Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt folgende Satzung:

Gesetzliche Grundlage:              Siehe Satzungstext

S a t z u n g

über die Veränderungssperre Nr. 130

Der Rat der Stadt hat aufgrund der §§ 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, Seite 1509), in Verbindung mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV.NRW.1994, S. 666), zuletzt geändert durch Art. 4 TransparenzG vom 17.12.2009 (GV.NRW.2009, S. 950) in seiner Sitzung am 12.12.2011 folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Es wird eine Veränderungssperre beschlossen.

Der Bereich der Veränderungssperre ist im Plan des Bereichs 5-1 - Stadtplanung -, vom 06.10.2011 umrandet dargestellt und als Anlage dieser Satzung beigefügt.

Das Plangebiet befindet sich nordöstlich der Vestischen Straße (Hausnummern 200-214) in der Gemarkung Sterkrade Flur 19 und umfasst die Flurstücke Nr. 628, 629, 998, 1168, 1124 und 1229.

§ 2

Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre (§ 1) dürfen

1.              Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;

2.              erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

§ 3

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

§ 4

Diese Satzung tritt mit dem Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Sie tritt außer Kraft, sobald und soweit für ihren Geltungsbereich (§ 1) ein Bebauungsplan in Kraft tritt, spätestens jedoch am 22.02.2013. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB wurde der Zeitraum der Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB (12 Monate) angerechnet.

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine                            [ X ]

    ja                                          [ ]

b) Sonstige

Begründung

1.              Gegenwärtige planungsrechtliche Situation

Für den Bereich der Veränderungssperre Nr. 130 hat der Rat der Stadt am 07.02.2011 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 660 - Vestische Straße / Baumberger Weg - beschlossen.

Die öffentliche Bekanntmachung über die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 660 erfolgte am 15.02.2011.

2.              Planungsabsicht

Für das Verfahrensgebiet besteht zurzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 339 A -Vestische Straße / Odenwaldstraße -, so dass mögliche Bauvorhaben derzeit auf dieser Grundlage zu beurteilen sind. Der Bebauungsplan setzt im hier zu betrachtenden Bereich eine Mischgebietsnutzung (MI) mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 1,0 fest. Parallel zur Vestischen Straße ist innerhalb der festgesetzten Baugrenzen eine maximal 3-geschossige, im rückwärtigen Bereich eine 1-geschossige Bauweise zulässig. Textliche Festsetzungen zur Nutzungssteuerung innerhalb des Mischgebiets wurden nicht getroffen.

Unter Berücksichtigung der vorhandenen gewerblichen Leerstände sowie der städtebaulichen Zielsetzung, diesen Bereich zukünftig verstärkt in Richtung einer Wohnnutzung zu entwickeln, wird ein neuer Bebauungsplan aufgestellt. Gleichzeitig soll geprüft werden, ob Einzelhandelsansiedlungen von nichtgroßflächigem Einzelhandel zur Versorgung der umliegenden Wohngebiete im Plangebiet verträglich mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Oberhausen realisiert werden können.

Die Bauvoranfrage vom 22.11.2010 bezieht sich auf ein Vorhaben im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes 339 A, der hier Mischgebiet (MI) festsetzt. Zudem liegt das Grundstück im Bereich, für den der Rat der Stadt Oberhausen am 07.02.2011 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 660 - Vestische Straße / Baumberger Weg - gefasst hat. Die Bekanntmachung dieses Beschlusses erfolgte am 15.02.2011 im Amtsblatt Nr. 4/2011 der Stadt Oberhausen.

Am 26.05.2008 hat der Rat der Stadt das Einzelhandelskonzept für die Stadt Oberhausen beschlossen. In ihm werden die zentralen Versorgungsbereiche räumlich festgelegt sowie die Planungs- und Entwicklungsziele für die zentralen Versorgungsbereiche fixiert. Zur Realisierung dieser Planungsziele sowie zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche können an kritisch bewerteten Standorten Bebauungspläne aufgestellt werden, die die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben an diesen Standorten steuern.

Das Plangebiet liegt im Freihaltebereich des Hauptzentrums Sterkrade, d.h. es wird empfohlen die Ansiedlung von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment auszuschließen. Die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment ist im Freihaltebereich bis zur Grenze der Großflächigkeit im Allgemeinen möglich, wenn im Rahmen einer Einzelfallprüfung die im Gutachten zum Einzelhandelskonzept genannten Bedingungen erfüllt werden.

Das Vorhaben befindet sich in einem Bereich, der in einem Abstand von 500-1.000m vom Hauptversorgungszentrum Sterkrade und dem Versorgungszentrum Heide liegt. Zur planungsrechtlichen Steuerung wird daher empfohlen im Rahmen der weiteren Bebauungsplanung zu prüfen, ob bei einem solchen Abstand zu einem zentralen Versorgungsbereich die Ansiedlung eines Nahversorgers zur wohnortnahen Versorgung im Einzelfall sinnvoll ist.

Im seit 03.05.2010 rechtswirksamen Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP) der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr, der Oberhausen angehört, wird das Plangebiet als Wohnbaufläche (bauleitplanerische Ebene des RFNP) und als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB; regionalplanerische Ebene des RFNP) dargestellt. Im Stadtentwicklungskonzept (STEK 2020) der Stadt Oberhausen wird das Plangebiet entsprechend den Festsetzungen des derzeit geltenden Bebauungsplans Nr. 339 A als Mischgebiet dargestellt. Diese städtebauliche Zielsetzung wird nunmehr im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens einer Prüfung unterzogen.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 660 - Vestische Straße / Baumberger Weg - werden folgende Hauptplanungsziele verfolgt:

·                Festsetzung eines Wohngebiets;

·                Prüfung der Entwicklungsmöglichkeiten für die vorhandene gewerbliche Nutzung insbesondere im Bezug auf den Einzelhandel;

·                Steuerung der Zulässigkeit von Werbeanlagen.

3.              Derzeitiger Planungsstand

Die vorbereitenden Untersuchungen für den Bebauungsplan Nr. 660 sind zu großen Teilen abgeschlossen. Es wurde eine Bestandsaufnahme der im Plangebiet vorzufindenden Nutzungen vorgenommen.

Auf Grundlage dieser Bestandsaufnahme wird zurzeit der Vorentwurf des Bebauungsplans erarbeitet. Mit diesem Bebauungsplanvorentwurf soll dann die frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt werden.

4.              Sicherung der Planung

Der Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan ermöglicht es der Stadt, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben in Einzelfällen zunächst für einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder erschwert würde.

Von dieser Möglichkeit ist im folgenden Fall Gebrauch gemacht worden:

Für das Grundstück

Gemarkung:                            Sterkrade

Flur:                                          19

Flurstück Nr.:                            628 und 629

Bezeichnung:                             Vestische Straße 212 u.a.

Antragsteller:                            Frau Diplom-Kauffrau Gülay Demirci

liegt eine Bauvoranfrage vor. Die Antragstellerin beabsichtigt die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandels.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 660 muss zunächst u.a. überprüft werden, ob diese Nutzungen künftig überhaupt zulässig sein können.

Da zu befürchten ist, dass durch einen positiven Vorbescheid bzw. Realisierung dieser Nutzungen die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 660 unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde, wurde die Entscheidung über die Bauvoranfrage für die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt (22.02.2013).

Dies bedeutet keine Verweigerung der Nutzungsänderung, sondern lediglich einen befristeten Aufschub im öffentlichen Interesse.

Der Aufstellungsbeschluss ermöglicht auch den Erlass einer Veränderungssperre für einen Zeitraum von zwei Jahren (unter Anrechnung der 12-monatigen Zurückstellungsfrist).

Diese Möglichkeit soll hier angewandt werden, da abzusehen ist, dass bis zum Ablauf der 12-monatigen Frist für die Zurückstellung des Vorhabens ein rechtskräftiger Bebauungsplan nicht vorliegen wird.

Eine Veränderungssperre hat in der Regel ein generelles Bauverbot zur Folge.

Um dennoch die Ausführung von Bauvorhaben, die der vorgesehenen Planung voraussichtlich nicht widersprechen, im Einzelfall nicht unangemessen zu verzögern, hat der Gesetzgeber in § 14 Abs. 2 BauGB für die Baugenehmigungsbehörde die Zulassung von Ausnahmen im Einvernehmen mit der Gemeinde vorgesehen.

Der § 14 Abs. 2 BauGB lautet wie folgt:

"Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde."