Beschlussvorlage - B/17/2098-01

Beschlussvorschlag

1. Der Rat der Stadt nimmt die im Rahmen des abschließenden Beteiligungsverfahrens zum Entwurf der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes eingegangenen Stellungnahmen entsprechend dem als Anlage 2 beigefügten Ergebnisbericht zur Kenntnis.

2.  Der Rat der Stadt beschließt die in der Anlage 1 beigefügte Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Oberhausen als sonstiges städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 des Baugesetzbuches.             

3. Der Rat der Stadt beschließt die in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Oberhausen (Anlage 1 Seite 134) vorgeschlagene Festlegung zentren- und nahversorgungsrelevanter sowie nicht zentren- ­relevanter Sortimente.

Bezug

Beschluss des Einzelhandelskonzepts Oberhausen vom 26.05.2008 (Drucksache Nr. B/14/3293-01)

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine  [X]

    ja   [ ]

b) Sonstige  keine

Begründung

Einführung:

Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kommune: Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtischer gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger sowie Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Neben- oder Stadtteilzentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen.

Das Einzelhandelskonzept soll als politisch gestützter Fachbeitrag eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandelskonzeptes ist u. a. der politische Beschluss im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB, damit es in der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen ist.

Das im Jahr 2008 durch den Rat der Stadt Oberhausen beschlossene Einzelhandelskonzept der Stadt Oberhausen (Bearbeitungsstand 2007) wurde grundsätzlich überarbeitet.

Dies war vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung und der Entwicklungen zum gesamtstädtischen Einzelhandelsbesatz und innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Zu- und Abgänge von Nutzungen, Flächenverfügbarkeit etc.) erforderlich. Mit der Überarbeitung des Einzelhandelskonzepts wurde das Büro Stadt + Handel aus Dortmund beauftragt.

Zwischen den Monaten August bis Dezember 2019 wurde durch das beauftragte Büro eine ergänzende Vollerhebung des Einzelhandelbestandes im Oberhausener Stadtgebiet durchgeführt. Zusätzlich wurden in den zentralen Versorgungsbereichen Komplementärnutzungen aufgenommen.

Neben einer Aktualisierung der Bestandsaufnahme war es erforderlich, die bisher dargestellten zentralen Versorgungsbereiche anhand neu zu überprüfender Kriterien abzugrenzen und hinsichtlich ihrer Tragfähigkeit (insbesondere die Nahversorgungszentren) zu überprüfen. Ferner wurden qualitative und flächenmäßige Entwicklungsmöglichkeiten für jeden Versorgungsbereich aufgezeigt.

Aufgrund der Analyse der absatzwirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sowie einer Bestandsaufnahme des Einzelhandels in Oberhausen wurden übergeordnete räumliche Entwicklungsziele zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Oberhausen definiert.

Dabei stehen die Erhaltung und die Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Oberhausen im Vordergrund. Daraus abgeleitet ergeben sich folgende grundlegende Ziele:

-          Städtebaulich-funktionale Stärkung der Zentren

-          Sicherung und Stärkung der Nahversorgung

-          Ergänzung durch nicht zentrenrelevanten Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche

Abgrenzung zentrale Versorgungsbereiche

Vor diesem Hintergrund wurden die zentralen Versorgungsbereiche (unterschieden in übergeordnete zentrale Versorgungsbereich und Nahversorgungszentren)  ermittelt.

Ein zentraler Versorgungsbereich ist dabei ein räumlich abgrenzbarer Bereich, der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten Einzugsbereich übernimmt, eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung – häufig ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebote – geprägt ist.

Untersucht wurden dabei Aspekte des Einzelhandels (Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes sowie die aktuell und/oder zukünftig vorgesehene räumliche als auch funktionale Versorgungsfunktion des Zentrums) und sonstige Aspekte (Art und Dichte ergänzender öffentlicher und privater Einrichtungen, städtebauliche Gestaltung und Dichte, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, verkehrliche Einbindung ÖPNV/MIV und sonst. Verkehrsträger sowie die Einbeziehung potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsgrade).

Die Innenstädte und Ortszentren sowie die Nebenzentren (übergeordnete zentrale Versorgungsbereiche) und Nahversorgungszentren sind als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung ergeben. Zentrale Versorgungsbereiche bilden die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhandelsentwicklung.

Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern.

Im vorliegenden Einzelhandelskonzept wird auf eine Hierarchisierung der zentralen Versorgungsbereiche wie im Jahre 2007 (Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren) wird verzichtet.

Vielmehr erscheint eine jeweils individuelle Entwicklungszielstellung in Anlehnung an die jeweilige Versorgungsfunktion und Zentrenqualität zielführender. Im Ergebnis werden im Rahmen der Konzeptfortschreibung die gemäß Einzelhandelskonzept 2007 definierten Haupt- und Nebenzentren daher künftig als übergeordnete zentrale Versorgungsbereiche mit spezifischen Funktionszuweisungen ausgewiesen.

Die übergeorteten zentralen Versorgungsbereiche sind

-          Neue Mitte Oberhausen

-          Alt-Oberhausen

-          Sterkrade

-          Osterfeld

-          Schmachtendorf

-          Bero – Center

Als Nahversorgungszentren wurden die Bereiche

-          Königshardt

-          Tackenberg

-          Bermensfeld

-          Alstaden

-          Schwarze Heide

-          Luchs-Center

bestätigt.

Die im Einzelhandelskonzept von 2007 darüber hinaus dargestellten Nahversorgungszentren

-          Buschhausen

-          Holten

-          Lirich Nord

-          Klosterhardt-Süd

-          Heide

-          Marienkirche

-          Styrum

werden aufgrund der veränderten Bestandsstruktur und der aktuellen rechtlichen Anforderungen nicht mehr als zentraler Versorgungsbereich dargestellt.

Nahversorgungskonzept

Aufgrund der hohen Bedeutung von Angeboten des täglichen Bedarfs wurden die Nahversorgungsstrukturen in Oberhausen analysiert und darauf aufbauend konzeptionelle Empfehlungen in Form von räumlichen Steuerungsinstrumenten (Kategorisierung von Nahversorgungsstandorten, Qualifizierung unterversorgter Siedlungslagen) sowie allgemeinen und stadtbezirkspezifischen Entwicklungszielen erarbeitet. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die (fußläufige) Nahversorgung insbesondere in den Wohngebieten flächendeckend gewährleistet werden kann.

Die Analyse und Bewertung sowie die konzeptionellen Empfehlungen behandeln neben den räumlichen Rahmenbedingungen auch quantitative, qualitative und absatzwirtschaftliche Aspekte. Darüber hinaus erfolgt im Rahmen der Fortschreibung des Nahversorgungskonzeptes eine Überprüfung und Modifizierung des bisherigen Prüfschemas der Konzeptkongruenz für Vorhaben (Ansiedlung und Erweiterung) mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment (insb. Lebensmittelmärkte) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche.

Insgesamt lässt sich aus der Nahversorgungsanalyse ein gewisser Handlungsbedarf ableiten. Dieser ergibt sich unter anderem aufgrund des eher discountiertorientierten Lebensmittelangebotes, der Nahversorger an städtebaulich nicht integrierten Standorten (z.B. in Gewerbegebieten) sowie der zum Teil bestehenden Defizite in der quantitativen und räumlichen Nahversorgung in vereinzelten Siedlungsbereiche. Das Nahversorgungskonzept verfolgt daher für die Stadt Oberhausen das Ziel, städtebaulich zielführende Standorte zu fördern, die im räumlich-funktionalen Zusammenhang zur Wohnbebauung stehen. Um diese Ziele zu erreichen, soll die Oberhausener Nahversorgungsstruktur durch die gezielte Förderung von Nahversorgungsstandorten langfristig verbessert werden. Auf der anderen Seite werden Betriebe an konzeptionell nicht wünschenswerten Standorten auf den Bestandsschutz beschränkt, bei Erweiterungswünschen der Betriebe werden, wenn möglich, alternative Entwicklungsoptionen aufgezeigt, die zu einer räumlichen und qualitativen Verbesserung der Nahversorgungsstrukturen in Oberhausen dienen.

Sonderstandortkonzept

Im Oberhausener Stadtgebiet gibt es zudem außerhalb der Zentrenstruktur und den Nahversorgungsstandorten weitere Einzelhandelsstandorte bzw. -agglomerationen. In ihnen liegt der Angebotsschwerpunkt im Bereich des nicht zentrenrelevanten Sortiments. Allerdings liegen z.T. auch höhere Verkaufsflächenanteile im zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich. Ziel des neuen Bausteins „Sonderstandortkonzept“ ist eine zielgerichtete Steuerung der unterschiedlichen Standortbereiche und die Vermeidung von weiteren Fehlentwicklungen (insb. Nahversorger in städtebaulich nicht integrierten Lage). Die Sonderstandorte dienen dabei als Positivstandorte zur Ansiedlung von (großflächigem) Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem  Sortiment.

Als Sonderstandorte werden folgende Bereiche klassifiziert:

-          Brammenring

-          Am Kaisergarten

-          Lindnerstraße

-          Max-Eyth-Straße

-          Zum Eisenhammer

Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonderstandorte ist aus städtebaulicher Sicht sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet interessantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland beitragen.

Sotimentsliste

Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Oberhausen als zentrenrelevant, zentren- und nahversorgungsrelevant und nicht zentrenrelevant zu bewertenden Sortimenten in Form einer Sortimentsliste erforderlich. Erst mit Vorliegen einer solchen Sortimentsliste kann in der Bauleitplanung oder im Baugenehmigungsverfahren im Zusammenspiel mit den Steuerungsleitsätzen festgestellt werden, ob ein geplantes Vorhaben oder eine Standortplanung den Zielen und Empfehlungen dieses Konzeptes entspricht.

Im Kontext der rechtlichen Anforderungen, der methodischen Herleitung sowie auf Basis der aktuellen städtebaulichen Verortung der Verkaufsflächen und der dargestellten städtebaulichen Zielstellungen ergibt sich die zu empfehlende örtliche Liste zentrenrelevanter,zentren- und nahversorgungsrelevanter sowie nicht zentrenrelevanter Sortimente in Oberhausen als sogenannte „Oberhausener Liste“.

Im Ergebnis kann die Sortimentsliste gemäß EHK Oberhausen 2007 weiterhin als plausibel und bewährt betrachtet werden.

Steuerungsleitsätze

Die Steuerungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Einzelhandels in Oberhausen insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter auszugestalten.

Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit Standortbewertungen, welche für alle Beteiligten transparent ausgearbeitet wurden, tragen diese Steuerungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausgestaltung von Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei. Sie garantieren somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber.

Die Steuerungsleitsätze sind für Neubau- wie auch Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels konzipiert.

• Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment soll in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden.
• Leitsatz II: Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment soll primär in den zentralen Versorgungsbereichen und sekundär an den Nahversorgungsstandorten angesiedelt werden.
• Leitsatz III: Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment soll primär an den ausgewiesenen Sonderstandorten vorgesehen werden. Darüber hinaus ist eine Ansiedlung grundsätzlich auch an anderen Standorten im gesamten Stadtgebiet möglich, wo dies nach bauplanungsrechtlichen Vorgaben zulässig ist sowie städtebauliche und raumordnerische Gründe nicht dagegensprechen.
• Leitsatz IV: Bestehenden Einzelhandelsbetrieben kann ausnahmsweise im Sinne des Bestandsschutzes eine geringfügige Verkaufsflächenerweiterung gewährt werden.
• Leitsatz V: Eine Entwicklungsfläche in unmittelbarer räumlicher Nähe zum ZVB kann im begründeten Einzelfall zur Ansiedlung eines einzelhandelsbasierten Vorhabens in die zentralen Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung der zugeordneten Versorgungsfunktion aufgenommen werden.
• Leitsatz VI: Handwerkerprivileg. Verkaufstätten im Zusammenhang von produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben können unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zugelassen werden.

Beteiligungskonzept

Die Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes erfolgte in einem breit angelegten, dialogorientierten Prozess. Dazu wurden verschiedene Arbeitskreise eingerichtet:

-                     Verwaltungsinterner Arbeitskreis,

-                     Interfraktioneller Arbeitskreis,

-                     Facharbeitskreis

Eine Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger erfolgte zunächst im Rahmen der zentralen Auftaktveranstaltung durch die Einladung von Multiplikatoren. Eine tiefergehende Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger erfolgte in dezentralen Foren in den Stadtbezirken Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld.

Die abschließende Beteiligung erfolgte im Zeitraum vom 23.11.2021 bis einschließlich 23.12.2021. Neben den Trägern öffentlicher Belange wurden auch die Akteure aus den Stadtteilen und Politik sowie weitere Akteure im Einzelhandel zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Auch Bürgerinnen und Bürgern hatten Gelegenheit sich zum überarbeiteten Entwurf des Einzelhandelskonzepts zu äußern.

Stellungnahmen wurden hauptsächlich von den Nachbarstädten und den Trägern öffentlicher Belange abgegeben. Die Abwägung zu den vorgebrachten Stellungnahmen sind der Anlage 2 zu entnehmen.