Beschlussvorlage - B/15/2178-01

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt folgende Satzung:

Gesetzliche Grundlage:                            Siehe Satzungstext

S a t z u n g

über die Verlängerung der Veränderungssperre Nr. 129

Der Rat der Stadt hat aufgrund der §§ 17 Abs. 1 Satz 3 und 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509), in Verbindung mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV.NRW.1994, S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Transparenzgesetzes vom 17.12.2009 (GV.NRW.2009, S.950), in seiner Sitzung am 17.09.2012 folgende Satzung beschlossen:

Einziger Paragraph

Die Geltungsdauer der Veränderungssperre Nr. 129 vom 26.09.2011 wird um ein Jahr verlängert.

Die Veränderungssperre tritt somit unter Abweichung des § 4 der Satzung vom 26.09.2012 spätestens am 18.10.2013 außer Kraft.

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine                            [ X ]

    ja                                          [ ]

b) Sonstige

Begründung

1.              Gegenwärtige planungsrechtliche Situation

Für den Bereich der Veränderungssperre Nr. 129 hat der Rat der Stadt am 26.03.2007 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 595 - von-Trotha-Straße / Alsbach - beschlossen.

Die öffentliche Bekanntmachung über die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 595 erfolgte am 02.05.2007.

2.              Planungsabsicht

Das Plangebiet liegt nördlich des Siedlungsschwerpunktes “Schwarze Heide”. Es handelt sich einschließlich der bereits vorhandenen Wohn‑ und Gewerbenutzungen um eine Fläche von ca. 28 ha. Die brachliegende und bodensanierte Kernfläche der ehemaligen Zeche Sterkrade hat eine Flächengröße von ca. 20 ha. Das Plangebiet des ehemaligen Zechenstandortes liegt stadträumlich im Übergangsbereich von Gewerbe‑ und Industrienutzungen, dem Stadtzentrum Sterkrade und dem Wohnsiedlungsschwerpunkt „Schwarze Heide“ und hat somit für die Entwicklung des Stadtteiles Sterkrade eine besondere Bedeutung.

Nach Stilllegung der Zeche Sterkrade im Jahre 1995 hat die Eigentümerin die Freiräumung und Bodensanierung des Zechenstandortes in der Absicht betrieben, die Flächen einer städtebaulichen Neuordnung und Wiedernutzung zuzuführen. Die belasteten Flächen sind komplett geräumt worden und in dem ehemaligen Kokereibereich in Form eines Landschaftsbauwerkes endgelagert worden.

Durch Erstellung einer Rahmenplanung ist von Seiten der Stadt Oberhausen die Umstrukturierung des Plangebietes untersucht worden, die zu einer Entwicklung eines neuen qualitätvollen Wohnbereiches und damit zur Stärkung der Funktion Wohnen führt. Die Erarbeitung der Rahmenplanung hat über die Schaffung neuer Wohnbauflächen hinaus auch die Integration der sonstigen stadträumlichen Verflechtungen und Freiraumbelange zum Ziel und führt zu einer integrierten Entwicklung des Standortes und somit zur Stärkung des Stadtteils Sterkrade.

Mit dem Ergebnis der Rahmenplanung liegen nun die Grundzüge einer städtebaulichen Entwicklung für das Gelände vor, die im Rahmen des beabsichtigten Bebauungsplanverfahrens konkretisiert und planungsrechtlich gesichert werden sollen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind neben den Zielen der Schaffung neuer Wohnbauflächen auch weitergehende Themen und Planungen wie die Anbindung an das im Nordwesten des Gebietes angrenzende Landschaftsbauwerk mit Trendsportanlage, die Konkretisierung der Renaturierung des verrohrten Alsbaches im Sinne eines durchgängigen Grünzuges, der Verbleib und Umgang mit den bestehenden privaten Gleisanlagen, die Errichtung eines Lärmschutzes, die Einbindung eines RVR-Rad- und Fußweges weiter zu bearbeiten und in die Gesamtkonzeption zu integrieren.

Daneben wird beabsichtigt, die bestehenden gewerblichen Nutzungen im Gebiet an der Weierstraße zu sichern und die notwendige Flexibilität, die für die weitere Entwicklung des Gewerbegebietsstreifens notwendig ist, zu gewährleisten.

Allerdings soll in Sterkrade ein Angebot an qualitätvollen Wohnungen für verschiedene Zielgruppen (Mietwohnungsbau, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser für Familien, alte und junge Menschen) entstehen. Um diese hohe Qualität zu erreichen, ist es erforderlich, das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe verträglich zu gestalten. Neben Regelungen im Bezug auf das Immissionsverhalten der Betriebe, sollen deshalb bestimmte Nutzungen, wie Spielhallen und Nutzungen im Zusammenhang mit dem Rotlichtmilieu ausgeschlossen werden. Hierdurch soll das vorhandene Gewerbegebiet vor „Trading-Down-Effekten“ und den damit einhergehenden Imageverlusten geschützt und dauerhaft für handwerkliche bzw. dienstleistungsorientierte Betriebe gesichert werden.

Unter Trading-Down-Effekten wird die Entwertung einer Gebietsstruktur verstanden, die dann entsteht, wenn Betriebe mit typischerweise niedrigem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Rendite (wie z.B. Spielhallen und Rotlichtnutzungen) in Konkurrenz treten zu Betrieben mit höherem Investitionsbedarf und niedrigerer Rendite. Der Wettbewerb zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Immobilienpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen oder Nutzungen mit schwächerer Finanzkraft.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 595 werden folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

?         Entwicklung eines durchgrünten Wohnbereiches;

?         Einbeziehung und Sicherung freiraumplanerischer Belange wie Einbindung in einen geplanten Grünzug, Verknüpfung mit angrenzenden Freiräumen, Renaturierung des verrohrten Alsbaches;

?         Sicherung und Einbindung des denkmalgeschützten Förderturms;

?         Festsetzung vorhandener Wohn- und Gewerbestrukturen;

?         Festsetzung von Erschließungsflächen.

3.              Derzeitiger Planungsstand

Im Rahmen des weiteren Planverfahrens ist beabsichtigt, das Verfahrensgebiet zu teilen. So soll zunächst für einen ersten Gebietsteil an der Weierstraße das Verfahren fortgeführt und neues Planungsrecht geschaffen werden.

Für diesen ersten gewerblich geprägten Teil, der unmittelbar an der Weierstraße liegt und im Süden durch die von-Trotha-Straße begrenzt wird, hat zwischenzeitlich eine umfangreiche Bestandserhebung stattgefunden. Darüber hinaus ist der Entwurf eines Plankonzeptes erstellt worden, dem auch zeichnerische und textliche Festsetzungen zu entnehmen sind.

Derzeit erfolgt die verwaltungsinterne Abstimmung, der sich die frühzeitige Beteiligung kurzfristig unmittelbar anschließen soll.

4.              Sicherung der Planung

Innerhalb des Bebauungsplangebiets Nr. 595 - von-Trotha-Straße / Alsbach - hat die Verwaltung eine Bauvoranfrage für die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt.

Zur Sicherung der Planung ist danach für einen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 595 - von-Trotha-Straße / Alsbach - vom Rat der Stadt am 26.09.2011 die Satzung über die Veränderungssperre Nr. 129 beschlossen worden.

Diese Satzung wurde am 17.10.2011 öffentlich bekannt gemacht.

Sie tritt am 18.10.2012 außer Kraft.

Es ist abzusehen, dass bis zu dem o. g. Termin kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegen wird.

Um aber eine rechtliche Handhabe für die Zeit nach dem Ablauf der Veränderungssperre bis zum Vorliegen des Rechtsplans für die Ablehnung von solchen Vorhaben zu haben, die den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs nicht entsprechen, ist die Verlängerung der Veränderungssperre Nr. 129 erforderlich.

Eine Veränderungssperre hat in der Regel ein generelles Bauverbot zur Folge.

Um dennoch die Ausführung von Bauvorhaben, die der vorgesehenen Planung voraussichtlich nicht widersprechen, im Einzelfall nicht unangemessen zu verzögern, hat der Gesetzgeber in § 14 BauGB für die Baugenehmigungsbehörde die Zulassung von Ausnahmen im Einvernehmen mit der Gemeinde vorgesehen.

Der § 14 Abs.2 BauGB lautet wie folgt:

„Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.“