Beschlussvorlage - B/17/0702-01

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt Oberhausen beschließt:

Variante A:

Die Einstellung des Projektes „Konzeption und Umsetzung des Europakinos zu einem Multifunktionsraum“.

Davon bereits geleistet:

Demnach entsteht ein Aufwand für die Stadt Oberhausen in Höhe von 2.224.836,69 €, wovon Haushaltsmittel in 2021 in Höhe von 1.250.040,00 € im Auftrag 510009020173 – Europakino Brückenschlag, Kostenarten 521163 – Aufwendungen für HOAI bzw. 531800 – Aufwendungen für Zuschüsse an übrige Bereiche zur Verfügung stehen.

Durch die Inanspruchnahme der in 2020 gebildeten Rückstellung Nr. 131 in Höhe von 3.200.000,00 € ergeben sich keine Auswirkungen auf den Ergebnisplan.

Gleichwohl müssen Auszahlungsmittel im Finanzplan in Höhe von 974.796,69 € überplanmäßig bereitgestellt werden.

Deckungsvorschlag:

Erhöhung des negativen Saldos aus laufender Verwaltungstätigkeit.

Variante B:

Den Abschluss der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3, im Folgenden auch Lph 3) als Grundlage für eine erneute Förderantragstellung im Rahmen möglicherweise noch kommender Förderprogramme.

Davon bereits geleistet:

Demnach entsteht ein Aufwand für die Stadt Oberhausen in Höhe von 2.224.836,69 €, wovon Haushaltsmittel in 2021 in Höhe von 1.250.040,00 € im Auftrag 510009020173 – Europakino Brückenschlag, Kostenarten 521163 – Aufwendungen für HOAI bzw. 531800 – Aufwendungen für Zuschüsse an übrige Bereiche zur Verfügung stehen.

Durch die Inanspruchnahme der in 2020 gebildeten Rückstellung Nr. 131 in Höhe von 3.200.000,00 € ergeben sich keine Auswirkungen auf den Ergebnisplan.

Gleichwohl müssen Auszahlungsmittel im Finanzplan in Höhe von 974.796,69 € überplanmäßig bereitgestellt werden.

Deckungsvorschlag:

Erhöhung des negativen Saldos aus laufender Verwaltungstätigkeit.

Bezug

Drucksache B/16/2190-01 vom 19.12.2016 (Beschluss zur Festlegung eines Programmgebietes „Soziale Stadt“ sowie Beschluss über das integrierte Handlungskonzept inkl. der in Rede stehenden Fördermaßnahme).

Drucksache B/16/3949-01 vom 24.09.2018 (Abschluss eines Projektsteuerungsvertrages mit der OGM GmbH zur Koordinierung und Umsetzung der Baumaßnahme „Umbau des Europakinos“)

Drucksache B/16/5050-01 vom 16.09.2019 (Dringlichkeitsentscheidung: Auftragsvergabe der Architektenleistungen zum „Umbau des Europapalastes in einen Multifunktionsraum“ im Rahmen des Stadterneuerungsprojektes „Soziale Stadt Oberhausen – Brückenschlag“)

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine  [ ]

    ja   [ X ]

b) Sonstige  Keine

Begründung

Das Integrierte Handlungskonzept (IHK) - Soziale Stadt Oberhausen Brückenschlag sieht als eine Teilmaßnahme vor, aus dem Kinosaal im Europahaus (Europakino) einen multifunktionalen Raum zu schaffen, der nicht nur vielseitige kulturelle Aktivitäten erlaubt, sondern vor allem auch die Erprobung neuer Formate verschiedener Künste und kultureller Veranstaltungen ermöglicht.

In seiner Zielrichtung sieht das IHK vor, dass der neu gestaltete Raum die Möglichkeit schafft, das kulturelle Angebot in Oberhausen zu erweitern und nicht nur eine Verlagerung von kulturellen Angeboten ins Europakino verursacht. Daher liegt bei allen lokalen Kulturakteuren, die an einer Nutzung der Räumlichkeit interessiert sind, der Fokus auf Formaten, deren Präsentation in den bisherig genutzten Räumlichkeiten nicht oder nur eingeschränkt möglich war. Ausgeschlossen sind lediglich Veranstaltungen, die eine erhebliche Lärmbelastung für die Mieterinnen und Mieter im Haus bedeuten würden.

Aufgrund von Verzögerungen und Kostensteigerungen sowie der u. g. Reaktionen der Bezirksregierung Düsseldorf (Fördermittelgeber) ist eine grundsätzliche Entscheidung notwendig, wie bzw. ob das Projekt weiterverfolgt wird.

Chronologie

Zum Verständnis der Maßnahme ist im Folgenden die Chronologie zum Projekt Europakino stichwortartig dargestellt:

Planungsstand

Vor dem Hintergrund der zuletzt laufenden Arbeiten kann der Planungsstand zum Projekt Europakino stichwortartig wie folgt dargestellt werden.

Kosten, Fördermittel und Förderzeitraum

Der Fördermittelantrag für diese Maßnahme wurde zum Investitionspakt Soziale Integration im Quartier NRW 2017 auf Basis der zu dem Zeitpunkt vorliegenden Machbarkeitsstudie gestellt. Im Vergleich zum vorliegenden Zuwendungsbescheid Nr. 04/058/17 vom 29.09.2017 mit zuwendungsfähigen Gesamtausgaben in Höhe von 2.747.436 € ist nach der aktuellen Kostenaufstellung des beauftragten Architekturbüros Funke Popal Storm Architektur und Generalplanung GmbH in Höhe von rd. 4.684.000 € (Stand: Februar 2021) mit Mehrkosten in Höhe von 1.936.564 € zu rechnen.

Begründet sind die vorgenannten Mehrkosten durch erhöhte Aufwendungen im baulichen Brandschutz (Kostengruppe 300), bei technischen Anlagen (Wasser, Abwasser, Gas – Kostengruppe 400), die aktuelle Baupreisindexierung sowie den Rückbau der schadstoffhaltigen Baustoffe und deren Entsorgung (verbunden mit der Erstellung eines entsprechenden Schadstoffgutachtens). Das Architekturbüro hat bereits mitgeteilt, dass künftig mit weiteren Kostensteigerungen zu rechnen ist, die u. a. auf laufende Indexsteigerungen zurückzuführen sein werden.

Zudem musste mit der fortschreitenden Konkretisierung der Planungen der Rahmenterminplan angepasst werden. Statt der Fertigstellung des Bauvorhabens bis zum Ende des Jahres 2021 muss aktuell eher von Ende 2022 ausgegangen werden. Damit ist absehbar, dass der im o.g. Zuwendungsbescheid genannte Durchführungszeitraum (29.09.2017 – 31.12.2021) nicht eingehalten werden kann.

Die Bezirksregierung Düsseldorf (Bez. Reg. Düsseldorf) und das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen (MHKBG) schlossen in einem Gespräch am 23.04.2021 eine Erhöhung der Fördermittel in Bezug auf die bisher erkennbaren Kostensteigerungen aus.

Darüber hinaus lassen die durch den Bund gesetzten Fristen zur Abrechnung des Programms Soziale Integration im Quartier keinen Spielraum für die Verlängerung des Durchführungs- und Bewilligungszeitraums. Ohne rechtzeitige Fertigstellung stellen die Bez. Reg. Düsseldorf und das MHKBG die gewährte Zuwendung insgesamt in Frage, da der Zuwendungszweck voraussichtlich nicht erreicht wird. Da der im o.g. Zuwendungsbescheid genannte Durchführungszeitraum bis zum 31.12.2021 nicht eingehalten werden kann, erscheint eine Fortführung und förderkonforme Fertigstellung der Maßnahme unter den gegebenen Umständen nicht möglich.

Die Bezirksregierung hat dazu im Nachgang des Stadtgespräches folgenden Sachverhalt schriftlich mitgeteilt:

„Die durch den Bund gesetzten Fristen zur Programmabrechnung lassen keinen Spielraum für die Verlängerung des Bewilligungs- und Durchführungszeitraums. Eine Förderung der Ausgaben nach Ablauf des Bewilligungs- und Durchführungszeitraums ist ausgeschlossen. Daneben lässt die Mittelausstattung des Programms keine Förderung (auch bereits angefallener) Mehrkosten zu. Ohne rechtzeitige Fertigstellung ist die gewährte Zuwendung schließlich insgesamt in Frage zu stellen, da der Zuwendungszweck voraussichtlich nicht erreicht wird. Eine Fortführung und förderkonforme Fertigstellung der Maßnahme erscheint unter den gegebenen Umständen kaum mehr möglich.“

Vor diesem Hintergrund wird davon ausgegangen, dass dem Projekt die Förderung entzogen wird und abgerufene Fördermittel mit Zinsen zurückgezahlt werden müssen. Die Bezirksregierung Düsseldorf erwartet hierzu kurzfristig eine Erklärung der Stadt Oberhausen. Bei Fortführung des Projekts müsste die Stadt Oberhausen die Kosten in Höhe von rd. 4,7 Mio. € „allein“ tragen oder sich um andere Förderzugänge bemühen. Auf Basis des ursprünglich berechneten Eigenanteils von rd. 275.000 € ergäbe sich eine Kostensteigerung für die Stadt Oberhausen von rd. 4,4 Mio. €.

*zzgl. Zinsaufwand bei Rückzahlung der Fördermittel

Die nicht förderkonforme Fertigstellung der Maßnahme führt dazu, dass bereits abgerufene Fördermittel verzinst zurückgezahlt werden müssen. Der Zinsaufwand beträgt zum heutigen Zeitpunkt überschlägig rd. 70.000 €.

Die OGM GmbH wurde für das Europakino mit der Projektsteuerung beauftragt. Ein entsprechender Projektsteuerungsvertrag liegt vor. Die Projektsteuerung wird demnach mit 129.820,86 € vergütet (vgl. Ratsbeschluss vom 24.09.2018 / Drucksache Nr.: B/16/3949-01). Von der beauftragten Summe wurden gemäß dem zugrundeliegenden Zahlungsplan bereits 83.300 € zur Auszahlung angewiesen bzw. ausbezahlt.

Darüber hinaus sind bereits für die Erstellung der Machbarkeitsstudie (als Bestandteil der damaligen Förderantragsstellung) und Architekten-/Planungsleistungen von 40.000 € bzw. rd. 97.284 € verausgabt worden.

Bisherige Verbindlichkeiten bzw. Zahlungen

Einsparpotentiale

Vor dem Hintergrund der beschriebenen Entwicklung hat das Architekturbüro mögliche Einsparpotentiale in Höhe von rd. 1,1 Mio. € identifiziert (Entfall der Aufzugstation im Rang, Entfall der Wärmedämmung, Entfall der Sanierung und Modernisierung der WC-Anlage etc.). Mit Blick auf Wahrnehmbarkeit und Barrierefreiheit ist die Umsetzung der Einsparpotentiale kritisch zu hinterfragen. Würden die Einsparpotentiale in Gänze umgesetzt, so liegen die Mehrkosten immer noch bei rd. 840.000 €, Tendenz steigend. 

Darüber hinaus hat sich die EVO grundsätzlich dazu bereit erklärt, im Rahmen eines Contracting-Modells einen Teil der Kosten für die Technische Gebäudeausrüstung (TGA; insgesamt rd. 1,2 Mio. €) zu übernehmen. Das würde bedeuten, dass die EVO Teile der entsprechenden Anlagen realisiert und über einen Zeitraum von beispielsweise 15 Jahren an die Stadt Oberhausen vermietet. Welchen Anteil die EVO für welche Kosten übernehmen kann, müsste in weiteren Gesprächen konkretisiert werden. Es wird davon ausgegangen, dass der Gesamtkostenaufwand für die Stadt mit einem Contracting-Modell nach einer Laufzeit von 15 Jahren rund 50 Prozent höher ist. Ein Contracting-Modell ermöglicht somit die Verteilung eines Teils der TGA-Kosten auf die nächsten Jahre, ist jedoch „unterm Strich“ schätzungsweise 50 Prozent teurer.

Die genannten Einsparungen haben jedoch keinen positiven Einfluss auf die Förderung (s.o.).

Fortführung des Projekts auf Kosten der Stadt

Die Fortführung des Projekts auf Kosten der Stadt wird durch eine Reihe von Hürden erschwert und letztlich unmöglich gemacht. Neben der Herausforderung die Gesamtkosten von rund 4,7 Mio. € generell im Haushalt darzustellen, gelten diese Kosten nicht als Investitionskosten, da das Gebäude nicht im Besitz der Stadt ist. Somit könnte das Projekt auch nicht im Rahmen des Investitionshaushaltes, sondern müsste im Rahmen des konsumtiven Teils kompensiert werden. Dafür sieht die Kämmerei wegen der Haushaltslage keine Möglichkeit bzw. rechtliche Grundlage.

Weitere Förderzugänge

Auch wenn eine Förderzusage im Rahmen der Städtebauförderung nicht garantiert ist, wäre eine Antragstellung auf Basis des Abschlusses der Leistungsphase 3 (alle Fachplanungen) möglich (STEP 2022 bzw. 2023). Die bisherige Förderung im Programm Soziale Integration im Quartier ist vollständig einzustellen (einschließlich Rückzahlung der Fördermittel und Zinszahlungen). Bei Förderzusage entstünden der Stadt Oberhausen Kosten für den erhöhten Eigenanteil der Maßnahme (20 Prozent) sowie für die anfallenden Zinszahlungen, die bisherige Projektsteuerung und für die erstellte Machbarkeitsstudie. Der Kostenbetrag beläuft sich insgesamt auf rd. 1,2 Mio. € (zzgl. Betriebs- und Unterhaltungskosten).

Mit hoher Wahrscheinlichkeit müsste nach Hinweisen der Bezirksregierung Düsseldorf die Maßnahme „Konzeption und Umbau des Europakinos zu einem Multifunktionsraum“ jedoch durch eine andere Teilmaßnahme aus dem Integrierten Handlungskonzept (IHK) „Soziale Stadt Oberhausen – Brückenschlag“ finanztechnisch kompensiert werden. Aufgrund der Kostenhöhe kämen dafür der Umbau der ehemaligen Klempnerei in eine multifunktionale Ausstellungs- und Veranstaltungshalle (Teilmaßnahme Nr. K.2 mit bezifferten Gesamtkosten in Höhe von rd. 5,1 Mio. €) oder die bauliche Umgestaltungen auf der „oberen“ und „unteren“ Marktstraße (Teilmaßnahmen R.2.1 und R.2.2 mit bezifferten Gesamtkosten in Höhe von rd. 5,5 Mio. €) in Betracht.

Der Verzicht auf den Umbau einer Immobilie im städtischen Besitz (Alte Klempnerei auf dem Gelände Zentrum Altenberg) oder der Verzicht, die bauliche Umgestaltung und Aufwertung der „oberen“ und „unteren“ Marktstraße, welche im IHK ebenfalls als Schlüsselprojekte deklariert sind, auf Kosten der Investition in die Immobilie eines Dritten (Europakino) werden aufgrund strategischer Erwägungen nicht als Alternativen vorgeschlagen und sollten nicht als Kompensation weiterverfolgt werden. Eine Beantragung über die Städtebauförderung auf Kosten herausragender IHK-Maßnahmen ist nicht zielführend und zudem von der Ungewissheit geprägt, ob es überhaupt zu einer Förderung kommt.

Auch wenn aktuell keine weiteren Förderzugänge bekannt sind, ist nicht auszuschließen, dass sich in (naher) Zukunft Chancen auf neue Förderprogramme ergeben. Mit Blick auf die Erfahrungen aus anderen Förderprogrammen und deren notwendigen Antragsunterlagen sollten dafür die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) sowie darauf basierende Kostenberechnung vorliegen. Vor diesem Hintergrund wären die aktuellen Planungen bis zur Entwurfsplanung fortzuführen. Das Architekturbüro ist bis zur Leistungsphase 4 beauftragt. Entsprechend zusätzliche Kosten für Architektenleistungen entstünden somit nicht.

Weitere Herausforderungen

Nicht abschätzbar ist aktuell, inwiefern die Einnahmeausfälle des Cafés Transatlantik als „Eingangstor“ zur Europakino während der Bauphase kompensiert werden müssen. Ferner ist der Betrieb des Cafés für die nächsten 20 Jahre nicht garantiert bzw. gesichert. Ein Ausfall wäre auch für die Stadt ggf. mit Aufwand und Folgekosten verbunden, wenn das Europakino bei geschlossenem Café im angedachten Umfang betrieben werden soll.

Nach aktuellem Stand besteht noch kein Mietvertrag mit der Eigentümerin, der das Verhältnis über Absichtserklärungen hinaus rechtsverbindlich regelt. Die Bereitschaft zu einem Mietvertrag mit der Stadt mit 20jähriger Laufzeit und mietzinsfreier Nutzung ist jedoch nochmals bestätigt worden.

Zudem weisen die Servicebetriebe Oberhausen (SBO) weiterhin auf das Thema Brandschutz hin, das zwar kostenmäßig hinterlegt, aber rechtlich mit dem Risiko behaftet ist, dass das gesamte Gebäude in die Betrachtung mit einzubeziehen ist. Mit der Nutzung der obersten Geschosse zu Wohnzwecken sind die Maßstäbe für ein Hochhaus anzulegen. Das heißt, dass auch hier die Kooperation mit der Eigentümerin notwendig ist und sich die Situation durch die Nutzung als Hochhaus mit Blick auf den Brandschutz verkompliziert hat.

Die häufig aufkommenden Schlagzeilen und Diskussionen rund um das Europahaus müssen darüber hinaus mindestens zur Kenntnis genommen werden.

Handlungsoptionen

Auf Basis der genannten Rahmenbedingungen ergeben sich es zwei zu betrachtende Varianten:

A: Die Einstellung des Projektes „Konzeption und Umsetzung des Europakinos zu einem Multifunktionsraum“.

B: Der Abschluss der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) als Grundlage für eine erneute Förderantragstellung im Rahmen möglicherweise noch kommender Förderprogramme.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass bei beiden Varianten die Fördermittel mit Zinsen zurückgezahlt werden müssen.

a)                  Variante A: Einstellung des Projekts

Bei dem Ausstieg aus dem Projekt entstehen Kosten für die Rückzahlung bereits abgerufener Fördermittel (2,1 Mio. € zzgl. Zinsen) sowie für die bereits geleisteten (bzw. vertraglich noch ausstehenden) Architekten-/Planungsleistungen und Projektsteuerungskosten, die sich aktuell auf insgesamt rund 220.584 € belaufen. Die abgerufenen und zurückzuzahlenden Fördermittel sind hier nicht berücksichtigt, da saldiert keine Kosten entstehen.

Bisherige Verbindlichkeiten bzw. Zahlungen

b)                  Variante B: Fortführung der Planungen bis Leistungsphase 3

Auf Basis der bereits beauftragten und teilweise vorliegenden Planungen kann die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) abgeschlossen werden. Zum einen gibt der Abschluss der Entwurfsplanung ein nochmals genaueres Bild bzgl. der zu erwarteten Kosten des Projekts. Zum anderen kann davon ausgegangen werden, dass damit auch planerisch die Grundlage gelegt ist, weitere Förderzugänge zu prüfen bzw. zu ermöglichen. Damit wäre zumindest die Option der Fortführung des Projekts – auch wenn mit noch zu klärenden Förderzugang – möglich.

Während die Planung grundsätzlich eine relativ hohe Halbwertszeit hat, können die Kosten in den nächsten Jahren je nach Antragszeitpunkt auf Basis der Entwurfsplanung aktualisiert werden.

Aktuell wird davon ausgegangen, dass die Entwurfsplanung in 2021 abgeschlossen werden kann. Das Architekturbüro ist bis zur Leistungsphase 4 beauftragt. Entsprechend entstehen keine weiteren Kosten für diese Planungsleistungen. Die abgerufenen und zurückzuzahlenden Fördermittel sind hier nicht berücksichtigt, da saldiert keine Kosten entstehen.

Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Kosten sich im Rahmen der Prognose der Variante A bewegen.

Bisherige Verbindlichkeiten bzw. Zahlungen

In Kenntnis der genannten Rahmenbedingungen ist über die Varianten A und B zu entscheiden.