Beschlussvorlage - B/15/2195-01

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt folgende Satzung:

Gesetzliche Grundlage:              Siehe Satzungstext

S a t z u n g

über die Veränderungssperre Nr. 134

Der Rat der Stadt hat aufgrund der §§ 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBI. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509), in Verbindung mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV.NRW.1994, S. 666), zuletzt geändert durch Art. 4 TransparenzG vom 17.12.2009 (GV.NRW.2009, S. 950), in seiner Sitzung am 17.09.2012 folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Es wird eine Veränderungssperre beschlossen.

Der Bereich der Veränderungssperre ist im Plan des Bereichs 5-1 - Stadtplanung - vom 31.07.2012 umrandet dargestellt und als Anlage dieser Satzung beigefügt.

Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre Nr. 134 liegt in der Gemarkung Oberhausen, Flur 35, und wird wie folgt umgrenzt:

Östliche Seite der Styrumer Straße; nördliche Grenzen der Flurstücke Nr. 31 und 44; westliche Seite der Friedrich-Karl-Straße; südliche Grenzen der Flurstücke Nr. 44 und 32.

§ 2

Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre (§ 1) dürfen

1.              Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;

2.              erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

§ 3

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

§ 4

Diese Satzung tritt mit dem Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Sie tritt außer Kraft, sobald und soweit für ihren Geltungsbereich (§ 1) ein Bebauungsplan rechtskräftig wird, spätestens jedoch ein Jahr nach Inkrafttreten.

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine                            [ X ]

    ja                                          [ ]

b) Sonstige

Siehe Satzungstext

Begründung

1.              Gegenwärtige planungsrechtliche Situation

Die Veränderungssperre Nr. 134 liegt in einem Bereich, für den in gleicher Sitzung eine Vorlage zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 685 - Friedrich-Karl-Straße / Styrumer Straße - (Drucksache Nr. B/15/2194-01) vorliegt. Die Veränderungssperre soll der Sicherung dieser Planung dienen.

2.              Planungsabsicht

Stadtplanerisches Ziel für Alt-Oberhausen insgesamt ist die Erhaltung und Förderung der Handelsfunktion. Die traditionell vorhandene starke Durchmischung von Handel, Dienstleistung und Gewerbe mit Wohnen soll dabei erhalten bleiben. Diese Funktion spielt an der Friedrich-Karl-Straße und Helmholtzstraße vor Allem in den Erdgeschossen eine Rolle. Hier ist die Ausweisung von Mischgebieten vorgesehen. An der Styrumer Straße hat die Wohnfunktion eine noch stärkere Bedeutung. Deshalb soll in diesem Bereich weitgehend ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden.

Um qualitativ hochwertige Innenstadtbereiche zu entwickeln sind Nutzungen wie Vergnügungsstätten und bordellartige Nutzungen sowie der Handel mit erotischer Ware nicht förderlich. Insgesamt soll durch eine Feinsteuerung der zulässigen Nutzungen im Mischgebiet Trading-Down-Effekten entgegengewirkt werden. Dadurch wird auch dem Anspruch an eine lebendige und angstfreie Innenstadtkultur Rechnung getragen, die dazu beiträgt, das Leben in der Innenstadt familienfreundlicher zu gestalten.

Unter Trading-Down-Effekten wird die Entwertung einer Gebietsstruktur verstanden, die dann entsteht, wenn Betriebe mit typischerweise niedrigem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Rendite (wie z.B. Spielhallen und Rotlichtnutzungen) in Konkurrenz treten zu Betrieben mit höherem Investitionsbedarf und niedrigerer Rendite. Der Wettbewerb zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Immobilienpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft.

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 654 - Friedrich-Karl-Straße / Styrumer Straße) - vom 20.09.2010 (Drucksache Nr. B/15/0774-01) im gleichen Bereich sah als Hauptplanungsziel die Festsetzung von Kerngebieten vor.

Im Rahmen eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu einer Bauvoranfrage für einen Bereich am Osterfelder Marktplatz, wurde, obwohl für das Urteil nicht relevant, auch die Frage der Gebietseinstufung (Kerngebiet?) erörtert. Das Gericht vertrat dabei die Auffassung, dass Kerngebiete nicht automatisch aufgrund ihrer geografischen Lage (Innenstadtkern) als solche zu definieren sind. Kerngebiete sind nur dort anzunehmen, wo sie den Kriterien des § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) entsprechen. Danach dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Da in der maßgeblichen Umgebung des Vorhabens die Wohnnutzung überwiegt, konnte das Gebiet nicht als Kerngebiet eingestuft werden.

Unter diesem Gesichtspunkt ist der Bestand im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 654 einer erneuten Analyse unterzogen worden. Danach kann das ursprüngliche Hauptplanungsziel (Festsetzung von Kerngebiet) für diesen Bebauungsplan nicht weiterverfolgt werden. Der Aufstellungsbeschluss vom 20.09.2010 ist deshalb aufzuheben. Aus diesem Grund kann auch die bereits für einen Teilbereich vorliegende Veränderungssperre Nr. 128 nicht mehr verlängert werden. Um die mit dem Bebauungsplan Nr. 685 verfolgte Neuplanung entsprechend sichern zu können, ist der Erlass einer neuen selbständigen Veränderungssperre (Nr. 134) erforderlich.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 685 werden nunmehr folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

?           Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA) und Mischgebieten (MI);

?           Entwicklung von Festsetzungen bzgl. sonstiger Nutzungen, die zur Beeinträchtigung der Wohnnutzungen und der Nahversorgungsstrukturen (Trading-Down-Effekt) führen können, wie z.B. Vergnügungsstätten und Nutzungen im Zusammenhang mit dem Rotlichtmilieu.

3.              Derzeitiger Planungsstand

Eine Bestandsaufnahme, ein vermessungstechnischer Feldvergleich und der Bebau-ungsplanvorentwurf liegen vor.

Entlang der Friedrich-Karl-Straße und der Helmholtzstraße wird ein Mischgebiet festgesetzt. Zur Feinsteuerung der Nutzungen werden hier die Zulässigkeiten weitergehend geregelt. Unzulässig sind demnach: Bordelle, bordellartige Betriebe (wie z.B. „Eros-Center“, bordellartig betriebene Massagesalons und -clubs u. ä. Betriebe), Wettannahmestellen, Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Sexshops sowie die gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO in einem Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässigen Vergnügungs-stätten. Die sonst nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO in den gewerblich geprägten Teilbereichen eines Mischgebietes allgemein zulässigen Vergnügungsstätten sind nur ausnahmsweise zulässig.

An der Styrumer Straße wird ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

Des Weiteren sind gestalterische Festsetzungen zu Werbeanlagen geplant, die z.B. das großflächige Abdecken, Abkleben, Anstreichen und dergleichen von Schaufenstern ausschließen.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ist für das 4. Quartal vorgesehen.

4.              Sicherung der Planung

Der Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan ermöglicht es der Stadt, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben in Einzelfällen zunächst für einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder erschwert würde.

Von dieser Möglichkeit ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 654 Gebrauch gemacht worden:

Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung von einem bestehenden Ladenlokal zu einer Spielstätte:

Gemarkung:                            Oberhausen

Flur:                                          35

Flurstücke-Nr.:                            31 und 32

Bezeichnung:                            Styrumer Straße 20 u. 22

Aufgrund des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 654 ist auch eine Veränderungssperre für einen Zeitraum von zwei Jahren (unter Anrechnung der 12-monatigen Zurückstellungsfrist) erlassen Worten. Die Veränderungssperre Nr. 128 läuft am 07.10.2012 aus. Eine Verlängerung der Veränderungssperre Nr. 128 ist aus den in Kapitel 2 genannten Gründen ausgeschlossen.

Zur Sicherung der mit dem Bebauungsplan Nr. 685 verfolgten Neuplanung kann jedoch eine neue selbständige Veränderungssperre unter Berücksichtigung der 12-monatigen Zurückstellungsfrist erlassen werden.

Diese Möglichkeit soll hier genutzt und die Veränderungssperre Nr. 134 für ein Jahr erlassen werden.

Eine Veränderungssperre hat in der Regel ein generelles Bauverbot zur Folge.

Um dennoch die Ausführung von Bauvorhaben, die der vorgesehenen Planung voraussichtlich nicht widersprechen, im Einzelfall nicht unangemessen zu verzögern, hat der Gesetzgeber in § 14 Abs. 2 BauGB für die Baugenehmigungsbehörde die Zulassung von Ausnahmen im Einvernehmen mit der Gemeinde vorgesehen.

Der § 14 Abs. 2 BauGB lautet wie folgt:

"Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde."