Beschlussvorlage - B/18/0925

Der Rat der Stadt beschließt,

 

1. den vorliegenden Gestaltungsleitfaden für die Marktstraße und angrenzende Bereiche in Form eines „Gestaltungshandbuchs Marktstraße“ (Anlage 1) für den in Anlage 2 gekennzeichneten Bereich als sonstige städtebauliche Planung i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.

 

Gesetzliche Grundlage: § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348).

 

2. die Verwaltung mit der Überarbeitung der für das Stadterneuerungsgebiet "Brückenschlag" geltenden Förderrichtlinien für den Verfügungsfonds, den Projektfonds und das Fassaden- und Hofprogramm dahingehend zu beauftragen, dass Fördermöglichkeiten nach diesen Richtlinien für die Umsetzung der gestalterischen Zielsetzungen und Handlungsempfehlungen des "Gestaltungshandbuchs Marktstraße" gewährt werden können. Er beauftragt die Verwaltung ferner, die überarbeiteten Förderrichtlinien den zuständigen Gremien zur Beschlussfassung vorzulegen.

 

Gesetzliche Grundlage: § 37 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westflaen (GO NRW) i.V.m. § 6 der Hauptsatzung der Stadt Oberhausen vom 01.07.2015 i.V.m. mit Anlage 3 zur Hauptsatzung der Stadt Oberhausen vom 01.07.2025 ("Bezirksvertretungsrichtlinien") - hier § 2 Abs. 4 Ziffer 9. 

 

3. die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans i.S.v. § 30 Abs. 3 BauGB für das in der Anlage 3 dargestellte und unter Ziffer B.1 des Sachverhalts beschriebene Gebiet, der u. a. zur Nutzungszonierung der Marktstraße und angrenzender Bereiche im Sinne des "Nutzungs- und Gestaltungskonzepts Marktstraße" und des "Einzelhandelskonzepts der Stadt Oberhausen" insbesondere Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und zu örtlichen Verkehrsflächen sowie zur verbindlichen Regelung der wesentlichen Gestaltungsleitlinien aus dem „Gestaltungshandbuch Marktstraße“ (Anlage 1) ergänzend örtliche Bauvorschriften i.S.v. § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 BauO NRW enthalten soll (Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße -);

 

Gesetzliche Grundlage: § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 3 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348).

 

4. die Durchführung aller erforderlichen Verfahrensschritte nach den Maßgaben des Baugesetzbuches für den Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße - bis zum Satzungsbeschluss und dessen Bekanntmachung gem. § 10 BauGB.

 

Gesetzliche Grundlage: Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348) geändert worden ist.

5. die Verwaltung mit der Prüfung zu beauftragen, ob die im Verfahrensgebiet des Bebauungsplans Nr. 763 - Marktstraße - bestehenden rechtskräftigen Bebauungspläne, die durch diesen neuen Bebauungsplan überplant werden, weiterhin i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich sind. Sollte eine städtebauliche Erforderlichkeit dieser Bebauungspläne im Kontext der über den Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße - geplanten Neuregelungen nicht mehr erforderlich sein, wird die Verwaltung ferner beauftragt, die zur förmlichen Aufhebung dieser Bebauungspläne erforderlichen Beschlussvorlagen vorzubereiten und dem Rat der Stadt zur Entscheidung vorzulegen.

 

Gesetzliche Grundlage: § 1 Abs. 8 i.V.m. § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348).

B/16/2190-01 vom 19.12.2016: "Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt Oberhausen – „Brückenschlag“ (Oberhausen-Innenstadt/Lirich); Hier: Beschluss zur Festlegung eines Programmgebietes „Soziale Stadt“ sowie Beschluss über das integrierte Handlungskonzept"

 

B/17/3936-01 vom 13.11.2023: "Stadterneuerungsprojekt "Sozialer Zusammenhalt Oberhausen Brückenschlag"; Hier: Beschluss zur Aktualisierung des Integrierten Handlungskonzeptes"

 

B/17/3996-01 vom 13.11.2023: Stadterneuerungsprojekt „Sozialer Zusammenhalt Oberhausen Brückenschlag“: Nutzungs- und Gestaltungskonzept zum Umbauvorhaben Marktstraße in Alt-Oberhausen

 

M/17/5353 vom 20.06.2024: Sachstand Umbauvorhaben Marktstraße

 

M/17/6160 vom 26.06.2025: Erarbeitung einer Gestaltungssatzung und -leitlinien für die Marktstraße: Zwischenpräsentation der Analyseergebnisse und Ausblick auf die Inhalte der Gestaltungssatzung und -leitlinien

 

M/17/7050 vom 18.09.2025: Umbauvorhaben Marktstraße - Sachstand 2025

 

B/18/0125 vom 15.12.2025: Umbauvorhaben Marktstraße in Alt-Oberhausen (Fördergebiet Sozialer Zusammenhalt Oberhausen Brückenschlag): Beschluss zur Einreichung der Vorplanung für den 1. Fortsetzungsantrag für die Städtebauförderung zum STEP 2026

 

B/18/0900 vom  Einzelhandelskonzept für die Stadt Oberhausen – erste Teil-Fortschreibung 2026

Der Bereich der Marktstraße in Alt-Oberhausen war in den letzten Jahren durch Trading Down Prozesse gekennzeichnet. Leerstände und (funktionale sowie bauliche) Verfallsprozesse prägen das Erscheinungsbild der Straße und der angrenzenden Bereiche ebenso wie stadtgestalterische und funktionale Mängel. Darüber hinaus ist aus den bundesweit zu beobachtenden Trends des Erhalts und der Entwicklung lebendiger Innenstädte sowie insbesondere mit Blick auf die Rolle des innerstädtischen Einzelhandels im Kontext des sich immer weiter verstätigenden Online-Handels nicht mehr davon auszugehen, dass die Marktstraße auf ihrer gesamten Länge langfristig und nachhaltig als Einkaufslage erhalten bleiben kann. Ebenso gewinnt der Themenbereich "innerstädtisches, urbanes Wohnen" u.a. wegen damit verbundener kurzer Wege zu Einrichtungen der Daseinsgrundversorgung insbesondere im Zusammenhang mit einer alternden Bevölkerung zunehmend an städtebaulicher Bedeutung. Aus diesem Grunde wurde im Rahmen des Stadterneuerungsprojektes "Sozialer Zusammenhalt Oberhausen Brückenschlag" (IHK Brückenschlag) mit der Teilmaßnahme „Nutzungs- und Gestaltungskonzept für den Bereich Marktstraße“(B/17/3996-01) eine neue qualitätsbezogene Nutzungsgliederung für die Marktstraße sowohl in funktionaler als auch in der Folge in städtebaulicher Hinsicht vorgesehen.

Zusammenfassend geht aus dem „Nutzungs- und Gestaltungskonzept für den Bereich Marktstraße“ folgende Gliederungsempfehlung hervor:

• Zentrale Marktstraße: Bummeln und Einkaufen in einer lebendigen Stadtstraße
• Obere Marktstraße: grüner Lebens- und Wohnraum mitten im Zentrum. Gut für das (soziale) Klima.
• Untere Marktstraße: vielfältiges Entrée und urbaner Auftakt

Die "Zentrale Marktstraße" soll weiterhin als Hauptgeschäftslage von Alt-Oberhausen eine besondere Stellung innehaben und in dieser Funktion entwickelt und gestärkt werden. Weitere Einzelhandelsansiedlungen sollen möglichst auf diesem Abschnitt stattfinden und dort konzentriert werden, um so genügend funktionale Dichte zu erzeugen. Gastronomieangebote im Erdgeschoss stellen dabei eine sinnvolle Ergänzung zum Handel dar. Sie laden mit ihrer Außenbestuhlung in den wärmeren Jahreszeiten zum Aufenthalt ein und sorgen für ein freundliches Gesamtbild. Insgesamt wird dadurch der Eindruck einer Konsummeile zugunsten einer bunten Handels- und Stadtstraße verändert. Daher ist es ebenfalls wichtig im öffentlichen Raum darauf zu reagieren und die Angebote aus gestalterischen Gesichtspunkten einheitlich zu steuern. Eine auf diese geschärfte funktionale Zielsetzung ausgerichtete fachgutachterliche Überprüfung des "zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Alt-Oberhausen" wurde über das "Nutzungs- und Gestaltungskonzept für den Bereich Markstraße" ebenfalls empfohlen. Die Ergebnisse dieser Überprüfung liegen nunmehr im Rahmen der ersten Teilfortschreibung des Oberhausener Einzelhandelskonzeptes vor, das in gleicher Sitzungsfolge zur politischen Beratung und Beschlussfassung vorliegt (vgl. Beschlussvorlage B/18/0900). 

Die "Obere Marktstraße" soll demgegenüber als zukunftsfähiger innerstädtischer grüner Wohnstandort entwickelt werden, wohingegen im Bereich der "Unteren Marktstraße" der städtebauliche Fokus auf einer urbanen Nutzungsmischung liegen wird.

Am 15.12.2025 hat der Rat der Stadt vor diesem Hintergrund den Beschluss B/18/0125 gefasst, die Marktstraße als Leuchtturmprojekt für die Innenstadt von Alt-Oberhausen insbesondere mit Mitteln der Städtebauförderung grundlegend umzubauen, um dadurch insbesondere die städtebaulichen Qualitäten des öffentlichen Raumes aufzuwerten und die jeweiligen Qualitäten entsprechend der geplanten nutzungstechnischen Neuzonierung der Marktstraße gezielt auszubilden. Der gesamte Umgestaltungsprozess steht dabei im Zeichen eines klimaresilienten Umbaus nach dem Prinzip der "Schwammstadt". 

Damit dieser umfassende städtische Aufwertungsprozess der öffentlichen Räume auch durch stadtgestalterische Regelungen, die sich vorrangig an private Anlieger der Marktstraße richten, sinnvoll flankiert werden und so ein städtebauliche Gesamtmaßnahme mit hoher Wirkung entstehen kann, wurde durch die Verwaltung in Zusammenarbeit mit einem externen Fachplaner ein Gestaltungsleitfaden für die Marktstraße und angrenzende Bereiche in Form eines „Gestaltungshandbuchs Marktstraße“ (Anlage 1) erarbeitet. Die in diesem Zusammenhang herausgestellten stadtgestalterischen Handlungsempfehlungen beziehen sich insbesondere auf die Gestaltung von Werbeanlagen, Außengastronomien und Auslagen von Einzelhandelsbetrieben, darüber hinaus aber auch auf generelle Fassadengestaltungen und Materialitätswahl. Dieser Leitfaden soll vorliegend zunächst als sonstige (informelle) städtebauliche Planung i.S.v.  § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen werden.

Um in einem nächsten Umsetzungsschritt Anreize insbesondere für private Eigentümer und Gewerbetreibende schaffen zu können, die Ziele und Handlungsempfehlungen des "Gestaltungshandbuchs Markstraße" auch in die Praxis zu übertragen, sollen die für das Stadterneuerungsgebiet "Brückenschlag" geltenden Förderrichtlinien für den Verfügungsfonds, den Projektfonds und das Fassaden- und Hofprogramm dahingehend überarbeitet werden, dass finanzielle Fördermöglichkeiten nach diesen Richtlinien für die Umsetzung von Maßnahmen, die dem "Gestaltungshandbuch Marktstraße" entsprechen, gewährt werden können. Dem "Stadtteilmanagement Brückenschlag" wird in diesem Zusammenhang eine zentrale Rolle in Bezug auf entsprechende niederschwellige Beratungs- und Informationsleistungen zukommen. 

In einem weiteren Arbeitsschritt sollen sowohl die informellen Gliederungsempfehlungen des „Nutzungs- und Gestaltungskonzept für den Bereich Marktstraße“ als auch die wesentlichen informellen Ziele und Handlungsempfehlungen des "Gestaltungshandbuchs Markstraße" in formelles Bauplanungsrecht überführt werden. Dafür strebt die Verwaltung die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 763 - Marktstraße - an, über dessen in Planung befindliche Festsetzungen nach Rechtskraft der Satzung die bislang informellen Planungen verbindlich außenwirksam und verwaltungsseitig kontrollierbar geregelt werden sollen. Im Zuge der Bearbeitung wird die Verwaltung auch alle derzeit im Verfahrensgebiet des Bebauungsplans Nr. 763 - Marktstraße - rechtsgültigen Bebauungspläne auf ihre fortwährende städtebauliche Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB prüfen und dem Rat der Stadt alle zur Sicherung der städtebaulichen und Entwicklung und Ordnung nicht mehr notwendigen Planwerke zur Aufhebung vorschlagen.

Im Einzelnen stellt sich die hier in ihren Grundzügen dargelegte städtebauliche Strategie - bezogen auf die jeweiligen Beschlussvorschläge - wie folgt dar:

 

Zu Beschlussvorschlag a. und b. – Gestaltungsleitfaden und Überarbeitung der Förderrichtlinien

Das Büro farwickgrote partner Architekten BDA Stadtplaner aus Ahaus / Dortmund wurde durch die Verwaltung beauftragt - in Abstimmung mit der Stadt - auf Grundlage des „Nutzungs- und Gestaltungskonzept für den Bereich Marktstraße“ Gestaltungsleitlinien für die Marktstraße zu entwickeln. Nach einem intensiven Beteiligungsprozess mit Akteuren vor Ort und der interessierten Öffentlichkeit wurden die Empfehlungen des Büros nunmehr in einem „Gestaltungshandbuch Marktstraße“ gebündelt.

Neben städtebaulichen Empfehlungen wie der Berücksichtigung von Sichtachsen und dem konsequenten Betonen von städtebaulich wichtigen Kreuzungssituationen werden auch konkrete architektonische Empfehlungen, die sich insbesondere an private Akteure richten, zu u. a. der Gestaltung von Fassaden, Fensterbändern und der Farbgebung der Fassade gegeben. Darüber hinaus enthält das Gestaltungshandbuch Leitlinien zum Umgang mit Werbeanlagen und zu Sondernutzungen, die den öffentlichen Raum prägen. Hier sind u. a. die Gestaltung von Außengastronomie mit Mobiliar und die Ausgestaltung und Menge von Warenauslagen zu nennen, die - auch aufgrund der bestehenden und weiterverfolgten Nutzungsstruktur entlang der Marktstraße - einen besonders großen Einfluss auf die stadtgestalterische Qualität des öffentlichen Raums haben.

Die Gestaltungsleitlinien in Form des „Gestaltungshandbuch Marktstraße“ sollen vorliegend zunächst als sonstige städtebauliche Planung gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen werden.

Im Rahmen des Stadterneuerungsprojektes "Sozialer Zusammenhalt Brückenschlag" besteht über den Verfügungsfonds und das Hof- und Fassadenprogramm bereits die grundsätzliche Möglichkeit für private Akteure, Projektideen und -maßnahmen durch öffentliche Zuwendungen finanziell fördern zu lassen. Die Förderungsvoraussetzungen sind in den entsprechenden Förderrichtlinien geregelt. Damit die zunächst informellen Handlungsempfehlungen des "Gestaltungshandbuchs Marktstraße" Wirkung im Raum entfalten können, soll verwaltungsseitig ein Anreiz zur privaten Umsetzung geschaffen werden und die bislang geltenden Förderrichtlinien dahingehend überarbeitet werden. Es ist vorgesehen die Richtlinien so anzupassen, dass eine finanzielle Förderzusage für stadtgestalterisch relevante private Projekte daran geknüpft werden kann, dass die zu fördernden Maßnahmen den Gestaltungsleitlinien für die Marktstraße entsprechen. Umgesetzte Projekte können dann auch eine positive Vorbildwirkung entfalten und zu einer zunehmenden Akzeptanz gegenüber dem „Gestaltungshandbuch Markstraße“ in der örtlichen Akteursstruktur im Bereich der Marktstraße beitragen.

 

Zu Beschlussvorschlag c. – Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 763 – Marktstraße –

Die beiden informellen Instrumente - das „Nutzungs- und Gestaltungskonzept Marktstraße“ und das „Gestaltungshandbuch Marktstraße“ - sollen in einem formellen Rechtsplan zusammengeführt werden, der die zentralen und wesentlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen dieser Planungen in verbindliches Recht überführen soll. Der neue Bebauungsplan Nr. 763 – Marktstraße – bildet somit die rechtliche Grundlage zur verbindlichen Umsetzung und Flankierung der angestrebten nutzungstechnischen Neuzonierung der Marktstraße einerseits und der wesentlichen Handlungsempfehlungen des "Gestaltungshandbuchs Marktstraße" andererseits.

Der Geltungsbereich des ca. 40 ha großen Plangebietes erstreckt sich dabei in der Innenstadt von Alt-Oberhausen zwischen der Helmholzstraße im Norden, der Mülheimer Straße im Osten, der Hermann-Albertz-Straße im Süden und den Gleisanlagen der Deutschen Bahn im Westen. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der als Anlage 3 zur Beschlussvorlage beigefügten zeichnerischen Darstellung des Geltungsbereichs BPL 763 - Marktstraße -.

Städtebauliches Ziel ist die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes gem. § 30 Abs. 3 BauGB, der insbesondere die Art der Nutzung durch förmliche Baugebiete nach Baunutzungsverordnung (BauNVO), öffentliche Verkehrsflächen und die Kernaussagen des Gestaltungsleitlinien als örtliche Bauvorschriften i.S.v. § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 BauO NRW festsetzen soll. Die im Nutzungs- und Gestaltungskonzept verfolgte Zielsetzung, die zentrale Marktstraße durch eine Verkleinerung des "zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Alt-Oberhausen" und handelstechnische Fokussierung auf diesen Bereich als Haupteinkaufslage zu stärken, wurde auf konzeptioneller Ebene mit der ersten Teil-Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts der Stadt Oberhausen Rechnung getragen (vgl. Beschlussvorlage B/18/0900). Hier soll der Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße - über die baugebietsbezogene Festsetzung der Art der baulichen Nutzung die Ziele der Teil-Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts verbindlich umsetzen und dabei auch die speziellen Ansiedlungsvoraussetzungen für großflächige Einzelhandelsbetriebe i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO innerhalb des "zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Alt-Oberhausen" berücksichtigen.

Für Regelungen in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche liegen nach derzeitiger Erkenntnislage keine städtebaulichen Regelerfordernisse vor. Daher sollen diese nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 763 - Marktstraße - würde sich ihre Zulässigkeit im Übrigen nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB richten. Dies ermöglicht die notwendige Flexibilität im Umgang mit der vorhandenen Bestandssituation in einem baulich hochverdichteten städtischen Bereich wie der Innenstadt von Alt-Oberhausen.

Mit dem einfachen Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße - werden demnach folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

• Nutzungszonierung der Innenstadt von Alt-Oberhausen im Sinne des beschlossenen Nutzungs- und Gestaltungskonzepts Marktstraße sowie des Einzelhandelskonzepts der Stadt Oberhausen über die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung,
• Festsetzung von verbindlichen Gestaltungsregelungen als Umsetzung der wesentlichen Gestaltungsleitlinien des "Gestaltungshandbuchs Marktstraße",
• Prüfung von Festsetzungen zur Steuerung von Vergnügungsstätten und ähnlichen Nutzungen,
• Prüfung von Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels.

Mögliche Rechtsfolgen des Aufstellungsbeschlusses:

• § 14 BauGB - Erlass von Veränderungssperren
• § 15 BauGB - Zurückstellung von Baugesuchen und  Nutzungsänderungen.

 

Zu Beschlussvorschlag d. – Überprüfung der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich des Aufstellungsbeschlusses Nr. 763

Zum jetzigen Zeitpunkt besteht - bis auf den "Neuordnungsteilplan 003 - Stadtmitte Alt-Oberhausen vom 30.06.1950, der allerdings lediglich Fluchtlinien förmlich festsetzt und damit insbesondere keinerlei planungsrechtliche Steuerungswirkung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung entfalten kann - keine zusammenhängende planungsrechtliche Regelungsebene für die Marktstraße. Vielmehr existieren durch eine Vielzahl rechtskräftiger Bebauungspläne eher kleinteilige Regelungsansätze für Teilräume im Bereich der Marktstraße, die aber ein übergeordnetes Gesamtkonzept gerade nicht abbilden. Der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 763 - Marktstraße - soll genau diese städtebauliche Regelungslücke schließen und in seiner Zielsetzung die Funktion eines übergeordneten, einheitlichen planungsrechtlichen Rahmens übernehmen, der die derzeit bestehenden kleinteiligen, z.T. lückenhaften und teilweise auch inhaltlich nicht konsistenten Regelungen über mehrere rechtskräftige Bebauungspläne aus unterschiedlichen zeitlichen Epochen überlagert. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens sollen deshalb die bestehenden rechtskräftigen Bebauungspläne im Verfahrensgebiet in Bezug auf ihre fortwährende städtebauliche Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB hin überprüft werden. Sofern eine solche Erforderlichkeit alter Planungen nicht mehr gegeben ist, wird die Verwaltung dem Rat der Stadt diese Planwerke zur förmlichen Aufhebung vorschlagen.