Beschlussvorlage - B/17/6296

Reduzieren

Beratungsfolge

Reduzieren

Beschlussvorschlag

Der Haupt- und Finanzausschuss beschließt, die Errichtung der Gesamtschule an der Knappenstraße mittels einer Vergabe an einen Generalunternehmer (GU) umzusetzen.

 

Die Gesamtkosten von rd. 157 Mio. EUR sind im HH-Plan 2025 ff. bei der Finanzstelle 330003010600000 - Neue Schule und Finanzposition 785100 - Auszahlungen für Hochbau­maßnahmen sowohl als Auszahlungs- als auch Verpflichtungsermächtigungsbudget abgebildet.

 

Reduzieren

Bezug

Drucksache Nr. B/17/0590-01 vom 03.05.2021

„Anlassbezogene Schulentwicklungsplanung zur Sekundarstufe I in Oberhausen 2021“

 

Drucksache Nr. B/17/6041-01 vom 16.12.2024

„Errichtung der Gesamtschule an der Knappenstraße;

hier: Sachstandsmitteilung und Kostenberechnung nach Leistungsphase 3“

 

Reduzieren

Sachverhalt

Auf Basis  der  Erkenntnisse  aus  der  anlassbezogenen  Schulentwicklungsplanung  gemäß § 81 Abs. 2 SchulG NRW hat der Hauptausschuss für den Rat der Stadt am 03.05.2021 beschlossen, eine neue Gesamtschule an der Knappenstraße auf dem Gelände der ehemaligen Hauptschule St. Michael zu errichten.

 

In mehreren Workshops (Leistungsphase 0) wurde unter Beteiligung diverser fachkundiger Personen aus Politik, Schule und Verwaltung ein Anforderungskatalog für die neue sechs­zügige Gesamtschule entwickelt. In vergangener Zeit wurde der Frontalunterricht (die Lehr­kraft steht vor der Klasse und erklärt die unterrichtlichen Inhalte) präferiert. Die bauliche Gestaltung von Schulen umfasste in der Regel eine Reihe von Klassenräumen, die mit einem Flur verbunden waren.

 

In Oberhausen sollen nun moderne pädagogische Konzepte umgesetzt werden können, was sich auch in der architektonischen Konzeption der Schulgebäude widerspiegeln soll, indem das Konzept der „Offenen Lernlandschaften“ umgesetzt wird. Diese Reformansätze (Raum­gestaltung, Digitalisierung, etc.) wurden bei der Planung der neuen Gesamtschule an der Knappenstraße berücksichtigt.

 

Mit der Ratsvorlage vom 16.12.2024 (Drucksachen-Nr. B/17/6041-01) wurde die vom Büro Lorber Paul Architekten GmbH zusammengefasste Kostenberechnung in Höhe von 157.650.000 EUR veröffentlicht.

 

Die Größe der Baumaßnahme erfordert über 35 unterschiedliche Gewerke einzusetzen. Aus Gründen der Risikominimierung wurde neben der klassischen Vergabe der Einzelgewerke geprüft, ob die Vergabe an einen Generaulunternehmer (GU) zielführend ist, insbesondere um den Zeit- und Kostenplan einzuhalten.

 

 

 

 

Definition

 

Einem GU werden vom Auftraggeber die Bauleistungen aller Gewerbezweige/Gewerke für ein Bauwerk übertragen. Dabei hat er ggfs. auch Teile der Ausführungsplanung zu erbringen.

 

Häufig übernimmt der GU eine Kosten- und Termingarantie unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung. Der GU führt wesentliche Teile der Bauleistungen selbst aus (beispielsweise häufig Rohbauarbeiten) und vergibt die übrigen Bauleistungen an Nachunternehmen, die ihre Leistungen selbständig und eigenverantwortlich auch im Rahmen von Werkverträgen erfüllen.

 

Ein am Markt etablierter GU hat sich ein Netzwerk von Unternehmen in verschiedensten Regionen Deutschlands aufgebaut und kann auf diese zumeist kurzfristig zugreifen.

 

 

Vergleich Einzelvergabe/GU-Vergabe

 

Eine Abwägung der Vor- und Nachteile der Vergabearten wurde durch die SBO in Zusammenarbeit mit dem Projektsteuerer Assmann GmbH hinsichtlich des in Rede stehenden Projektes vorgenommen:

 

 

 

Einzel-

vergabe

GU

 

Planungssicherheit

 

+

Mögliche Defizite in der Planung und Ausschreibung werden vermieden – hierdurch werden weniger Nachträge angefordert.

Bei Einzelvergaben werden die exakten Beschreibungen in den Leistungs-verzeichnissen aufgenommen (Bsp.: 80 Meter Kabellänge), was im Rahmen der Ausführung leicht zu Veränderungen führen kann; die Vergabe an einen GU erfolgt über die Beschreibung der Funktionalität der Räume – hierdurch ist die einzelne Kabellänge nicht aus­schlaggebend und Nachtragspotentiale werden minimiert.

 

Koordination/ Bauablauf

 

+

Bei einem Projekt in der Größen­ordnung der neuen Gesamtschule sind mindestens 35 einzelne Gewerke auf der Baustelle tätig, deren Abläufe aufein­ander abgestimmt sein müssen. Sollten Verschiebungen durch Schlechtwetter, Lieferschwierigkeiten, Insolvenzen, ausbleibenden Ausschreibungsergeb­nissen, längerem als kalkulierten Arbeitsaufwand erfolgen, ist der Zeit­plan mit den folgenden Gewerken neu abzustimmen. Dies kann zu weiteren Verzögerungen führen, wenn die Firmen in den neuen Zeiträumen ihre Arbeiter an anderen Baustellen einge­plant haben.

Bei einer GU-Vergabe obliegt die Ge­samtverantwortung dem GU. Durch das oben erwähnte Netzwerk kann dieser kurzfristig und damit schneller als die SBO bei Einzelvergaben reagieren. In der Folge ruht der Baufortschritt nicht.

 

Regionalität der Unternehmen

+

+

Sämtliche Gewerke müssen bei einem Projekt ab rund 5,5 Mio. EUR Auftragswert europaweit ausgeschrie­ben werden. Hier ist kein regionaler Bezug möglich (unabhängig davon, ob die Oberhausener Firmen überhaupt in der Lage wären ein solches Projekt um­zusetzen).

 

Bei dem Neubau der Gesamtschule sind erst gegen Ende der Maßnahme Kleinaufträge denkbar (Reinigung, An­bringung Feuerlöscher), die als Direkt­vergabe beauftragt werden könnten. Bei solchen kleineren Aufträgen werden bei Einzelvergaben insbesondere Oberhausener Firmen zur Angebots­abgabe aufgefordert. Im konkreten Pro­jekt ist die Anzahl und Wertigkeit der Aufträge für Oberhausener Firmen auch bei einer Einzelvergabe nur marginal möglich.

 

In der Regel greift der GU auf lokale und örtlich ansässige Unternehmen zu. Bei kleineren Auftragshöhen können diese auch außerhalb des Netzwerks des GU’s sein. Ob Oberhausener Firmen im Netzwerk des GU aufge­nommen sind oder im laufenden Pro­zess beteiligt werden, kann ohne kon­kretes Vergabeergebnis nicht beant­wortet werden.

 

Kostensicherheit

 

+

Im Rahmen der Einzelvergabe sind alle Ausschreibungsergebnisse abzuwar­ten, ehe eine tatsächliche Kostenent­wicklung festgestellt werden kann. Die bereits erwähnten notwendigen Nach­träge sorgen zusätzlich für stark schwankende Kostenprognosen.

 

Der GU hingegen arbeitet zu einem „Festpreis“. Die Ausschreibung erfolgt anhand einer funktionalen Leistungs­beschreibung mit Vorgabe von Quali­täten. Nach der Submittierung sind in diesen Fällen auch Verhandlungs-runden (zum Preis, zur Qualität der Materialien, zur Zeitschiene, über Ver­tragsstrafen etc.) vorgesehen. Sollten im Anschluss keine zusätzlichen Nach­forderungen durch den Bauherrn aus­gesprochen werden, liefert der GU zu dem vereinbarten Preis, der frühzeitig feststeht, das fertige Objekt.

 

 

Transparenz

+

+

Der GU verfügt über ein gutes Bau­kostencontrolling und kann dies nach­weisen.

 

Gleichermaßen ist die Transparenz bei der Einzelvergabe gegeben.

 

Bauzeit

 

+

Erfahrungen umliegender Kommunen bestätigen eine Fertigstellung in einer kürzeren Bauzeit durch einen GU. Auch wenn sich der GU erst in die Thematik einarbeiten muss und später mit dem Rohbau beginnt, wird dieser die Baumaßnahme schneller fertigstellen.

 

Terminsicherheit

 

+

Den vertraglich vereinbarten Fertig­stellungstermin wird der GU einhalten, um keine Vertragsstrafen zu riskieren. Eine mögliche Vorgabe an einen GU zur Fertigstellung und Übergabe des Neubaus zum Schuljahresbeginn 2029/ 2030 wird durch den Projektsteuerer als realisierbar gewertet.

 

Zwar gibt das Architekturbüro Lorber Paul GmbH derzeit eine Inbetrieb­nahme im April 2029 für die bisher angedachte Einzelvergabe an, jedoch sind hier keinerlei zeitliche Puffer berücksichtigt. Der Projektsteuerer hat die üblichen Verzögerungen in die Bauzeitenplanung eingefügt und käme hiermit auf einen Fertigstellungstermin Ende 2029. Die Terminsicherheit ist aufgrund der vielen Unwägbarkeiten (vgl. Punkt Koordination/Bauablauf) nicht gegeben.

 

Haftung, Garantie, Gewährleistung

 

+

Der GU ist der einzige Vertragspartner und damit gibt nur dieser eine Garantie. Bei Einzelvergaben besteht die Mög­lichkeit, dass einzelne Firmen auf vor­herige Mängel hinweisen und so die Gewährleistung von sich weisen. Ent-sprechende zeitaufwendige und risiko­behaftete Rechtsstreitigkeiten sind in der Folge anhängig.

 

Personalaufwand Bauherr

 

+

Durch den geringeren Koordinierungs-aufwand und den wegfallenden Ver­gabeprozessen beim Bauherrn ist der Arbeitsaufwand bei der SBO und der Stadtverwaltung geringer. Eine Ab­stimmung erfolgt nur mit dem GU.

 

 

 

 

GU-Kosten

 

Unter Berücksichtigung der bestehenden Kostenberechnung ist eine Vergleichsrechnung durch den Projektsteuerer Assmann GmbH im Zuge einer GU-Vergabe erstellt worden.

 

 

Einzelvergabe

GU-Vergabe

Baukosten (KG200-600)

113.139.192,99 EUR

 

Hier wird unterstellt, dass die Baukosten identisch sind.

 

 

Einzelvergabe

GU-Vergabe

Planungskosten (KG700)

19.543.550,15 EUR

13.364.812,71 EUR

Planungskosten GU

 

2.300.000,00 EUR

GU-Zuschlag

 

16.970.878,95 EUR

Zwischensumme

132.682.743,14 EUR

145.774.884,65 EUR

 

Bislang sind die Architekten und Fachplaner bis Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) mit anschließender Option auf Verlängerung beauftragt. Diese Optionen würden nicht wirksam werden. Ebenso wäre das Aufgabenfeld der Ausführungsplanung geringer, da dies ein GU selber übernimmt, wofür 2,3 Mio. EUR pauschal angenommen werden. Die Planungskosten der Fachplaner werden einerseits eingespart andererseits sind ggfs. Rechtsansprüche auf­grund des entgangenen Gewinns bei den Fachplanern zu berücksichtigen. Dieser Anspruch ist in den Planungskosten pauschal mitberücksichtigt.

 

Der GU verlangt einen Zuschlag für die Koordination der Bauleitung, die Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn. Unter Anbetracht derzeitiger Ausschreibungsergebnisse in um­liegenden Städten liegt ein marktüblicher GU-Zuschlag aktuell bei ca. 15 % der Baukosten.

 

 

Einzelvergabe

GU-Vergabe

Baukostensteigerung

10.635.084,14 EUR

8.032.882.70 EUR

 

(III. Quartal 2026 – 9,4%)

(I. Quartal 2026 – 7,1%)

Zwischensumme

143.317.827,28 EUR

153.807.767,35 EUR

 

Die Baukostenindexsteigerung ist bis zur Vergabe der entsprechenden Gewerke zu berücksichtigen. Diese liegt bei der Einzelvergabe bei 9,4 %, da hier die Vergaben erst im 3. Quartal 2026 angenommen werden. Der GU würde aber nun im ersten Quartal vergeben werden, so dass die Indexsteigerung mit 7,1% geringer ausfällt.

 

 

Einzelvergabe

GU-Vergabe

Risikopuffer

14.331.782,73 EUR

3.845.194,18 EUR

 

(angenommen 10%)

(angenommen 2,5%)

 

Durch die Übertragung der Baumaßnahme an einen GU trägt dieser das überwiegende Risiko, weshalb dieser Puffer weitaus geringer eingeschätzt werden kann.

 

 

Einzelvergabe

GU-Vergabe

Voraussichtliche Kosten

157.650.000 EUR

157.653.000 EUR

 

In Summe ergibt dies, dass die voraussichtlichen Gesamtkosten in ähnlicher Höhe erwartet werden können.

 

Fazit

 

Da die Gesamtkosten in annähernd gleicher Höhe kalkuliert werden, sind die weiteren Punkte Kosten- und Terminsicherheit als ausschlaggebende Entscheidungskriterien zu beachten. Wie bereits ausgeführt ist hier klar der GU vorzuziehen da dieser mit zugesagten Kosten eine Eröffnung der Schule zum Schuljahresbeginn 2029/2030 sicherstellen kann.

Loading...