Beschlussvorlage - B/15/2193-01

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt folgende Satzung:

Gesetzliche Grundlage: Siehe Satzungstext

S a t z u n g

über die Veränderungssperre Nr. 136

Der Rat der Stadt hat aufgrund der §§ 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509), in Verbindung mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV.NRW.1994, S. 666), zuletzt geändert durch Art. 4 TransparenzG vom 17.12.2009 (GV.NRW.2009, S. 950) in seiner Sitzung am 17.09.2012 folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Es wird eine Veränderungssperre beschlossen.

Der Bereich der Veränderungssperre ist im Plan des Bereichs 5-1 - Stadtplanung -, vom 09.08.2012 umrandet dargestellt und als Anlage dieser Satzung beigefügt.

Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre Nr. 136 liegt in der Gemarkung Oberhausen, Flur 30, Flurstück Nr. 225.

§ 2

Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre (§ 1) dürfen

1.              Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;

2.              erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

§ 3

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

§ 4

Diese Satzung tritt mit dem Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Sie tritt außer Kraft, sobald und soweit für ihren Geltungsbereich (§ 1) ein Bebauungsplan in Kraft tritt, spätestens jedoch am 01.10.2013. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB wurde der Zeitraum der Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB (12 Monate) angerechnet.

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine                            [X]

    ja                                          [ ]

b) Sonstige

Begründung

1.              Gegenwärtige planungsrechtliche Situation

Für den Bereich der Veränderungssperre Nr. 136 hat der Rat der Stadt am 08.02.2010 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 643 - Mülheimer Straße / Freiherr-vom-Stein-Straße / Ebertstraße - beschlossen.

Die öffentliche Bekanntmachung über die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 643 erfolgte am 01.03.2010.

2.              Planungsabsicht

Das Plangebiet umfasst Teile des Verfahrensbereichs des in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 468 sowie Teile des Durchführungsplans Nr. 15.

Der östliche Teil des Plangebiets ist Teil des Nahversorgungszentrums „Marienkirche“,. Welches im vom Rat der Stadt Oberhausen am 26.05.2008 beschlossenen Einzelhandelskonzept dargestellt ist. Insgesamt ist in dieser Nahversorgungsanlage ein relativ breiter, kleinflächig strukturierter Einzelhandelsbesatz vorhanden. Hier befinden sich auch eine Reihe von Mindernutzungen (z.B. Spielhallen, Wettbüro).

              Ein vorliegender Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Ladenlokals als Vergnügungs-stätte (Spielhalle) sowie die Die aufgegriffene Nutzung eines Clubs, der dem Erotikbereich zugeordnet werden kann, sind Indizien für das Voranschreiten der bereits im Gutachten zum Einzelhandelskonzept festgestellten Tendenz zum „Trading-Down“. Unter „Trading-Down-Effekten“ wird die Entwertung einer Gebietsstruktur verstanden, die dann entsteht, wenn Betrieben mit typischerweise niedrigem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Rendite (wie z.B. Spielhallen und Rotlichtnutzungen) in Konkurrenz treten zu Betrieben mit höherem Investitionsbedarf und niedrigerer Rendite. Der Wettbewerb zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Immobilienpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft.

Die bereits im Einzelhandelskonzept als Planungsziel formulierte Stärkung der Versorgungssituation muss auch durch die räumliche Zuordnung von geeigneten Nutzungsgruppen gesteuert werden. Nutzungen, die zu einer Schwächung der Nahversorgungssituation führen, müssen hier eingeschränkt werden.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 643 - Mülheimer Straße / Freiherr-vom-Stein-Straße / Ebertstraße - werden folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

-          Entwicklung eines Mischgebietes;

-          Sicherung und Stärkung der Versorgungssituation als Teil des Nahversorgungszentrums Marienkirche;

-          Steuerung und Prüfung der Verträglichkeit und Integration von bordellartigen Betrieben, Vergnügungsstätten, Einzelhandel erotischer Artikel und ähnlicher Nutzungen.

3.              Derzeitiger Planungsstand

Die Bestandsaufnahmen für den Bebauungsplan Nr. 643 sind nahezu abgeschlossen. Ein Entwurfskonzept liegt vor, so dass im 4. Quartal 2012 voraussichtlich der nächste Verfahrensschritt (frühzeitige Beteiligung) durchgeführt werden kann.

Das Entwurfskonzept sieht die Festsetzung eines Mischgebietes an der Mülheimer Straße und eines Allgemeinen Wohngebietes an der Ebertstraße sowie der Freiherr-vom-Stein-Straße vor. Für das Mischgebiet wird die Zulässigkeit von Vorhaben weitergehend geregelt. Unzulässig sind demnach: Bordelle, bordellartige Betriebe, Wettannahmestellen, Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Sexshops sowie die in einem Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten. Es wird geprüft, ob die in einem Mischgebiet allgemein zulässigen Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden können.

Des Weiteren sind gestalterische Festsetzungen zu Werbeanlagen geplant, die z.B. das großflächige Abdecken, Abkleben, Anstreichen und dergleichen von Schaufenstern ausschließen.

4.              Sicherung der Planung

Der Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan ermöglicht es der Stadt, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben in Einzelfällen zunächst für einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder erschwert würde.

Von dieser Möglichkeit ist im folgenden Fall Gebrauch gemacht worden:

Für das Grundstück

Gemarkung:                            Oberhausen

Flur:                                           30

Flurstück Nr.:                            225

Bezeichnung:                            Mülheimer Straße 111

Antragsteller:                            Twins Automaten GmbH, GF: Marcel Licht, Ewaldstr. 85, 45699 Herten

liegt ein Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Ladenlokals als Vergnügungsstätte (Spielhalle mit 8 Spielgeräten) vor.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 643 muss zunächst u.a. überprüft werden, ob diese Nutzungen künftig überhaupt zulässig sein können.

Da zu befürchten ist, dass durch einen positiven Vorbescheid bzw. Realisierung dieser Nutzungen die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 643 unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde, wurde die Entscheidung über die Bauvoranfrage für die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt.

Dies bedeutet keine Verweigerung der Nutzungsänderung, sondern lediglich einen befristeten Aufschub im öffentlichen Interesse.

Der Aufstellungsbeschluss ermöglicht auch den Erlass einer Veränderungssperre für einen Zeitraum von zwei Jahren (unter Anrechnung der 12-monatigen Zurückstellungsfrist).

Diese Möglichkeit soll hier angewandt werden, da abzusehen ist, dass bis zum Ablauf der 12-monatigen Frist für die Zurückstellung des Vorhabens ein rechtskräftiger Bebauungsplan nicht vorliegen wird.

Eine Veränderungssperre hat in der Regel ein generelles Bauverbot zur Folge.

Um dennoch die Ausführung von Bauvorhaben, die der vorgesehenen Planung voraussichtlich nicht widersprechen, im Einzelfall nicht unangemessen zu verzögern, hat der Gesetzgeber in § 14 Abs. 2 BauGB für die Baugenehmigungsbehörde die Zulassung von Ausnahmen im Einvernehmen mit der Gemeinde vorgesehen.

Der § 14 Abs. 2 BauGB lautet wie folgt:

"Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde."