Berichtsvorlage - M/15/1963-01

Sachdarstellung

Im Rahmen der jährlichen Berichterstattung legt der Fachbereich 5-4-40/Städtebauliche Maßnahmen, Wohnungsbauförderung die Fortschreibung zum Thema Wohnraumförderung für den Zeitraum 2011/2012 vor.

1. Wohnungsbauförderung

1.1 Wohnraumförderungsprogramm 2011 des Landes NRW

Mit dem Wohnraumförderungsprogramm 2011 wurden neue Schwerpunkte der sozialen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen im Sinne der sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit gesetzt. Priorität haben künftig der Mietwohnungsbau auf angespannten Wohnungsmärkten und die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes. Für den Mietwohnungsbau standen 400 Mio. EUR zur Verfügung. Das bedeutete, die Förderung wurde bei insgesamt abgesenktem Mittelrahmen in bisheriger Höhe beibehalten und sie wurde bzw. wird auf die angespannten Märkte ausgerichtet. Zur Erreichung der internationalen und nationalen Klimaschutzziele muss die Sanierungsquote im Wohnungsbestand deutlich erhöht werden. Mit dem Wohnraumförderungsprogramm 2011 wurden gezielt 200 Mio. EUR zur Verfügung gestellt, um die Sanierungsquote in allen Wohnungsbeständen, für die Sozialbindungen verlängert oder neu vereinbart werden, zu steigern. Die Eigentumsförderung wird zukünftig auf die Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung konzentriert und in ihren Förderbedingungen vor dem Hintergrund der finanziellen Möglichkeiten (200 Mio. EUR), der ökonomischen Rahmenbedingungen und der regionalen Wohnungsmärkte neu justiert.

Die von der Landesregierung für das Förderjahr 2011 beschlossenen Leitziele waren,

? die Haushalte mit geringem Einkommen mit preiswertem Wohnraum zu versorgen,

? die energetische Sanierung im Wohnungsbau zu forcieren und die Einsparung von Wohn-

    nebenkosten zu intensivieren,

? der mit der Alterung der Bevölkerung einhergehenden Veränderungen der Nachfrage das

    Konzept eines generationengerechten (demografiefesten) Wohnungsbaus entgegenzu-

    setzen,

? der Heterogenität der regionalen und lokalen Wohnungsmärkte und ihrer prognostizierten

    Entwicklung durch standortangepasste, integrative Förderstrategien Rechnung zu tragen,

? auf die Anpassungsbedarfe im Wohnungsbestand aufgrund von veränderten Haushalts-

    strukturen und Nutzungsanforderungen durch entsprechende Förderangebote einzugehen,

? den Rahmen der sozialen Wohnraumförderung für die Entwicklung innovativer Lösungsan-

    sätze im Sinne des experimentellen Wohnungsbaus zu nutzen.

Wie bereits im Bericht „Wohnraumförderung 2010/2011“ aufgezeigt, ist die soziale Wohn-raumförderung in die Verantwortung der Länder übergegangen. Die Aussage des Landes Nordrhein-Westfalen auch in Zukunft die soziale Wohnraumförderung auf hohem Niveau zu halten, um weiterhin ausreichend günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, hat weiterhin Bestand. Das Wohnraumförderungsprogramm 2011 hatte ein Finanzvolumen von 800 Mio. EUR, bestehend aus

? Kompensationszahlungen des Bundes                              79 Mio. EUR

? Mittel der NRW.BANK                                                        721 Mio. EUR

Die Förderung verteilte sich auf folgende Bausteine:

? Eigentumsförderung                                                        200 Mio. EUR

? Mietwohnungsförderung                                                        400 Mio. EUR

? Bestandsförderung                                                                      200 Mio. EUR

Neben der schon seit Jahren bestehenden Budgetierung für die Förderbausteine Mietwohnungs- und Bestandsförderung wurde neuerdings auch für das Jahr 2011 eine Budgetierung für die Eigentumsförderung vorgenommen. Hintergrund dieser Maßnahme war, dass der bestehende Antragsstau im laufenden Programmjahr 2011 abgebaut werden sollte. Die Höhe des Budgets richtete sich nach den gemeldeten unerledigten Anträgen und der Zuordnung zu einem der Bedarfsniveaus. Dies bedeutete, dass Neuanträge im Wesentlichen nur aus durch den Ausfall von Altanträgen frei werdender Mittel gefördert werden konnten. Der Bewilligungsbehörde Oberhausen wurde für 2011 ein Gesamtbudget von 2.767.800 EUR zugewiesen.

Mit Runderlass vom 22.07.2011 des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NW wurden die Bewilligungsbehörden angewiesen, dass die Annahme von Anträgen für das Förderangebot Neuschaffung und Ersterwerb von selbstgenutztem Wohnraum zum 31.07.2011 vorläufig ausgesetzt wird. Ab dem 01.08.2011 war somit eine Bearbeitung von Neuanträgen für das genannte Förderangebot nicht mehr möglich. Bearbeitet werden konnten lediglich

? Förderanträge aus 2010 für die in 2011 eine Budgetzuteilung erfolgte,

? Förderanträge aus 2011, die bis zum 30.06.2011 (Erwerb einer Bestandsimmobilie) bzw. bis

    zum 31.07.2011 (Neubau oder Ersterwerb) gestellt wurden und für die frei gewordene Mittel

    aus 2011 zur Verfügung standen.

Bewilligungsschluss für Förderanträge war der 30.11.2011.

1.2 Förderung in Oberhausen

Die Stadt Oberhausen nimmt die Aufgabe Wohnungsbauförderung als Auftragsangelegenheit zur Erfüllung nach Weisung wahr; sie ist Bewilligungsbehörde. Mit der Veröffentlichung des Wohnraumförderungsprogramms 2011 und der Bekanntgabe der Wohnraumförderungs-bestimmungen wurden die Bewilligungsbehörden ermächtigt, alle Anträge zu bewilligen, die eine sog. „Bewilligungsreife“ erlangen.

Wie unter Punkt 1.1 dargestellt, wurde der Bewilligungsschluss auf den 30.11.2011 terminiert. Ab dem 01.08.2011 war es darüber hinaus grundsätzlich nicht mehr möglich, Anträge auf Eigentumsförderung zu stellen. Bezogen auf den Meldestichtag 31.12.2011 gab es 16 Anträge, die sich noch in der Bewilligungsphase befanden. Die Zahl der Anträge ist mit einem Fördervolumen von 1.414.000 EUR gleichzusetzen.

Nachstehend werden die einzelnen Förderbereiche differenziert dargestellt.

1.2.1 Eigentumsmaßnahmen

Im Bewilligungsjahr 2011 wurde der Stadt Oberhausen für die Eigentumsförderung, also für die Fördervarianten

? Neubau von Familienheimen

? Neubau von Eigentumswohnungen

? Erwerb von vorhandenem Wohnraum

ein Budget von 2.767.800 EUR zugewiesen. Insgesamt wurden 2.484.000 EUR an Fördermitteln bewilligt, was einer Zielerreichungsquote von 89,75 % entspricht. Geschaffen werden konnten insgesamt 26 Wohneinheiten.

Die unter Punkt 1.2 beschriebenen veränderten Rahmenbedingungen haben für das Jahr 2011 leider ein besseres Ergebnis für die Bewilligungsbehörde Oberhausen verhindert.

1.2.2 Mietwohnungsbau

Für das Förderjahr 2011 stand der Stadt Oberhausen grundsätzlich ein Budget von 1.666.140 EUR zur Verfügung, durch eine Aufstockung erhöhte sich das Budget auf insgesamt 6.206.900 EUR. Mit diesem Volumen wurden im abgelaufenen Jahr 68 Wohneinheiten gefördert.

Folgende Objekte konnten gefördert werden:

? Steinbrinkstraße 93-97, 46145 Oberhausen                            18 WE                            1.667.800 EUR

? Elly-Heuss-Knapp-Straße 5, 46145 Oberhausen              50 WE                            4.539.100 EUR

Die Abbildung 3 und 4 zeigt den Verlauf der Mietwohnungsförderung für den Zeitraum 2002 bis 2011.

1.2.3 Modernisierung/Bestandsförderung

Angesichts der immer älter werdenden Gesellschaft legt das Land NRW seit geraumer Zeit einen Schwerpunkt auf die Schaffung barrierefreien bzw. barrierearmen Wohnraums. Als wohnungspolitischer Beitrag zur Lösung der aktuellen demografischen und siedlungsstrukturellen Probleme im Wohnungsbestand des Landes Nordrhein-Westfalen wurde ab 2006 ein investives Bestandsförderungsprogramm aufgelegt und in den vergangenen Jahren regelmäßig erweitert. Dies soll dazu beitragen, differenzierte Wohnungsangebote im Bestand insbesondere für ältere und auch pflegebedürftige Menschen zu schaffen, damit diese langfristig in ihren Wohnungen und ihrem Wohnquartier wohnen bleiben und bei Bedarf auch ambulant gepflegt werden können. In diesem Sinne werden bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand in Mietwohnungen ebenso wie in Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert.

Im Rahmen dieser Bestandsförderung wurde der Stadt Oberhausen für 2011 ein Budget von 999.699 EUR zugewiesen, hiervon konnten allerdings nur insgesamt 4 Wohneinheiten mit 27.400 EURO gefördert werden. Der Differenzbetrag zwischen Budget und Fördersumme wurde dem zuständigen Ministerium aufgrund der bestehenden Fördervorschriften zurück gemeldet. Eine Rückmeldung musste leider erfolgen, da ein Investor die Mittel nicht wie geplant in Anspruch nehmen wollte bzw. konnte.

Seit dem In-Kraft-treten der maßgeblichen Fördervorschriften im Jahr 2006 bewegen sich die möglichen Fördersummen auf einem erheblich niedrigeren Niveau, als es bei den bisherigen Modernisierungsregelungen der Fall war. Daher sind die nachstehend aufgeführten Zahlen nicht unbedingt mit den Werten bis 2005 zu vergleichen.

2. Sozialwohnungsbestand

Die Abbildung 7 verdeutlicht die Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in  Oberhausen  für den zurückliegenden Zeitraum von 10 Jahren, Abbildung 8 zeigt eine Übersicht der Entwicklung bis zum Jahr 2016. Die landesweite Tendenz bis zum Jahr 2019 kann der Abbildung 9 entnommen werden. Hier ist zu erkennen, dass der Bestand an preisgebundenen Wohnungen in NRW in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgeht, da die Preisbindung für viele Wohnungen nach planmäßig erfolgter Tilgung bzw. nach vorzeitiger Tilgung der Förderkredite die Nachwirkungsfrist von bis zu 10 Jahren endet. Die für NRW prognostizierte Entwicklung ist bezogen auf Oberhausen deckungsgleich. Diese Aussage erscheint auf den ersten Blick für Oberhausen bezogen auf das Jahr 2007 nicht korrekt, ist aber damit zu begründen, dass sich die statistischen Anforderungen der NRW.BANK (früher: Wohnungsbauförderungsanstalt) geändert haben. Die Grundtendenz der Rückläufigkeit bleibt unbestritten.

3. Wohnungsnachfrage

3.1 Wohnungssuchende

Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte der letzten 10 Jahre kann der folgenden Abbildung 10 entnommen werden. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Haushalte die berechtigt sind, eine Sozialwohnung zu beziehen. Im Gegensatz zu den Vorjahren war für das Jahr 2006 ein zahlenmäßiger Rückgang zu verzeichnen, was auf eine Neustrukturierung der Wohnungsvermittlung zurückzuführen war. Änderungen bei den statistischen Anforderungen haben aber ab 2007 zu einer Wertveränderung geführt.

3.2 Wohnungsvermittlungen

Im Jahr 2011 wurden ausgestellt

? 652 allgemeine Wohnberechtigungsscheine,

? 475 gezielte Wohnberechtigungsscheine,

? 106 Freistellungen gemäß § 7 Wohnungsbindungsgesetz.

Vermittelt wurden 64 Haushalte in öffentlich geförderte Wohnungen.

4. Förderung 2012

Die Schwerpunktsetzung des Wohnraumförderungsprogramms 2012 folgt den Maßstäben einer sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit der sozialen Wohnraum-förderung in Nordrhein-Westfalen. Priorität haben daher der Mietwohnungsbau auf angespannten Wohnungsmärkten und die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes. Die Eigentumsförderung ist auf die Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung konzentriert.

Die von der Landesregierung beschlossenen Leitziele 2012 entsprechen denen des Vorjahres und sind bereits unter Punkt 1.1 des Berichtes aufgeführt. Auf eine Wiederholung wird an dieser Stelle verzichtet.

Die Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen wurde ab dem Jahr 2009 auf der Basis des Gutachtens des Institutes F+B Hamburg „Optimierung der Gebietskulissen für regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen“ aus dem Jahr 2008 neu strukturiert. Im Rahmen des Gutachtens erfolgte eine empirische Bestimmung der Kosten- und Bedarfsniveaus in den Gemeinden Nordrhein-Westfalens auf der Basis flächendeckend verfügbarer statistischer Daten. Vor dem Hintergrund der sich verändernden Wohnungsmärkte und den ersten Erfahrungen mit den Ergebnissen des ersten Gutachtens hat das Institut F+B Hamburg im Auftrage des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NW das bisherige Modell überprüft, aktualisiert und weiterentwickelt. Die Ergebnisse des neuen Gutachtens aus dem Jahr 2011 wurden dem Wohnraumförderungsprogramm 2012 zu Grunde gelegt.

Das Wohnraumförderungsprogramm 2012 hat ein Finanzvolumen von 850 Mio. EUR (2011: 800 Mio. EUR), bestehend aus

? Kompensationszahlungen des Bundes                              79 Mio. EUR

? Mittel der NRW.BANK                                                        771 Mio. EUR (2011: 721 Mio. EUR)

Die Förderung verteilt sich auf die Bausteine:

? Eigentumsförderung                                                        200 Mio. EUR

? Mietwohnungsförderung                                                        450 Mio. EUR (2011: 400 Mio. EUR)

? Bestandsförderung                                                                      200 Mio. EUR

4.1 Eigentumsmaßnahmen

Das Wohnraumförderungsprogramm 2012 ist am 19.01.2012 bekannt gegeben worden. Die Bewilligungsbehörden in Nordrhein-Westfalen sind mit Bekanntgabe ermächtigt, alle Eigen-tumsmaßnahmen zu fördern bzw. zu bewilligen, sofern hierfür die Voraussetzungen vorliegen. Auch für das Förderjahr 2012 wurde für die Eigentumsförderung eine Budgetierung vorge-nommen. Die Höhe des Budgets richtet sich nach den gemeldeten unerledigten Anträgen und der Zuordnung zu einem der Bedarfsniveaus.

Der Bewilligungsbehörde Oberhausen wurde folgendes Budget für 2012 zugewiesen:

? Neubauförderung                            1.700.000 EUR

? Bestandsförderung                            1.600.000 EUR 

?      Gesamtbudget                            3.300.000 EUR

Wie unter Punkt 1.2 des Berichts dargestellt, haben die in 2011 nicht bewilligten 16 Anträge ein Volumen von 1.414.000 EUR. Der Stadt Oberhausen wurden somit 1.886.000 EUR zusätzlich zugewiesen. Dieses Budget kann somit für Anträge des Jahres 2012 eingesetzt werden.

Nennenswerte Änderungen in der Eigentumsförderung sind

? Einstufung Oberhausens in die Kostenkategorie K 2 (bisher K 3)

    Konsequenz:

    Antragsteller erhalten jetzt eine Grundpauschale von 60.000 EUR (bisher 70.000 EUR)

? Einführung eines Zusatzdarlehens in Höhe von 10.000 EUR für barrierefreie Objekte

? Erhöhung des Mindestrückbehalt (Bonitätsfrage)

? zukünftiger Zinssatz von 0,5% auch beim Neubau (bisher 0%)

4.2 Mietwohnungen

Für das laufende Jahr hat Oberhausen eine Zuteilung für die Mietwohnungsförderung von 2.400.000 EUR erhalten. Etwaige Förderkontingente für

? eine sog. Komplettförderung

? Maßnahmen aus einem kommunalen Handlungskonzept

? Maßnahmen im experimentellen Wohnungsbau

stehen zusätzlich, ohne Anrechnung auf das Budget, zur Verfügung und werden vom Ministerium projektbezogen zugeteilt.

Der Stadt Oberhausen liegen momentan Anträge für folgende Objekte vor:

? Pacellistraße, 46045 Oberhausen                                          44 WE              4.178.800 EUR(*)

? Am Tüsselbeck, 46147 Oberhausen                                            34 WE              4.510.000 EUR(*)

? Luchs-/Dachsstraße, 46149 Oberhausen                              40 WE              2.884.000 EUR

? Kleekampstraße 11, 46145 Oberhausen                                6 WE                 577.500 EUR

? Ripshorster Straße, 46117 Oberhausen                              23 WE              2.457.900 EUR

Das Fördervolumen beläuft sich auf 14.608.200 EUR. Ob im Jahr 2012 noch weitere Projektvorhaben hinzukommen, kann momentan nicht eingeschätzt werden. Bei den mit (*) gekennzeichneten Bauvorhaben gibt es momentan die Überlegung seitens des Investors, Fördermittel im Rahmen des experimentellen Wohnungsbaus in Anspruch zu nehmen, da die Planungen in Richtung „Niedrigenergiehaus“ gehen. Sofern diese Überlegungen umgesetzt werden, kann das vorhandene Budget für andere Objekte eingesetzt werden.

4.3 Modernisierung/Bestandsförderung

Die seit 2006 geltenden „Richtlinien zur Förderung von investiven Maßnahmen im Bestand“ umfassen mittlerweile die Bereiche

?  bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand

?  bauliche Anpassung und Umbau von bestehenden Dauerpflegeeinrichtungen

?  wohnungswirtschaftliche Maßnahmen des Stadtumbaues bei hochverdichteten Sozialwoh-

     nungsbeständen der 60er und 70er Jahre in Verbindung mit integrierten Bewirtschaftungs-

     konzepten

?  denkmalgerechte Erneuerung von selbst genutztem Wohnraum in Werks- und Genossen-

     schaftssiedlungen und in historischen Stadt- und Ortskernen sowie in Stadterneuerungs-

     gebieten

?  bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand und in

     bestehenden vollstationären Dauerpflegeeinrichtungen

Für das Jahr 2012 wurde der Stadt Oberhausen durch das Land ein Betrag von 1.101.300 EUR zugewiesen, bei entsprechendem Bedarf kann eine Aufstockung erfolgen.

Um insbesondere die energetische Erneuerung des Wohnungsbestandes zu forcieren, werden ab 2012 vorrangig Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz in Mietwohnungen und in selbst genutztem Wohneigentum gefördert. Hier liegt nach Auffassung des Landes das größte Energieeinsparpotenzial, um die für den Wohngebäudesektor gesetzten nationalen und internationalen Ziele zu erreichen, die Treibhausemissionen zu reduzieren. Der Einsatz von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen soll dazu beitragen, dass die klimapolitischen Ziele sozial verträglich umgesetzt werden können. Die wohnungs- und sozialpolitischen Ziele der neuen Fördermaßnahmen sind deshalb darauf ausgerichtet, Investitionen zur Energieeinsparung im Bestand durch günstige Förderkonditionen anzustoßen und gleichzeitig sozial tragbare Mieten bzw. Finanzierungsbelastungen bei Eigentümer-haushalten nach der energetischen Modernisierung zu sichern.

Für das Jahr 2012 wird ein höherer Mittelabfluss als in den vergangenen Jahren erwartet.

5. Alten- und behindertengerechter Umbau von Wohnraum

Seit Jahren gewährt die Stadt Oberhausen Zuschüsse zur alten- und behindertengerechten Umgestaltung von Wohnraum. Grundlage für diese freiwillige Aufgabe sind stadteigene Richtlinien, die mit Wirkung zum 01.10.2006 neu gefasst wurden.

5.1 Zuwendungszweck

Zuwendungszweck ist die altersgerechte Verbesserung des Gebrauchswertes von Wohnungen für Personen die mindestens 65 Jahre sind oder die Anpassung von Wohnraum für Behinderte an die besonderen behinderungsbedingten Bedürfnisse. Auf den Grad der Behinderung kommt es dabei nicht an.

5.2 Zuwendungsfähigkeit

Zuwendungsfähig sind sämtliche Ausgaben, die für eine alten- und behindertengerechte Umgestaltung von Wohnungen, die zur dauernden Wohnungsversorgung geeignet sind, aufgewendet werden. Dazu gehören z. B.

?  Verbreiterung von Türöffnungen

?  Umgestaltung von Sanitäreinrichtungen

?  Einbau von Treppenliften

5.3 Zuwendungshöhe

Auf Grundlage dieser Richtlinien kann für Wohnraum, der alten- bzw. behindertengerecht umgestaltet wird, ein Zuschuss von 50 v. H. der Gesamtkosten gezahlt werden, jedoch abhängig von der Einkommenssituation des/der Antragstellers/Antragstellerin höchstens 4.000 EUR oder 2.000 EUR.

Der nachstehenden Abbildung 10 kann die Zahl der Anträge und Bewilligungen entnommen werden, Abbildung 11 zeigt die Entwicklung der jährlichen Ausgaben.

Ab Oktober 2006 erfolgte eine Änderung der stadteigenen Richtlinien, um eine Kopplung mit der Bestandsförderung des Landes vorzunehmen. Hierdurch bedingt erfolgte zum einen eine gerechtere Verteilung der Mittel, zum anderen wurde auch ein - kleiner - Effekt im Rahmen der Haushaltskonsolidierung erreicht. Den Darstellungen kann entnommen werden, dass das Programm seit 2007 insgesamt kontinuierlich rückläufig ist. Es gibt daher die Überlegung, dass jährliche Haushaltsbudget von 25.000 EUR im Rahmen des Haushaltssanierungsplanes zukünftig einzusparen.