Beschlussvorlage - B/17/1246-01

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt:

1. Der Zielstruktur zur Bündelung der Immobilienaktivitäten im Konzern Stadt Oberhausen, die in dem beigefügten Grobkonzept zur Neuausrichtung der immobilienwirtschaftlichen Tätigkeiten im Stadtkonzern Oberhausen (Seite 16) dargestellt ist, wird zugestimmt.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, dem Rat der Stadt bis Ende des 1. Halbjahres 2022 mit externer Begleitung ein Konzept zur Konkretisierung und Umsetzung der unter Ziffer 1 beschlossenen Zielstruktur vorzulegen.

Bezug

• Drucksache B/16/5746-01 vom 22.06.2020

Überführung wesentlicher Aufgaben der Oberhausener Gebäudemanagement GmbH (OGM) in einen zum 01.01.2021 zu gründenden Eigenbetrieb

• Drucksache M/17/1067-01 vom 20.09.2021

Konzeption zur Neuordnung von Immobilien im Konzern Stadt Oberhausen

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine  [ ]

    ja   [ x ], siehe Begründung

b) Sonstige

Begründung

Ausgangslage

Der Rat der Stadt hat am 22.06.2020 beschlossen, alle Aufgaben der OGM Oberhausener Gebäudemanagement GmbH (OGM) auf einen Eigentrieb zu übertragen. Der Beschluss umfasste außerdem den Auftrag an die Verwaltung, die Zuordnung von Immobilien im Konzern Stadt Oberhausen unter Einbeziehung externer Beratung zu bewerten und einen Vorschlag für eine neue Struktur des Immobilienbesitzes dem Rat der Stadt vorzulegen. Für den Umfang des Untersuchungsauftrages wurde festgelegt, dass die OGM und die anderen Tochtergesellschaften der Stadt einzubeziehen und steuerrechtliche Aspekte, insbesondere die Umsetzbarkeit von grunderwerbsteuerrechtlich neutralen Übertragungen der Liegenschaften zu würdigen sind. Anlass für die Untersuchung war der Umstand, dass einerseits durch die Übertragung der Aufgaben der OGM auf die Stadt Immobilien bei der OGM verbleiben, ohne dass die OGM ein operatives Geschäft mehr betreibt und andererseits städtische Gesellschaften über Grundstücke verfügen, die für sie nicht betriebsnotwendig sind.

Grobkonzept zur Bündelung der Immobilienaktivitäten im Konzern Stadt 

Die externe Begleitung der Untersuchung zur Erstellung eines Grobkonzeptes für die Bündelung der Immobilienaktivitäten erfolgte durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH (EY). Die Untersuchung, insbesondere die Analyse der Nutzung der Grundstücke, erfolgte in Abstimmung mit den Geschäftsführungen der einbezogenen Gesellschaften. Nach Analyse des Immobilienbesitzes sind für die Untersuchung die Unternehmen im Konzernverbund Stadt Oberhausen ausgewählt worden, die im alleinigen Anteilbesitz der Stadt Oberhausen sind und über Immobilien verfügen, die nicht unmittelbar für den jeweiligen Gesellschaftszweck notwendig sind. Daher sind die WBO Wirtschaftsbetriebe Oberhausen GmbH und die STOAG Stadtwerke Oberhausen GmbH, die ausschließlich über selbst genutzten betrieblichen Grundbesitz verfügen, nicht weiter betrachtet worden. Eine Ausnahme stellt hierbei aus steuerrechtlichen Gründen aufgrund ihrer hohen Verlustvorträge die LAH Luise-Albertz-Halle Tagungs- und Veranstaltungszentrum Oberhausen GmbH (LAH) dar.

Es wurden somit folgende Gesellschaften in die Erstellung des Grobkonzeptes einbezogen:

1. Gasometer Oberhausen GmbH
2. LAH Luise-Albertz-Halle Tagungs- und Veranstaltungszentrum Oberhausen GmbH
3. OGM Oberhausener Gebäudemanagement GmbH
4. OWT Oberhausener Wirtschafts- und Tourismusförderung GmbH (OWT)
5. TZU Technologiezentren Oberhausen GmbH (TZU)
6. VZO Verwaltungszentren Oberhausen GmbH (VZO)

Die Immobilien der ausgewählten Gesellschaften wurden nach den folgenden Kriterien geordnet:

-          Immobilien für die dauerhafte Nutzung durch Dritte oder kommunale Unternehmen

-          Immobilien mit Entwicklungs- und Verwertungspotenzial

-          Immobilien zur unmittelbaren Nutzung durch die Stadt

Entsprechend dieser Zuordnung wurde im Grobkonzept eine Zielstruktur für die Übertragung der Liegenschaften auf zwei Gesellschaften vorgeschlagen, die sich aufgrund der vorhandenen steuerlichen Verlustvorträge für die Aufnahme der Immobilien eignen. Dabei handelt es sich um die LAH und die TZU, von denen die TZU als Besitzgesellschaft für Bestandsimmobilien und die LAH als Entwicklungsgesellschaft für Grundstücke fungieren soll. Die Entwicklungsgesellschaft soll die Betriebsführung für die Besitzgesellschaft wahrnehmen und die Geschäftsanteile der Besitzgesellschaft halten, so dass ein Mutter-Tochterverhältnis begründet wird. Die Zielstruktur mit ihren grundsätzlichen immobilienwirtschaftlichen, finanziellen und steuerlichen Auswirkungen und ihrer Bewertung ist Gegenstand der Mitteilungsvorlage, die dem Rat der Stadt in seiner Sitzung am 20.09.2021 („Konzeption zur Neuordnung von Immobilien im Konzern Stadt Oberhausen“) zur Kenntnis gegeben wurde, dargestellt.

Anforderung an eine Konkretisierung des Grobkonzeptes

Das Grobkonzept bedarf einer weiteren Konkretisierung in ein umsetzungsfähiges Konzept zur Erreichung der beschriebenen Zielstruktur. Wesentlicher Bestandteil dieser Zielstruktur ist eine neue Organisation und Definition des Gesellschaftszwecks insbesondere aus immobilienwirtschaftlicher Sicht sowohl für die TZU als Besitzgesellschaft als auch für die LAH als Entwicklungsgesellschaft. 

Für die vorgenannten Gesellschaften, auf die sich die Immobilienaktivitäten konzentrieren sollen, sind tragfähige Businesspläne zu erstellen, aus denen sich die maßgeblichen Aufgaben, die Struktur, der Personalaufwand und deren Finanzierung ergeben muss. Darüber hinaus sind für die in das Konzept einbezogenen Gesellschaften – soweit sie nicht durch Verschmelzung untergehen -  die Auswirkungen der Umstrukturierungen auf deren Wirtschaftspläne und Mittelfristprognosen zu analysieren. Im Hinblick auf die Ausgliederung von Grundstücken aus der OWT ist insbesondere die weitere Finanzierung dieser Gesellschaft, die auf Zuschüsse der Gesellschafterin Stadt Oberhausen angewiesen ist, darzustellen.

Als Folge der Umstrukturierung wird die LAH einen völlig anderen Gesellschaftszweck als bisher erfüllen. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, dass der Betrieb des Congress Centrum Oberhausen durch eine zu gründende Betriebsgesellschaft übernommen wird, während die Immobilie bei der künftigen Besitzgesellschaft verbleibt. Mithin ist auch für diese neue Betriebsgesellschaft ein Businessplan unter Berücksichtigung der Zahlung eines Nutzungsentgeltes an die Besitzgesellschaft erforderlich.

Die Zielstruktur soll durch Verschmelzungen und Abspaltungen nach dem Umwandlungsgesetz erreicht werden. Vor dem Hintergrund der Vermeidung negativer steuerrechtlicher Folgen aus dem Aufdecken stiller Reserven, die im Rahmen von Abspaltungen oder Teilvermögensübertragungen auf die Stadt auftreten können, ist eine sorgfältige Prüfung der Reihenfolge der einzelnen Umsetzungsschritte geboten. Daher ist ein entsprechender Zeit- und Maßnahmeplan zu entwickeln. Soweit die Aufdeckung Stiller Reserven nicht abzuwenden ist, sind die betroffenen Liegenschaften für steuerliche Zwecke zu bewerten.

Zur Sicherung der Liquidität der für die Zielstruktur vorgesehenen Gesellschaften ist eine Vereinbarung der Gesellschaften zum Cashpooling erforderlich. Zudem ist der Abschluss eines Ergebnisabführungsvertrages für den Zeitpunkt sinnvoll, in dem die bestehenden Verlustvorträge der Gesellschaften verbraucht sind. Schließlich ist eine umsatzsteuerliche Organschaft zwischen den Gesellschaften herzustellen, damit die Leistungsbeziehungen nicht mit Umsatzsteuer belastet werden. Für die vorgenannten Beziehungen zwischen den Gesellschaften sind die vertraglichen Rahmenbedingungen vorzubereiten.

Von den Gesellschaften, die in die Umstrukturierungsmaßnahmen einbezogen werden, verfügen über die Geschäftsführung hinaus nur die OGM und die LAH über Beschäftigte (jeweils eine bzw. vier Beschäftigte). Der Übergang der Arbeitsverhältnisse innerhalb der neuen Struktur ist darzustellen.

Kommunalrechtliche Aspekte

Die vorgesehene Umstrukturierung zieht eine Änderung des Unternehmenszweckes der Gesellschaften nach sich, die gegenüber der Kommunalaufsicht anzeigepflichtig ist. Dies trifft ebenso für die neu zu gründende Betriebsgesellschaft für das Congress Centrum Oberhausen zu. Daher muss die Zielsetzung der neu strukturierten Gesellschaften den Vorgaben der §§ 107 ff GO NRW entsprechen.

Bei der Bestandsgesellschaft ergibt sich die Zulässigkeit des Unternehmenszweckes daraus, dass die Überlassung von Grundstücken an kommunale Unternehmen und der Stadt, den öffentlichen Zwecken dieser Unternehmen bzw. der Deckung des Eigenbedarfes der Stadt im Sinne von § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 GO NRW dient. Sofern durch Vermietermodelle Grundstücke bzw. Gebäude Dritten, zum Beispiel zur Nutzung als Kindereinrichtung vermietet werden, erfolgt eine Erfüllung von Aufgaben der Stadt mittelbar.

In Bezug auf die Entwicklungsgesellschaft ist deren Aufgabe über die Funktion als Dienstleister für die Besitzgesellschaft hinaus den in § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GO NRW genannten Zwecken der Wirtschaftsförderung und der Wohnraumversorgung zuzuordnen. Insbesondere die Übernahme und Entwicklung von Grundstücken, die strukturell oder baulich mit Defiziten belastet sind oder noch zusätzlich einen städtebaulichen Missstand aufweisen, stellt grundsätzlich eine Aufgabe der lokalen Wirtschaftsförderung und Strukturentwicklung dar.

Für die Betriebsgesellschaft verbleibt es bei dem aktuell im Gesellschaftsvertrag der LAH geregelten Zweck mit der Stadthalle eine öffentliche Einrichtung im Sinne des § 8 Abs. 1 GO NRW zu betreiben.

Aufgrund der haushaltsrechtlichen Rahmenbedingungen wird der Kommunalaufsicht nachzuweisen sein, dass aus dem Geschäftsbetrieb der beiden zentralen Gesellschaften im Zielmodell kein Aufwand für die Stadt entsteht. Außerdem wird bei der OWT und der Betriebsgesellschaft für das Congress Centrum Oberhausen darzustellen sein, dass mindestens der aktuell geplante Rahmen der Zuschüsse eingehalten wird.  Bei einer Erhöhung des Zuschussbedarfes, die sich insbesondere durch den Wegfall von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bei der OWT ergeben kann, ist eine Kompensation aufzuzeigen.

Finanzierung des weiteren Prozesses

Für die weitere externe Begleitung ist für den Haushalt 2022 ein Betrag von 100.000,00 EUR unter Auftrag 950015040100 Beteiligungsverwaltung bei Kostenart 543139 „Aufw. f. Steuer-/Rechtsberatungskosten“ angemeldet. Soweit 2021 bereits Aufwendungen anfallen, sind diese überplanmäßig bereitzustellen.

Ausblick

Die angestrebte Zielstruktur soll eine effektive Steuerung des Immobilienbesitzes der Stadt Oberhausen bieten. Hierdurch können Synergien im Hinblick auf Prozesse beim Bauen oder der Modernisierung sowie der Unterhaltung von Immobilien erzielt werden. Damit kann den Anforderungen des Klimaschutzes zum Beispiel durch eine alternative Energieversorgung und energetische Maßnahmen an Neu- und Bestandsbauten Rechnung getragen werden.

Die Konzentation der immobilienwirtschaftlichen Tätigkeit und des damit verbundenen Know Hows kann auch für die Immobilien erheblich werden, die sich im Eigentum des ASO-Verbundes befinden. Dies betrifft in erster Linie die eigenbetriebsähnlichen Einrichtung ASO Alteneinrichtungen der Stadt Oberhausen. Aufbauend auf das umgesetzte Zielmodell kann die Einbeziehung auch diese Immobilienbestandes in die neue Struktur untersucht werden.

Kurzfassung

entfällt