Beschlussvorlage - B/15/1722-01

Beschlussvorschlag

Der Rat beschließt den Neubau der städtischen Kindertageseinrichtungen Holten und Tackenberg im Wege eines Mieter-/Vermietermodells.

Entsprechende Mittel für Miete, Betriebskosten, Erträge, Möbel sowie Abrisskosten werden über die nächste Veränderungsnachweisung in den Haushalt 2012 ff im Teilergebnisplan 06 – Kinder-, Jugend- und Familienhilfe- eingestellt.

Für das Haushaltsjahr 2012 ergeben sich folgende Auswirkungen:

Das Nutzungsentgelt wird entsprechend der Anschaffungen für Ersatzmobiliar erhöht.

Gleichzeitig werden die im Haushaltsplan 2011 bisher investiv veranschlagten Mittel für die Kindertageseinrichtung Tackenberg bei Investitionsmaßnahmenummer 310006010100100  (Baukosten: Finanzposition 785110: 1.300.000 Euro, Honorare: Finanzposition 785120: 100.000 Euro) sowie für die

Kindertageseinrichtung Holten bei Investitionsmaßnahmenummer 310006010100200 (Baukosten: Finanzposition 785110: 700.000 Euro, Honorare: Finanzposition 785120: 100.000 Euro) nicht mehr benötigt.

Bezug

Vorlage des Jugendhilfeausschusses vom 10.03.2010

- Entwicklungsplanung zur frühkindlichen Bildung, Erziehung und Betreuung in Kindertageseinrichtungen und Kindertagespflege in Oberhausen für die Jahre 2010-2013

Konsequenzen

Finanzielle (ja)

Begründung / Sachdarstellung

Im Hinblick auf den von der Stadt Oberhausen sicherzustellenden Rechtsanspruch auf einen Kindergartenplatz ab 3 Jahren und den ab 01.08.2013 geltenden Rechtsanspruch auf einen Betreuungsplatz für Kinder unter 3 Jahren sieht die „Entwicklungsplanung zur frühkindlichen Bildung, Erziehung und Betreuung in Kindertageseinrichtungen und Kindertagespflege in Oberhausen für die Jahre 2010-2013“, die den politischen Gremien im März 2010 vorgestellt wurde, u. a. den weiteren Bestand der städtischen Kindertageseinrichtungen Tackenberg sowie Holten mit einer Erweiterung um eine Gruppe vor. Beide Einrichtungen sind im Hinblick auf aktuelle und zukünftige Bedarfe unverzichtbar.

Die Stadt Oberhausen betreibt die Kindertageseinrichtung Holten seit März 1973 in den Räumen der ehemaligen Obdachlosenunterkunft Bahnstr. 70 als 2-gruppige Einrichtung (27 Plätze für Kinder über 3 Jahre, 10 Plätze für Kinder unter 3 Jahre), die sich baulich in einem nicht weiter tragfähigen Zustand befindet. Das dort vorhandene Raumprogramm genügt bei weitem nicht mehr den Anforderungen, die an Kindertageseinrichtungen in NRW gestellt werden, so dass die weitere Betriebserlaubnis für diese Kindertageseinrichtung in Frage gestellt ist. Ein Umbau bzw. eine Sanierung oder gar Erweiterung des Gebäudes ist nach baufachlicher Prüfung durch die Oberhausener Gebäudemanagement GmbH (OGM GmbH) aufgrund der schlechten Bausubstanz unwirtschaftlich. Es sind daher ein Abriss des Gebäudes und der Neubau einer KTE auf diesem Grundstück geplant. Die Betreuung der Kinder der KTE soll während der Bauphase in ortsnahen Ersatzräumlichkeiten der Kastellgrundschule angeboten werden.

Die Kindertageseinrichtung Tackenberg besteht seit 1977 als 5-gruppige Einrichtung (101 Plätze für Kinder über 3 Jahre – davon 5 Plätze für Kinder mit Behinderungen -, 9 Plätze für Kinder unter 3 Jahre). Die baufachliche Überprüfung der OGM GmbH zum dringenden Sanierungsbedarf dieser in Fertigbauweise erstellten KTE führte zu dem Ergebnis, dass ein Neubau der KTE einer Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen vorzuziehen ist.

Es ist geplant, den Neubau auf dem als öffentlichen Kinderspielplatz genutzten städtischen Nachbargrundstück der KTE zu errichten, so dass bis zu seiner Fertigstellung die Betreuung im bisherigen Gebäude stattfindet. Der  öffentliche Spielplatz ist ebenfalls aufgrund seines Zustandes gesamterneuerungsbedürftig.  Wegen der geplanten KTE-Neubaumaßnahme  wurde eine bereits beabsichtigte Spielplatzgrundsanierung auf das Jahr 2012 zurückgestellt. Nach Fertigstellung der neuen KTE und Abriss des alten Gebäudes ist geplant, den Kinderspielplatz auf dem freiwerdenden Grundstück aus Mitteln des Kinderspielplatzprogramms 2012 neu zu errichten.

Die Planung sieht für die KTE Holten 40 Plätze für Kinder über 3 Jahre und 15 Plätze für Kinder unter 3 Jahre sowie für die KTE Tackenberg 95 Plätze für Kinder über 3 Jahre und 12 Plätze für Kinder unter 3 Jahre vor. Die geplanten Räumlichkeiten bieten die Möglichkeit, entsprechend der Bedarfsentwicklung, die Einrichtungsstrukturen zu Gunsten weiterer Kinder im Alter bis zu 3 Jahre und / oder für Kinder mit Behinderung zu entwickeln.

Zunächst war seitens der Verwaltung geplant, die Neubauten über Eigeninvestitionen zu realisieren, da aufgrund der bis Juli diesen Jahres geltenden Rahmenbedingungen zur Mietverordnung für Kindertageseinrichtungen des Landes NRW eine ebenfalls ins Auge gefasste Realisierung über die OGM GmbH als Investor nicht in Frage kam.

Daraufhin wurden die für die Ersatzbauten notwendigen Haushaltmittel von 2,2 Mio. Euro in den Haushaltsplan 2011 der Stadt Oberhausen eingestellt.

Anfang 2011 hatten Investoren zunächst gegenüber der Stadt Oberhausen Interesse gezeigt, diese Kindertageseinrichtungen im Wege eines Mieter-/Vermietermodells zu errichten. Eine durch die OGM GmbH in Auftrag gegebene Wirtschaftlichkeitsberechnung hatte zum Ergebnis, dass mit diesem Realisierungsmodell vorteilhafte Finanzeffekte für die Stadt verbunden sind. Mittlerweile besteht seitens der Investoren kein Interesse mehr zur Realisierung der Kindertageseinrichtungen.

Im Zuge der Novellierung des Kinderbildungsgesetzes (KiBiz) zum 1. August 2011 wurden die Grundsätze der Mietverordnung insoweit geändert, dass eine Mietbezuschussung durch das Land  auch möglich ist, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist, an der der Träger (Mieter) mehrheitlich beteiligt ist. Die Landesregierung  hat hiermit einer Forderung von Trägern und Kommunen entsprochen, um die Schaffung von Betreuungsplätzen für Kinder unter 3 Jahren zu forcieren und die Erfüllung des Rechtsanspruchs bis 2013 durch die Kommunen zu unterstützen. Damit ergibt sich für die Stadt Oberhausen die Möglichkeit, die Kindertageseinrichtungen über die städtische Tochtergesellschaft OGM GmbH im Wege des Mieter-/Vermietermodell zu realisieren.

Eckpunkte zur Realisierung der genannten Kindertageseinrichtungen im Vertragsverhältnis zwischen der Stadt Oberhausen und der OGM GmbH sind:

-          Der OGM GmbH wird an den Grundstücken ein Erbbaurecht für 60 Jahre bestellt.

-          Mietverträge über eine Laufzeit von 25 Jahren, auf der Basis der Mietpauschalregelung gem. Kinderbildungsgesetz (KiBiz) von zurzeit 9,62 Euro / anerkennungsfähiger Quadratmeter mit einer jährlichen Mietpreisanpassung von    1,5 %. Der Mieterin wird das Recht eingeräumt nach Ablauf der 25 Jahre, das Mietverhältnis um  jeweils 5 Jahre, bis zum Ablauf von 60 Vertragsjahren, zu verlängern.

-          Die Stadt Oberhausen verzichtet als Grundstückseigentümerin auf die Erhebung eines Erbbauzinses, da der Erbbauzins im vollen Umfang auf die von der Stadt für die Gebäudeanmietung zu zahlende Miete umgelegt würde. Dies erfolgt soweit das Gebäude zu sozialen, nichtkommerziellen Zwecken genutzt wird.

Unter Berücksichtigung der genannten Eckpunkte wurde eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft beauftragt, zu prüfen, welche Alternativen zur Realisierung der Kindergartenersatzbauten für die Stadt Oberhausen die wirtschaftlichere ist.

Geprüft wurden die Realisierung in städtischer Eigenregie (Eigenbaumaßnahme der Stadt Oberhausen) und die Realisierung über die Oberhausener Gebäudemanagement GmbH als Bauherr und anschließender Vermietung an die Stadt Oberhausen. Bei der Mietvariante wird in Jahr eins für die KTE Holten ein Zuschuss von 15.946,65 Euro p. A. erwartet. Für die KTE Tackenberg wird in Jahr eins ein Zuschuss von 25.423,35 Euro erwartet. Bei beiden erfolgt eine Erhöhung um 1,5% p. A. auf 25 Jahre.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft kommt in ihrer Prüfung zu dem Ergebnis:

Das Vermieter-/Mietermodell schließt somit für die KTE Tackenberg mit einem finanziellen Vorteil von 168.210 Euro und für die KTE Holten von 363.551 Euro ab.

Für die Folgejahre stellen sich die erforderlichen Aufwendungen wie folgt dar:

Der jährliche Netto-Aufwand an der Miete  der KTE Tackenberg beläuft sich im ersten Jahr (2013) auf ca. 70.700 Euro zzgl. Nebenkosten. Der jährliche Netto-Aufwand an der Miete  der KTE Holten beläuft sich im ersten Jahr (2013) auf ca. 54.100 Euro zzgl. Nebenkosten. Über die Nutzungsdauer von 25 Jahren ergibt sich laut Gutachten für die Stadt ein Netto-Aufwand, d.h. nach Abzug der Landesförderung über kumuliert ca. 2,1 Mio Euro Mietaufwand bei der KTE Tackenberg, bei der KTE Holten über ca. 1,6 Mio. Euro (nur Mietaufwand).

Mit Ratsbeschluss vom 17.10.2011 wurde die Verwaltung aufgefordert  bei allen Neubauten und - soweit technisch möglich - bei umfassenden Sanierungsarbeiten eine Realisierung gemäß Passivhaus-Standard zu prüfen. Daher wurden die bestehenden Planungen zu den Kindergartenneubauten Tackenberg und Holten im Hinblick auf wirtschaftliche Vor- bzw. Nachteile einer Erstellung im Passivhausstandard überprüft. Nach gutachterlicher Prüfung erfüllen die vorgesehenen Grundstücke für den Neubau einer KTE nicht die erforderlichen Voraussetzungen für eine Erstellung in Passivbauweise. Durch die Firma HEG Beratende Ingenieure GmbH wurde bestätigt,  dass das Grundstück (Lage, Zuschnitt) mit den Vorgaben des Baurechts und des Planungsrechts nicht dazu geeignet ist, ein funktionsfähiges Passivhaus zu erstellen. Entscheidend für die Amortisation von Gebäuden in Passivhausbauweise sind folgende Planungsparameter:

a)      die Grundstückseigenschaften, z. B. Art und Umfang der Gründung und deren notwendige Wärmedämmmaßnahmen,

b)      die Gebäudeform, z. B. das A/V- Verhältnis (Oberfläche-zu-Volumen-Verhältnis), dass die Kompaktheit des Gebäudes angibt; je kompakter das Gebäude ist, desto günstiger ist die Passivhauslösung zu realisieren,

c)      die Ausrichtungen des Gebäudes, woraus sich entsprechend des Fenster-/Wandverhältnisses mögliche solare Gewinne erzielen lassen,

d)      Die Gebäudenutzung, woraus sich mögliche interne Wärmquellen ergeben,

e)      Dem Brandschutzkonzept mit der Prüfung, ob sich durch die Anordnung von Nutzungseinheiten eine Belüftung des Gebäudes durch natürliche Querlüftung und Überströmung in die Flure realisieren lässt oder ob diese Belüftung durch mechanische Lüftungsanlagen erfolgen muss.

Aufgrund der Vielzahl dieser objektbezogenen Parameter kann eine allgemeine anwendbare Aussage zur Amortisation von Passivhäusern gegenüber KfW55- Häusern (geplante Bauweise) nicht getroffen werden.

Dennoch wurden durch die OGM GmbH die Auswirkungen auf den Energieverbrauch für beide genannten Bauweisen verglichen. Im Ergebnis liegen die Baukosten der KTE Tackenberg in Passivhausbauweise rd. 160.000 Euro über den Baukosten des KfW55-Hauses. Bei der KTE Holten betragen die investiven Mehrkosten rd. 130.000 Euro. Bezüglich des Energieverbrauchs (Gas Strom) weist die Überprüfung für eine Erstellung in Passivbauweise bei der KTE Tackenberg einen monetären Vorteil von rd. 4.400,00 Euro     p. a. und für die KTE Holten von rd. 3.700,00 Euro p. a. aus.

Die investiven Mehrkosten bei Passivhausbauweise amortisieren sich gemäß der Prüfung nach 36 bzw 35 Jahren.

Diese Berechnungen berücksichtigen die oben genannten Parameter, die wie bereits ausgeführt, mit der Grundstückssituation nicht zu erreichen sind. Daher ist eine Erstellung der Kindertageseinrichtungen Tackenberg und Holten in Passivhausbauweise leider nicht umsetzbar. Die Verwaltung wird bei zukünftigen Planungen zu KTE-Neubauten bereits bei der Grundstücksauswahl prüfen, ob geeignete Grundstücke zur Erstellung von Gebäuden in Passivhausbauweise zur Verfügung stehen.

Die Verwaltung schlägt vor, der OGM GmbH zur Errichtung der genannten Kindertageseinrichtungen die erforderlichen Grundstücke auf Basis von Erbbaurechtspachtverträgen zur Verfügung zu stellen, die Kindertageseinrichtungen durch sie errichten zu lassen und die Gebäude seitens der Stadt von ihr anzumieten.

Zur Umsetzung werden neben dieser öffentlichen Beratungsvorlage entsprechende nicht öffentliche Vorlagen zu den Erbbaurechtsverträgen und zu den Mietverträgen zur Entscheidung gebracht.

Die Fertigstellung beider Kindertageseinrichtungen ist für das 2. Halbjahr 2012 vorgesehen.