Beschlussvorlage - B/17/6795

Der Rat der Stadt nimmt den als Anlage beigefügten Endbericht zum Themenjahr 2024/2025 „Wohnen“ zur Kenntnis. 

 

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung ein öffentliches Baulückenkataster gemäß der Maßnahme 1.6 aus dem Handlungsfeld „Bodenpolitik“ (Seite 40 des Berichts) aufzustellen.

 

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung die Maßnahmen 2.1–2.3 aus dem Handlungsfeld „Stadtplanung“ (Seiten 42-44 des Berichts) im Rahmen der Abwägung in den Bauleitplanverfahren zu prüfen.

 

B/17/5302

Anlass

Mit Beschluss vom 01.07.2024 (Drucksache B/17/5302) hat der Rat der Stadt Oberhausen den Bereich 4-5 mit der Durchführung eines Themenjahres „Wohnen“ als Baustein des Stadtentwicklungsprozesses beauftragt. Ziel des Themenjahres ist es, Informationen zu gewinnen und zentrale Herausforderungen des Oberhausener Wohnungsmarktes im Rahmen eines fachübergreifenden Prozesses zu identifizieren und zu diskutieren. Dabei stehen folgende Leitfragen im Fokus:

• Welche Nachfrage ist auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig zu erwarten?
• Was sind die Kennzeichen und Besonderheiten des Oberhausener Wohnraumbestands? Welche stadtspezifischen Herausforderungen bestehen?
• Welche Angebotslücken bestehen auf dem Oberhausener Wohnungsmarkt?
• Welche wohnungspolitischen Instrumente kann die Stadt Oberhausen nutzen, um realen Einfluss auf die lokalen Wohnraumqualitäten zu nehmen? Welche Instrumente können künftig genutzt werden, um auf Quantität und Qualität des Wohnungsbestands Einfluss zu nehmen? Welche Akteure sind dabei einzubinden?
• Wie können existierende Ansätze zur energetischen Sanierung erfolgreich skaliert werden, damit Klimaschutzziele im Bausektor erreicht werden können?
• Wie geht die Stadt Oberhausen mit der begrenzten Flächenverfügbarkeit um?

Im beigefügten Endbericht sind die Schlüsselerkenntnisse des Themenjahres Wohnen zusammenfassend dargestellt.

In seiner Sitzung vom 19.06.2023 hat der Rat der Stadt Oberhausen einen Antrag (A/17/3365-02) beschlossen, der die Stadtverwaltung beauftragt, ein Konzept zur Förderung der Wohneigentumsbildung für junge Familien zu erarbeiten. Mit der Vorlage M/17/4056-01 wurde am 26.10.2023 im Stadtplanungs- und Mobilitätsausschuss bereits eine Übersicht möglicher kommunaler Handlungsfelder zur Förderung der Eigentumsbildung vorgestellt. Im nun vorliegenden Endbericht zum Themenjahr Wohnen werden die Inhalte weiter präzisiert und konkrete Maßnahmen empfohlen.

Prozess und Erkenntnisse des Themenjahres Wohnen

Grundlage des Endberichts zum Themenjahr Wohnen bildet die Analyse wohnungsmarktrelevanter Indikatoren. Begleitend hierzu wurden externe fachliche Gutachten eingebunden. In Zusammenarbeit mit den Büros InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung), MB-Micromarketing (Finest Data & Analytics) sowie dem vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung wurden Fragestellungen hinsichtlich der Nachfrageentwicklung, der Zielgruppen und Milieus, der Angebotslücken sowie dem Einsatz wohnungspolitischer Instrumente beleuchtet. Leitfadengestützte Experteninterviews mit lokalen Wohnungsmarktakteuren sowie die Initiierung von fünf thematischen Arbeitsgruppen (intern u. extern) zu den Themenfeldern Bestandsertüchtigung, Wohnungsneubau, Sozialwohnraumquote, Eigentumsförderung und Leitbilder für die strategische Wohnraumentwicklung erweiterten die Grundlagenermittlung.

Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse wurden sechs Leitziele abgeleitet, welche im Folgenden kurz zusammengefasst werden. Eine ausführlichere Darstellung findet sich im Abschlussbericht. Abschließend werden Maßnahmenvorschläge entwickelt, die zur Zielerreichung beitragen könnten.

Leitziel 1: Nachfragegerechtes Wohnangebot schaffen

Oberhausen braucht ein Wohnungsangebot, das den unterschiedlichen Bedürfnissen seiner Bewohnerinnen und Bewohner entspricht. Aktuell besteht vor allem für kleine Wohnungen für Singles, große Familienwohnungen, barrierefreie Wohnungen eine größere Nachfrage als es angebotene Wohnungen gibt. Dies gilt umso mehr im niedrigpreisigen Segment. Mengenmäßig bleibt die Zahl der Baufertigstellungen zudem deutlich hinter den Bedarfen zurück. Zur Deckung der Bedarfe sind daher sowohl bedarfsorientierter Neubau als auch Bestandssanierung nötig, um Oberhausen als attraktiven Wohnstandort zu sichern.

Leitziel 2: Abwanderungen durch zeitgemäße Wohnungsangebote verhindern

Regional verliert Oberhausen kontinuierlich Einwohnerinnen und Einwohner an den Kreis Wesel. Hier ist davon auszugehen, dass diese Wanderungsbewegung in der Stringenz wohnungsmarktbedingt ist. Hier sollten Anstrengungen unternommen werden, um durch nachfrageorientierte Angebote diese Zielgruppe in der Stadt zu halten. Zudem besteht die Möglichkeit, durch attraktive Angebote Einwohnerinnen und Einwohner, insbesondere aus den südlich angrenzenden Kommunen, zu gewinnen.

Leitziel 3: Oberhausener Wohnungsbestand weiterentwickeln

Das Wohnungsmarktgeschehen in Oberhausen wird sich weiterhin vor allem auf den Wohnungsbestand konzentrieren. Im Verhältnis zu der Anzahl der vorhandenen Wohnungen, spielt der Neubau eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig entsprechen die Bestände häufig nicht den aktuellen und zukünftigen Anforderungen. Die Defizite sind dabei durchaus vielfältig. Mängel in Ausstattung, Zustand und Zuschnitt des Bestands erschweren im Zusammenspiel mit ungünstigen Wohnlagen die Entwicklungschancen und die Investitionsbereitschaft. Hier sind Anstrengungen zu unternehmen, um den Bestand nachfragegerecht zu qualifizieren.

Leitziel 4: Innenentwicklung und Flächeneffizienz fördern

Die Potenzialflächen für bauliche Entwicklungen sind im Oberhausener Stadtgebiet begrenzt. Umso wichtiger ist es, vorhandene Entwicklungspotenziale einerseits konsequent zu mobilisieren und anderseits sparsam zu nutzen. Dies entspricht neben dem marktwirtschaftlich sinnvollen Umgang mit dem knappen Gut auch dem ökologischen Ziel des sparsamen Umgangs mit dem Boden.

(Das hierfür geeignete Instrument ist ein Innenentwicklungskonzept (IEK) nach § 176a BauGB (Maßnahmenvorschlag 1.4). Die Erstellung eines IEK steht im Bezug zum laufenden Stadtentwicklungsprozess. Aus diesem Grund wird hierzu eine gesonderte Vorlage in den Rat eingebracht, die einen Beschlussvorschlag für die Aufstellung eines solchen IEK beinhaltet. In diesem Konzept werden auch Voruntersuchungen hinsichtlich möglicher Sanierungsgebiete (Maßnahmenvorschlag 2.4) und zu einem Baulandprogramm (Maßnahmenvorschlag 1.5) durchgeführt.)

Leitziel 5: Gute Nachbarschaften und gefestigte Quartiere etablieren

Gute Nachbarschaften und gefestigte Wohnquartiere sind die Basis einer sozialen Stadt. Lebensqualität entsteht nicht nur durch die Wohnung, sondern auch durch das Wohnumfeld, soziale Netzwerke und Begegnungsorte wie Parks oder Cafés. Bei größeren Neuplanungen und Maßnahmen im Bestand ist die Quartiersebene mit zu betrachten.

Leitziel 6: Marke für den Wohnstandort Oberhausen bilden

Um im Standortwettbewerb mit umliegenden Städten attraktiv zu bleiben, sollte die Stadt Oberhausen ihre guten Qualitäten besser vermarkten. Auch auf dem Wohnungsmarkt ist eine starke Sichtbarkeit entscheidend für Zuzug und Investoreninteresse.

Die Leitziele werden vier Handlungsfeldern zugeordnet, die von städtischer Seite mit entsprechenden Maßnahmen und Instrumenten steuerbar sind. Im Einzelnen stellen sich die Handlungsfelder und die dazugehörigen Maßnahmenideen wie folgt dar:

Handlungsfeld 1: Bodenpolitik | Maßnahmen und Instrumente

1.1 Überprüfung der Einführung eines Baulandmodells

1.2 Konzeptvergabe bei kommunalen Grundstücken

1.3 Städtisches Areal für Reallabor

1.4 Innenentwicklungskonzept

1.5 Baulandprogramm

1.6 Öffentliches Baulückenkataster

1.7 Anwendung Grundsteuer C

 

Handlungsfeld 2: Stadtplanung | Maßnahmen und Instrumente

2.1 Bedarfsgerechte Quartierskonzepte

2.2 Planungsrechtliche Vorgaben zur Flächeneffizienz

2.3 Planungsrechtliche Vorgaben zur Senkung der Baukosten

2.4 Städtebauliche Sanierungsgebiete nach BauGB

 

Handlungsfeld 3: Kooperation und Kommunikation | Maßnahmen und Instrumente

3.1 Austausch- und Netzwerkformate

3.2 Imagebildende Öffentlichkeitsarbeit

 

Handlungsfeld 4: Förderung | Maßnahmen und Instrumente

4.1 Langfristige Sicherung der Quartiersförderung und der Beratungsangebote

4.2 Kommunale Finanzierungsförderung zur Wohneigentumsbildung

4.3 Sanierungsabschreibungen

4.4 Öffentlich geförderten Wohnungsbau forcieren

Die Leitziele, Handlungsfelder sowie die dazugehörigen Maßnahmen und Instrumente werden im beigefügten Bericht näher erläutert und hinsichtlich ihrer Wirksamkeit bewertet.

Zwei inhaltliche Exkurse zu den Themenfeldern „Soziale Wohnraumförderung“ und „Eigentumsbildung“ ergänzen den Bericht. Die gesonderte Behandlung der beiden Themenfelder resultiert aus politischen Anträgen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Wohnungsmarkt in Oberhausen vor großen Herausforderungen steht und die zukünftige Entwicklung von vielen politischen, technischen und wirtschaftlichen Aspekten abhängt, von denen die Stadt nur einen Teil beeinflussen kann. Die aktuelle und zukünftige Versorgung der Bevölkerung mit bedarfsgerechtem Wohnraum erfordert somit kommunale Anstrengungen einerseits als auch eine Veränderung der (bau-)wirtschaftlichen Rahmenbedingungen andererseits. Durch die umfassende Analyse konnte ein Wissensgewinn generiert werden, der hilft, künftige kommunale und private Planungen bedarfsgerecht zu gestalten. In den einzelnen kommunalen Handlungsfeldern wird aufgezeigt, dass es durchaus wirkungsmächtige Instrumente gibt, mit denen die Stadt den Wohnungsmarkt positiv beeinflussen kann. Diese stehen jedoch im Spannungsfeld zu anderen finanziellen oder auch planerischen Interessen.