Beschlussvorlage - B/16/0901-01

Beschlussvorschlag

1.Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahrensgebiet des Bebauungsplans Nr. 672 -Bottroper Straße / Kettelerstraße (Innenstadt Osterfeld)- gemäß dem Plan des Bereichs 5-1
-Stadtplanung- vom 18.05.2015 in die Teilbereiche A - E aufzuteilen (siehe Punkt I der Begründung).

Gesetzliche Grundlage:§ 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I,
S. 1748).

2.Der Rat der Stadt erklärt sich mit dem Entwurf des Bebauungsplans Nr. 672, Teilbereich A
-Kettelerstraße / Marktplatz Osterfeld-, vom 18.05.2015 einverstanden und beschließt die öffentliche Auslegung nebst Begründung (inkl. Umweltbericht).

Gesetzliche Grundlage:§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I, S. 1748).

Bezug

•             Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 672 - Bottroper Straße / Kettelerstraße (Innenstadt Osterfeld) - vom 17.10.2011 (Drucksache Nr. B/15/1561-01)

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine[ X ]

    ja[ ]

b) SonstigeKeine

Begründung

I.Teilung des Verfahrensgebietes

Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 672 soll nunmehr gemäß dem als Anlage 1 beige-fügten Übersichtsplan in 5 Teilbereiche (A – E) gegliedert und der Teilbereich A vordringlich bearbeitet werden.

Zur besseren lagemäßigen Zuordnung sollen die Teilbereiche A - E mit folgenden Bezeichnungen weitergeführt werden:

• Bebauungsplan Nr. 672 A -Kettelerstraße / Marktplatz Osterfeld-
• Bebauungsplan Nr. 672 B -Bottroper Straße / Vestische Straße-
• Bebauungsplan Nr. 672 C -Vestische Straße / Gildenstraße-
• Bebauungsplan Nr. 672 D -Gildenstraße / Vikariestraße-
• Bebauungsplan Nr. 672 E -Westfälische Straße / Wißmannstraße-

Der Teilbereich A liegt in der Gemarkung Osterfeld, Flur 30, und wird wie folgt umgrenzt:

Südliche Grenzen der Flurstücke Nr. 222 - 224 und 736; östliche Grenzen der Flurstücke
Nr. 190 und 189; südliche Grenze des Flurstücks Nr. 189; diese verlängert bis zur westlichen Seite der Vestischen Straße; westliche Seite der Vestischen Straße; südliche Seite der Kettelerstraße; östliche Seite der Gildenstraße; südliche Grenze des Flurstücks Nr. 677; westliche Grenze des Flurstücks Nr. 677 bis zur südlichen Grenze des Flurstücks Nr. 222.

II.Bisheriger Verfahrensablauf

Am 17.10.2011 wurde durch den Rat der Stadt der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungs-plan Nr. 672 -Bottroper Straße / Kettelerstraße (Innenstadt Osterfeld)- gefasst.

Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt vom 02.11.2011 erstmalig und am 03.06.2013 erneut veröffentlicht worden.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und nach den “Verfahrensgrundsätzen für die vorgezogene Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung” der Stadt Oberhausen hat der Vorentwurf des Bebauungsplans
Nr. 672 A mit der alten Bezeichnung -Bottroper Straße / Kettelerstraße (Innenstadt Osterfeld)-

-in der Zeit vom 10.03.2015 – 24.03.2015 einschließlich ausgelegen (öffentliche Darlegung und Anhörung der Planung).

Innerhalb dieser Zeit bestand Gelegenheit, sich über die allgemeinen Ziele und den Zweck der Planung sowie die voraussichtlichen Auswirkungen unterrichten zu lassen. Gleichzeitig wurde den Bürgerinnen und Bürgern Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben.

Eine öffentliche Anhörung (Bürgerversammlung) hat nach Ziffer 3.2 der vom Rat der Stadt beschlossenen „Verfahrensgrundsätzen für die vorgezogene Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung“ der Stadt Oberhausen nicht stattgefunden. Der Rat hat diese Vorgehens-weise durch Beschluss vom 17.10.2011 festgelegt.

Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 11.03.2015 erstmalig bei der Aufstellung des Bebauungsplans beteiligt worden.

Während der frühzeitigen Öffentlichkeitsarbeit und im Rahmen der 1. Behördenbeteiligung sind folgende abwägungsrelevanten Stellungnahmen zum Bebauungsplan eingegangen:

Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange

1.Bezirksregierung Arnsberg

Abteilung Bergbau und Energie in NRW

Goebenstraße 25

44135 Dortmund

2.PLEdoc GmbH

Postfach 12 02 52

45312 Essen

3.ThyssenKrupp Real Estate GmbH

Postfach 10 21 65

45021 Essen

Kopien aller abwägungsrelevanten Stellungnahmen sind der Anlage 3 zu entnehmen.

III.Planungsanlass und -ziele

Die Haupteinkaufslage von Osterfeld entlang der Gildenstraße sowie am Marktplatz beinhaltet ein überwiegend kleinflächig strukturiertes Einzelhandelsangebot und einen regelmäßig stattfindenden Wochenmarkt. Es ist auch eine relativ große Anzahl ergänzender Nutzungen (z. B. Ärzte, Rechtsanwälte, Friseure u. a.) im Zentrum von Osterfeld vorhanden. U. a. die hohe Leerstandsquote führt jedoch zu einer geringen Attraktivität des Nebenzentrums. Auch die Stärken wie ein gutes Parkplatzangebot und die Vielzahl ergänzender Nutzungen reichen allein nicht aus, um die Innenstadtlage als Nebenzentrum dauerhaft zu stabilisieren.

Die Stärkung zentraler Funktionen und planungsrechtliche Sicherung der Handelsfunktion durch Ausweisung von Kern- und Mischgebieten für die Bebauungspläne Nr. 672 A - E sowie der Ausschluss unerwünschter Nutzungen sollen neben weiteren städtebaulichen Maßnahmen und Konzepten einen Beitrag für die nachhaltige Funktion des Bereichs leisten. Neben der Handelsfunktion, ist dabei auch der relativ kleine Einzugsbereich der Innenstadt mit zu stützen. Einen Teilbeitrag leistet dazu die Gewährleistung des Wohnens auch im unmittelbaren Innenstadtbereich.

Angesichts des zerbrechlichen Einzelhandelsgerüsts sind auch kleinere Störungen der Strukturen von großer Bedeutung und können entsprechende bodenrechtliche Spannungen auslösen. Die Innenstadt von Osterfeld braucht Entwicklungsimpulse, die das Vorhandene im Sinne funktionierender Strukturen bewahren und gleichzeitig Neues fördern. Ein gutes Beispiel für einen solchen Impuls ist das aktuell durchgeführte Projekt zur Erweiterung der Apotheke im Eckbereich Gildenstraße / Marktplatz Osterfeld durch einen Neubau.

Das am 26.05.2008 vom Rat der Stadt beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Oberhausen gibt Planungsziele für das Nebenzentrum Osterfeld vor. Insbesondere die Zielsetzung der Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion bei Konzentration des Einzelhandelsangebotes auf Gildenstraße, Marktplatz und Bergstraße kann durch den Bebauungsplan Nr. 672 A unterstützt werden.

Das Stadtentwicklungskonzept 2020, vom Rat der Stadt am 27.10.2008 als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen, bestärkt mit dem Ziel ein integriertes Handlungskonzept zur Stärkung und Sicherung von Osterfeld-Mitte zu entwickeln (Maßnahme 1.4), die Aussagen des Einzelhandelskonzepts und die Ziele des Bebauungsplans Nr. 672 A.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 672 A werden folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

• Sicherung und Stärkung der Handelsfunktion der Innenstadt von Osterfeld;
• Ausweisung von Allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten unter Orientierung an den bestehenden Nutzungen bei besonderer Wahrung von Entwicklungschancen für die Handelsfunktion;
• Ausschluss von Nutzungen mit schädlichen Auswirkungen wie bordellartige Betriebe, Vergnügungsstätten und andere. Entsprechend den Zielen der Stadtentwicklung soll im Plangebiet auch der „Kerngebietscharakter“ im Sinne eines gelebten und lebendigen Stadtteilkerns planungsrechtlich gesichert werden.

Die Beschreibung der konkreten Ziele und die Festsetzungen des Bebauungsplans sind auch der Begründung (Anlage 4) zu entnehmen.

IV.Stellungnahme der Verwaltung zu den vorgebrachten abwägungsrelevanten Stellung-nahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Zu I.1Bezirksregierung Arnsberg

Abteilung Bergbau und Energie in NRW

Goebenstraße 25

44135 Dortmund

Die Bezirksregierung Arnsberg macht darauf aufmerksam, dass sich das Plangebiet über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld "Alt-Vondern", über dem auf Sole verliehenen Bergwerksfeld "Max Haniel", über dem auf Blei- und Zinkerz verliehenen Bergwerksfeld "Gerhard", über dem auf Raseneisenstein verliehenen, inzwischen erloschenen Distriktfeld "Gottes Gnaden" sowie über dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Erlaubnisfeld "Julix" (zu gewerblichen Zwecken) befindet. Eigentümerin des Bergwerksfeldes "Alt-Vondern" ist die Krupp Hoesch Stahl GmbH, ThyssenKrupp Allee 1 in 45143 Essen. Eigentümerin der Bergwerksfelder "Max Haniel" und "Gerhard" ist die RAG Aktiengesellschaft, Shamrockring 1 in 44623 Herne. Letzte Eigentümerin des Distriktfeldes "Gottes Gnaden" war die MAN SE in München, vertreten durch die MAN Grundstücksgesellschaft mbH, Steinbrinkstraße 170 in 46145 Oberhausen. Diese Gesellschaft ist auch heute noch erreichbar. Inhaberin der Erlaubnis "Julix" ist die A-TEC Anlagentechnik GmbH, Schulstraße 11 in 46519 Alpen.

Nach den bei der Bezirksregierung vorliegenden Unterlagen ist im Bereich der Plan-maßnahme Abbau von Steinkohle im Tiefen (Teufe > 100m) dokumentiert. Sie weist darauf hin, dass bei der Gewinnung von Steinkohle, die in tiefen Bereichen geführt wurde, nach allgemeiner Lehrmeinung die Bodenbewegungen spätestens fünf Jahre nach Einstellung der Gewinnungstätigkeiten abgeklungen sind. Daher ist mit bergbaulichen Einwirkungen auf die Tagesoberfläche aus diesen Gewinnungstätigkeiten nicht mehr zu rechnen.

Im bei ihr geführten Bergbau Alt-und Verdachtsflächen Katalog (BAV-Kat) befinden sich nördlich der PIanmaßnahme folgende nachrichtlich verzeichnete Verdachtsflächen:

-            Osterfeld 1-3, Kokerei mit Nebengewinnung, Nr. 4407-S-008-1

-            Osterfeld 1-3, Betriebsfläche Schachtanlage, Nr. 4407 -S-008-2

-         Osterfeld 1-3, Parkplatz, Kühlturm, Misch-und Stapelanlage für Kokskohle,
Nr. 4407-S-008-3

-            Jacobi -Osterfeld 1-3, Grubenanschlussbahn, Nr. 4407 -S-018-1

-            Osterfeld, Nordhalde I Halde I Nr. 4407 -A-029

Für diese Verdachtsflächen hat die Bergaufsicht bereits geendet. Lediglich für den Schacht-schutzbereich des Schachtes Osterfeld 3 und die ebenfalls vorhandene Grundwasser-überwachung besteht noch Bergaufsicht, da nach dem hiesigem Kenntnisstand noch umweltrelevante Belastungen, insbesondere durch kokereispezifische Stoffe, durch den ehemaligen bergbaulichen Betrieb zu verzeichnen sind. Inwieweit das in Rede stehende Planvorhaben hiervon betroffen ist, kann von ihr nicht beantwortet werden. Daher empfiehlt sie, auch den Bergwerkseigentümer, hier die RAG Aktiengesellschaft, Shamrockring 1 in 44623 Herne um Stellungnahme zu bitten. Ferner wurde die Stadt Oberhausen seinerzeit als Trägerin öffentlicher Belange an der Durchführung des Abschlussbetriebsplanverfahrens Schachtanlage Osterfeld beteiligt. Insofern geht sie davon aus, dass der Unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Oberhausen die aktuellen altlastenrelevanten Informationen vorliegen.

Über zukünftige, betriebsplanmäßig noch nicht zugelassene bergbauliche Tätigkeiten ist ihr nichts bekannt. Diesbezüglich empfiehlt sie, falls nicht bereits erfolgt, sowohl die Krupp Hoesch Stahl GmbH, als auch die RAG Aktiengesellschaft als Eigentümerinnen der bestehenden Bergbauberechtigungen an der Planungsmaßnahme zu beteiligen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Krupp Hoesch Stahl GmbH, die A-TEC Anlagentechnik GmbH, die MAN Grundstücksgesellschaft mbH und die Ruhrkohle AG sind im Rahmen der Behörden-beteiligung von der Planungsverwaltung angeschrieben worden.

Die A-TEC Anlagentechnik GmbH und die MAN Grundstücksgesellschaft mbH haben keine Stellungnahmen vorgebracht. Die RAG hat in ihrer Stellungnahme keine Bedenken geäußert.

Die ThyssenKrupp Real Estate GmbH bittet im Auftrag der Krupp Hoesch Stahl GmbH darum, einen Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen, in dem darauf verwiesen wird, dass das Plangebiet über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld "Alt Vondern" liegt und dass vor Errichtung von neuen Bauvorhaben eine Sicherungsanfrage an den zuständigen Bergwerkseigentümer zu richten ist.

Bezüglich des ehemaligen Bergbaus wurde deshalb vorsorglich folgende Kennzeichnung nach § 9 Abs. 5 Nr. 2 BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen.

„Der gesamte Planbereich gehört zu den Gebieten, unter denen der Bergbau umging und zum Anpassungsbereich gemäß § 110 Bundesberggesetz vom 13.08.1980. Bei einer Bebauung des Gebietes sind möglicherweise besondere Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Bauherren werden gebeten Kontakt mit den zuständigen Bergwerkseigentümern aufzu-nehmen.“

Die von der Bezirksregierung Arnsberg benannten Verdachtsflächen sind der Unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Oberhausen bekannt, und wurden in der Vorprüfung berücksichtigt. Von einer altlastenbezogenen Beeinträchtigung des Bebauungsplangebietes ist nicht auszugehen.

Zu I.2PLEdoc GmbH

Postfach 12 02 52

45312 Essen

Die PLEdoc GmbH bittet den Verlauf der stillgelegten Ferngasleitung aus deklaratorischen Gründen anhand der beigefügten Bestandsunterlagen (Bestandsplan und Rechtsfortführungs-plan) in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung entsprechend zu erwähnen und in der Legende zu erläutern. Die Höhenangaben im Längenschnitt beziehen sich auf den Verlegungszeitpunkt. Zwischenzeitliche Niveauänderungen wurden nicht nachgetragen.

Wie ihrer Eintragung im Vorentwurf des Bebauungsplans zu entnehmen ist, verläuft der Rohrstrang der stillgelegten Ferngasleitung außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, lediglich der Schutzstreifen ragt in den Bebauungsplan hinein. Sie erhebt daher gegen die Aufstellung des Bebauungsplans 672 A in der angezeigten Form keine Einwände.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die außerhalb des Bebauungsplans am nördlichen Rand verlaufende stillgelegte Ferngas-leitung wurde inklusive der Schutzstreifen (beidseitig jeweils 4 m) zeichnerisch in den Bebauungsplan eingetragen. Auch in der Begründung wird auf die stillgelegte Leitung hingewiesen.

Zu I.3.ThyssenKrupp Real Estate GmbH

Postfach 10 21 65

45021 Essen

Im Auftrag der Bergwerkseigentümerin Krupp Hoesch Stahl GmbH teilt die ThyssenKrupp Real Estate GmbH mit, dass ihrerseits keine Bedenken gegen die Aufstellung des. Bebauungsplans Nr. 672 A vorgebracht werden. Sie bittet jedoch, nachstehenden Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen:

"Der Bereich des Plangebiets "Bottroper Straße I Kettelerstraße" liegt über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld "Alt Vondern". Vor Errichtung von neuen Bauvorhaben ist eine Sicherungsanfrage an den zuständigen Bergwerkseigentümer zu richten."

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Bebauungsplan enthält folgende Kennzeichnung nach § 9 Abs. 5 Nr. 2 BauGB:

„Der gesamte Planbereich gehört zu den Gebieten, unter denen der Bergbau umging und zum Anpassungsbereich gemäß § 110 Bundesberggesetz vom 13.08.1980. Bei einer Bebauung des Gebietes sind möglicherweise besondere Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Bauherren werden gebeten Kontakt mit den zuständigen Bergwerkseigentümern auf-zunehmen.“

V.Städtebauliches Konzept

Die bestehenden städtebaulichen Strukturen sollen erhalten bleiben und Entwicklungs-möglichkeiten an den Stellen, wo sie wünschenswert sind, eingeräumt werden. Prägend an dieser Stelle im Stadtgefüge ist besonders die weitgehend geschlossene, mehrgeschossige Bebauung der meisten Baublöcke. Im Bebauungsplan Nr. 672 A weist die geschlossene Blockrandbebauung lediglich an der Hans-Sachs-Straße an der östlichen Seite des westlichen Baublocks eine Öffnung auf. Beide Blocks sind kerngebietstypisch hoch verdichtet ohne die übliche Nutzungsstruktur eines Kerngebiets aufzuweisen.

Da das Plangebiet zu großen Teilen bereits bebaut ist und um der weiteren baulichen Ent-wicklung eine gewisse Dynamik zu belassen, soll das Maß der baulichen Nutzung jedoch nicht über Festsetzungen im Bebauungsplan geregelt werden. Vielmehr soll sich die Zulässigkeit von Vorhaben in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen nach § 34 BauGB richten (einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB). Auf diese Weise kann der weiteren baulichen Entwicklung ein Spielraum eingeräumt werden, dessen Grenzen durch die bestehende Bebauung definiert werden. Zu den Grenzen der bestehenden Bebauung gehört auch ein eher für Kerngebiete typisches Abstands-flächenmaß, das auch zukünftig ermöglicht werden soll. So wird trotz Mischgebietstypik die vorhandene Dichte eines Kerngebietes gesichert. In den Bereichen für die ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird und in denen die Abstandsflächen für Wohngebiete heute überschritten werden, soll dies jedoch nur im Rahmen des einfachen Bestandsschutzes zukünftig zulässig sein.

Das Plangebiet weist überwiegend Mischgebiete (MI) und zu einem geringeren Teil Allgemeine Wohngebiete (WA) aus.

Für die Mischgebiete werden Wettannahmestellen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Sex-shops, Vergnügungsstätten sowie Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen, textlich ausgeschlossen. Für die Allgemeinen Wohngebiete werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. Die weiteren vorgenannten Nutzungen sind in einem Allgemeinen Wohngebiet ohnehin nicht zulässig. Über eine textliche Ausnahmeregelung wird die vorhandene Annahmestelle für Glücksspiele („Lotto“) im Plangebiet planungsrechtlich gesichert. Dies gilt ausdrücklich nicht für die im Gebäude Gildenstraße 23 nicht genehmigte Nutzung als Wettbüro.

VI.Weiterer Verfahrensablauf

• Einverständnis des Rates der Stadt mit dem Entwurf des Bebauungsplans sowie Beschluss des Rates gemäß § 3 Abs. 2 BauGB betreffend die öffentliche Auslegung dieses Entwurfs;

• 2. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB;

• Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs im Amtsblatt der Stadt Oberhausen;

• Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats;

• Entscheidung des Rates über die vorgebrachten Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB;

• Rechtskraft des Bebauungsplans durch Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Oberhausen.

VII.Kurzzusammenfassung

Der Rat der Stadt beschließt die Gliederung des Plangebietes in 5 Teilbereiche (A – E) und die einmonatige öffentliche Auslegung des Entwurfs zum Bebauungsplan Nr. 672 A
-Kettelerstraße / Marktplatz Osterfeld-.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 672 A wird eine verträgliche Nutzungsmischung im Plangebiet angestrebt. Das Plangebiet wird am Marktplatz Osterfeld als Mischgebiet (MI) und an der Kettelerstraße als Allgemeines Wohngebiet (WA) jeweils mit einer geschlossenen Bauweise festgesetzt. Für das Mischgebiet werden Lotterie- und Wettannahmestellen, Gartenbau-betriebe, Tankstellen, Sexshops, Vergnügungsstätten sowie Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen, textlich ausge-schlossen. Über eine textliche Ausnahmeregelung wird die vorhandene Annahmestelle für Glücksspiele („Lotto“) im Plangebiet planungsrechtlich gesichert. Dies gilt ausdrücklich nicht für die im Gebäude Gildenstraße 23 nicht genehmigte Nutzung als Wettbüro. Das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen werden nicht ausgewiesen und sollen sich nach § 34 BauGB richten (einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB). Auf diese Weise kann der weiteren baulichen Entwicklung ein Spielraum eingeräumt werden, dessen Grenzen durch die bestehende Bebauung definiert werden.

Stadtplanerisches Ziel insgesamt ist die Erhaltung und Förderung der Funktion als qualitativ hochwertiger zentraler Versorgungsbereich (Nebenzentrum Osterfeld).