Berichtsvorlage - M/15/2238-01

Bezug

1.                  Lokale und regionale Wohnungsmarktentwicklung

Studie „Wohnen in Oberhausen 2012“ und „Zweiter regionaler

Wohnungsmarktbericht (M/15/2107-01)

2.                  Ergebnisbericht „ruhrFIS-Flächeninformationssystem Ruhr“

              Erhebung der Siedlungsflächenreserven 2011 (M/15/1948-01)

Bezug

1.     Lokale und regionale Wohnungsmarktentwicklung Studie „Wohnen in Oberhausen 2012“ und „Zweiter regionaler Wohnungsmarktbericht“

              (M/15/2107-01)

2.              Ergebnisbericht „ruhrFIS-Flächeninformationssystem Ruhr“ Erhebung der Siedlungsflächenreserven 2011 (M/15/1948-01)

Sachdarstellung

In der Sitzung des Planungsausschusses am 20.06.2012 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 8.1 u. a. die Studie „Wohnen in Oberhausen 2012“ - erstellt vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin (IfS) - vorgestellt (Vorlage M/15/2107-01). Ergänzend zu dem damals vorgelegten Bericht soll nun hier ein Schwerpunkt dieses Themenkomplexes vertieft werden.

Das Thema des künftigen Wohnungsneubaus in Oberhausen wird dabei in dieser Studie im Kapitel 8 “Zielgrößen für den künftigen Wohnungsbau und Wohnungsbau-potenziale“ bzw. dem Handlungsfeld „Behutsame Neubaupolitik im regionalen Kontext“ ausführlich behandelt.

Zunächst einmal wird konstatiert, dass es rein rechnerisch zwar eine ausreichende Anzahl an Wohnungen im Verhältnis zur Einwohnerzahl bzw. zur Nachfragegröße „Haushalte“ gibt. Und es gibt inzwischen auch einen deutlichen strukturellen Leerstand an Wohnungen; Wohnungen und Wohngebäuden, die in Teilen scheinbar nicht mehr marktgängig sind bzw. auf dem zwischenzeitlich entstandenen „Mietermarkt“ keine ausreichende Nachfrage mehr finden. Die Gründe dafür sind sicherlich vielschichtig (Zustand/Ausstattung des Gebäudes/der Wohnungen, Lage, Emissionen im Umfeld, Preisvorstellungen des Vermieters …).

Gleichwohl gibt es verschiedene Aspekte, die auch in der Zukunft Wohnungsneubau in einer durchaus noch beachtlichen Größenordnung erforderlich machen.

Zum einen ist dies das Alter und die Qualität des Wohnungsbestandes hier vor Ort, der sich - insbesondere auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten - nicht immer über Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (z. B. in Form der energetischen Sanierung) nachfragegerecht verbessern lässt. Dazu bedarf es in einer gewissen Größenordnung auch immer wieder des Abrisses und damit der kontinuierlichen und grundlegenden Erneuerung der Wohnungsbestände.

Zum anderen gibt es auch ein Bedürfnis bzw. eine Nachfrage nach besonderen Wohnformen und Wohnungsangeboten, die sich nur im Neubau realisieren lassen. Bestimmte Zielgruppen bedürfen spezieller am Markt nicht in ausreichendem Maße verfügbarer Wohnungen. So ist beispielsweise die Nachfrage nach barrierefreien bzw. altengerechten Wohnungen bei Weitem noch nicht gedeckt; so zeigt es sich zumindest bei den zuletzt realisierten/projektierten Neubauprojekten dieser Art. Auch der Wunsch nach dem Eigenheim mit Terrasse/Garten in Form des Einfamilien-hauses ist weiterhin eine nachgefragte Wohnform; wenn auch in spürbar geringeren Umfang als noch vor Jahren.

Deshalb hat der Gutachter zwar eine Zielgröße für den künftigen Wohnungsbau in Oberhausen empfohlen, gleichzeitig aber die Beobachtung des Wohnungsmarkt-geschehens als unabdingbare Voraussetzung dafür formuliert. Gerade die Zahl der abgängigen/abgerissenen Wohnungen muss in einem vernünftigen Verhältnis zum Wohnungsneubau stehen; ansonsten entwickelt sich ein Leerstandsniveau, das den Strukturen und Wohnqualitäten in den einzelnen Stadtteilen und Quartieren abträglich sein würde. Daraus könnten sich ansonsten kleinräumig selbstver-stärkende Entwicklungen des zunehmenden Fortzugs und der Verwahrlosung einzelner Quartiere ergeben.

Ein weiterer zu beachtender Aspekt hinsichtlich des Neubauvolumens ist die Verteilung des Neubaubedarfs auf die einzelnen Stadtteile bzw. Sozialräume. So weist sowohl das Neubauvolumen vergangener Jahre als auch die Verfügbarkeit entsprechender Potenzialflächen ein deutliches Nord-Süd-Gefälle auf.

Die im Wesentlichen mittels „ruhrFIS“ (Flächeninformationssystem Ruhr) - einem gemeinsamen Projekt des Regionalverbandes Ruhr und den verbandsangehörigen Städten und Gemeinden - erfassten Potenzialflächen (Stand 05-2011), umfassen sowohl durch Bauleitplanung beplante bzw. in Planung befindliche Flächen als auch klar identifizierbare Baulücken ab 500 m² Größe, die nach § 34 BauGB nutzbar/bebaubar sind.

Daneben gibt es aber auch eine „stille Reserve“ auf der erfahrungsgemäß zu einem erheblichen Teil kontinuierlich ebenfalls Neubauvorhaben realisieren werden. Dazu zählen untergenutzte Grundstücke sowie alte - z. T. sogar nicht mehr genutzte/ bewohnte - Wohngebäude, die bei Abriss und anschließender Neubebauung neue Wohnformen und -qualitäten ermöglichen. Auch hier gibt es erfahrungsgemäß immer wieder neue derartige Bauvorhaben auf Flächen, die als Potenzialflächen im Vorfeld nicht wirklich zu identifizieren waren. Deshalb lässt sich deren Größenordnung nur schwer bestimmen, da die Verfügbarkeit derartiger Grundstücke bzw. Immobilien bzw. die damit verbundene persönliche Situation einzelner Eigentümer kaum vorhersehbar ist.

Diese „stille Reserve“ muss aber bei einer Gesamtbetrachtung der verfügbarer Potenzialflächen und der Frage, ob die erfassten Potenzialflächen ausreichen immer mit einbezogen werden.

Die im Rahmen von ruhrFIS 2011 ermittelten Wohnbauflächenpotenziale - gegliedert nach den sechs Sozialräumen - haben zurzeit folgenden Umfang:

*) In diesem Ergebnis nicht enthalten sind Potenzialflächen, die sich in einem Änderungsverfahren mit dem Ziel Wohnen befinden und sich mittelfristig (fünf Jahre) auf zusätzliche 160 Wohnungen belaufen. Davon entfallen 100 Wohnungen auf Oberhausen Mitte / Styrum, 20 auf Osterfeld und 40 auf Sterkrade Mitte.