Beschlussvorlage - B/16/2475-01

Beschlussvorschlag

Der Finanz- und Personalausschuss beschließt die Ausschreibung und Beschaffungsabsicht für eine Studie „Wohnen in Oberhausen“ mit einem geschätzten Kostenvolumen zwischen 50.000 EUR und 80.000 EUR, die als ein Baustein für die Aufstellung eines „Masterplan Wohnen“ dienen soll.

Haushaltsmittel in Höhe von 30.000 EUR stehen wie folgt zur Verfügung:

Auftrag:510009010103 – FNP/Flächennutzungsplan

Sachkonto:543132 – Sonstige Geschäftsaufwendungen

Notwendige überplanmäßige Mittelbereitstellung in Höhe von 50.000 EUR bei o. g. Auftrag und Sachkonto.

Deckungsvorschlag: Verschlechterung des Ergebnisses aus laufender Verwaltungstätigkeit

Bezug

Beschlussvorlage B/14/3453-01, geändert beschlossen durch den Rat am 27.10.2008, „Stadtentwicklungskonzept Oberhausen 2020 – STEK 2020“

Antrag zur Drucksache B/14/3453-01, Beschluss des Rates am 27.10.2008, Stadtentwicklungskonzept Oberhausen 2020 - STEK 2020

Bericht M/15/2107-01, Kenntnisnahme Planungsausschuss vom 20.06.2012, Lokale und regionale Wohnungsmarktentwicklung Studie "Wohnen in Oberhausen 2012" und "Zweiter Regionaler Wohnungsmarktbericht"

Antrag A/16/1334-01, geändert beschlossen durch den Rat am 14.12.2015, Antrag der Koalition gem. § 4 der Geschäftsordnung für den Rat der Stadt: Prüfung der Voraussetzungen für ein kommunales Wohnungsbauprogramm in Oberhausen

Konsequenzen

a) Finanzielle

    keine[ ]

    ja[X]

Nach ersten Kostenschätzungen, durch eine Abfrage bei Kommunen aus der Region, belaufen sich die Kosten für eine derartige Studie „Wohnen in Oberhausen“ mit den beschriebenen Inhalten in einer Größenordnung zwischen 50.000 € und 80.000 € brutto.

Haushaltsmittel in Höhe von 30.000 € für die Auftragsvergabe stehen wie folgt zur Verfügung:

Haushaltsmittel in Höhe von weiteren 50.000€ zur Erreichung des Schätzwertes von 80.000€ müssen überplanmäßig zur Verfügung gestellt werden.

Deckungsvorschlag: Verschlechterung des Ergebnisses aus laufender Verwaltungstätigkeit.

Begründung

Die letzte Studie „Wohnen in Oberhausen“ wurde im Jahre 2012 vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) erarbeitet (s. Bericht M/15/2107-01). Die Ergebnisse der Studie können aufgrund der sich geänderten Rahmenbedingungen, wie z.B. der Bevölkerungsentwicklung und der dahinter liegenden demografischen Struktur sowie der Erschließung neuer, damals noch nicht in Betracht genommener Wohngebiete oder durch den zwischenzeitlich stattgefundenen höheren Zuzug an Flüchtlingen, insbesondere im Jahr 2015, nicht mehr für quantitativ belastbare Aussagen verwendet werden. Die Ergebnisse der Studie sollen perspektivisch als ein Baustein für die Aufstellung eines „Masterplan Wohnen“ genutzt werden.

Die Neuerarbeitung der Wohnungsmarktstudie wird zur Beurteilung und die strategische Ausrichtung der zukünftigen Versorgung Oberhausens mit Wohnraum benötigt.

Eine „einfache“ Aktualisierung/Fortschreibung der Prognosezahlen für den Mietwohnungsmarkt aus der Studie „Wohnen in Oberhausen 2012“, wie im o.a. Antrag A/16/1334-01 gefordert, greift hier nach fachlicher Einschätzung zu kurz und würde zu keinen plausiblen Ergebnissen für Oberhausen führen. Der Wohnungsmarkt besteht aus einer Reihe von unterschiedlichen Segmenten, die sich z. T. wechselseitig bedingen und kann deshalb nur in Gänze betrachtet werden, da er durch ein Zusammenwirken von vielen Einzelfaktoren bestimmt wird.

Die Ziele der neuen Studie „Wohnen in Oberhausen“ bestehen im Wesentlichen aus der Analyse der sich verändernden Rahmenbedingungen, wie die Bevölkerungsentwicklung und die sich daraus ergebenden zukünftigen Bedürfnissen an Wohnraum. Zum anderen soll durch die Studie der zukünftigen Wohnungsbedarfs ermittelt und Handlungsempfehlungen, für eine strategische Ausrichtung der Stadt Oberhausen auf dem Wohnungsmarkt erarbeitet werden. Hierbei sollen unter anderem die Möglichkeiten des sozialgeförderten Wohnungsbaus, sowie das etwaige Erfordernis zur Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens mit in Betracht bzw. in eine erste Prüfung mit einbezogen werden.

Inhalte einer zukünftigen Studie „Wohnen in Oberhausen“:

Ermittlung der zukünftigen Wohnungsnachfrage

Die wesentliche Grundlage zur Prognose der Wohnungsbedarfe ist eine aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung für Oberhausen. Diese wird gebildet aus den Indikatoren der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, den Wanderungsbewegungen und der Altersstruktur. Die letzte Bevölkerungsvorausberechnung fand im Jahre 2015 statt. Aufgrund der veränderten äußeren Rahmenbedingungen, ab Ende des Jahres 2014, durch die Flüchtlingszuwanderung nach Deutschland und damit auch nach Oberhausen, sind die Ergebnisse heute nicht mehr belastbar. Der Bereich 4-5 bereitet in diesem Zusammenhang eine aktualisierte Bevölkerungsschätzung für die Jahre 2017 bis 2030 vor. Die Ergebnisse der Schätzung liegen voraussichtlich im Juni 2017 vor.

Aus den Ergebnissen der Bevölkerungsschätzung errechnet sich die Anzahl der zukünftigen Haushalte. Sie bilden die entscheidende Größe bzgl. der Wohnungsnachfrage und -bedarfe

Zusätzlich zu den zuvor genannten Indikatoren sind weiter Rahmenindikatoren von Belang, die die aktuelle und zukünftige Wohnungsmarktsituation in Oberhausen differenziert nach Stadtteilen beschreiben. Neben der Haushaltsentwicklung und dem damit verbunden Bedarf nach Wohnraum ist es notwendig zu ermitteln, welche Art von Wohnraum nachgefragt wird (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser/ Miet- oder Kaufobjekte). Ein wichtiger Faktor bzgl. der Nachfrage ist auch die finanzielle Situation der Nachfrager. Daher sind in einer neuen Studie die verfügbaren Einkommen und die Preise der Miet- und Kaufangebote gegenüberzustellen.

Neben den solventen Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt darf die Anzahl der Personen mit „Zugangsschwierigkeiten“ zum Wohnungsmarkt nicht außer Acht gelassen werden. Diese spezielle Gruppe an Nachfragern hat Bedürfnisse an den Wohnungsmarkt, die sich mit ihren finanziellen Möglichkeiten nicht immer befriedigen lassen. Für dieses Marktsegment ist es notwendig auch zukünftig ein quantitativ ausreichendes Angebot im Bereich der sozialen Wohnraumversorgung vorzuhalten.

Der demographische Wandel ist ein Einflussfaktor auf den Wohnungsmarkt, der zum einen zu einer veränderten Nachfrage nach Wohnraum im Alter führen könnte, dies kann auch zu Wohnortwechseln führen.

Ermittlung Zukünftiger Wohnungsbedarfe

Bevor eine Ermittlung der zukünftigen Bedarfe an Wohnraum erstellt werden kann ist es notwendig den Zustand der Bestände zu betrachten. Wesentliche Indikatoren sind neben der bisherigen Bautätigkeit und den Baufertigstellungen die Betrachtung der vorhandenen Bestände und deren Wandel durch Sanierung, Abriss und Neubau sowie bestehende Leerstände. Durch den Zuzug von Flüchtlingen in den vergangenen zwei Jahren und der Schaffung von neuem Wohnraum ist es notwendig eine aktuelle Erfassung der Wohnungsleerstände vorzunehmen. Die Leerstände wurde in der Vergangenheit in Zusammenarbeit mit der EVO durch den Bereich 4-5/Statistik ermittelt. Eine erneute Erhebung der Leerstände soll im Juni 2017 erfolgen.

In der vergangenen Studie konnten bisher keine belastbaren Zahlen für den Wandel im Bestand hinsichtlich des Abrisses und Neu-/Ersatzbau von Wohngebäuden/Wohnungen ausgewertet werden. Im Zuge der Erstellung der Studie „Wohnen in Oberhausen“ ist es wünschenswert mit Hilfe des Bereichs 5-3 entsprechende Daten bereitzustellen. Diese Daten bilden die Reproduktion des Bestandes ab und sind damit eine wesentliche Kenngröße zur Beschreibung der aktuellen Wohnungsmarktsituation bzw. des Neubaubedarfes.

Aus den Ergebnissen der Bestandsanalyse und der Haushaltsschätzung ergeben sich die Zielgrößen für den benötigen Wohnungsneubau und den Anteil an sozialgeförderten Wohnungsneubau. Der prognostizierte Wohnungsneubaubedarf wird dem ermittelten Ersatzneubau/ Rückbau und den bestehenden Wohnbaupotenzialen (in Bebauungsplänen und Baulücken) gegenübergestellt um eine Zielgröße für zusätzlichen Wohnungsneubau zu berechnen. Die ermittelten Zielgrößen für den Neubau (Ein-/Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungsbau, Eigentumswohnen, …) sind differenziert nach Bautypen zu betrachten.

Weitere zu betrachtende Aspekte

Neben der quantitativen Analyse des Wohnungsmarktes ist es notwendig eine qualitative Einschätzung des zukünftigen Wohnungsmarktes zu ermitteln. Eine gängige Methode sind Interviews mit lokalen Wohnungsmarktakteuren, wie z.B. den Wohnungsbaugenossenschaften, Mieterschutzverein dem Haus- und Grundbesitzerverein oder Wohnungsbauunternehmen. Diese Einschätzungen fließen mit ein in die Bewertung der zukünftigen Situation auf dem Wohnungsmarkt Oberhausen. In der Vergangenheit wurden die lokalen Akteure des Oberhausener Wohnungsmarktes im Rahmen einer moderierten Veranstaltung dem sog. „Wohnungspolitischen Dialogs“ einbezogen. Eine Durchführung des „Wohnungspolitischen Dialoges“ ist bei der Beauftragung ebenfalls wieder vorgesehen, um die Analyseergebnisse einer Fachöffentlichkeit sowie Vertretern der politischen Parteien vorzustellen und mit ihnen zu erörtern, um (gemeinsame) strategische Ziele für die Zukunft abzuleiten. Die Veranstaltung soll durch den Auftragnehmer inhaltlich vorbereitet, moderiert und dokumentiert werden.

Entwicklung von Handlungsempfehlungen

Der Gutachter wird beauftragt Handlungsempfehlungen zu entwickeln um die ermittelten Zielgrößen für den (sozialgeförderten) Wohnungsbau erreichen zu können. Er wird zudem aufgefordert Möglichkeiten zu prüfen wie etwaige zukünftige Angebotslücken geschlossen werden können, um einen „ausgeglichenen“ Wohnungsmarkt im Sinne von Angebot und der Nachfrage zu schaffen. Hierbei soll auch das Erfordernis zur Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens mit in Betracht/Prüfung genommen werden. Zudem ist ein Vorschlag für eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung in Oberhausen zu erarbeiten.

Zeitplan nach Beschluss

• Die Vergabe des Auftrags soll bis Ende Juni 2017 durchgeführt werden.
• Die Wohnungsmarktstudie wird ab Mitte 2017 bis 2. Quartal 2018 erstellt.

Kurzzusammenfassung:

Die letzte Studie „Wohnen in Oberhausen“ wurde im Jahre 2012 vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) erarbeitet (s. Bericht M/15/2107-01). Die Ergebnisse der Studie können aufgrund der sich geänderten Rahmenbedingungen, wie z.B. Erschließung neuer, damals nicht in Betracht genommener Wohngebiete oder durch den aktuelle stattgefundenen höheren Zuzug durch Flüchtlinge im Jahr 2015 nicht mehr für quantitativ belastbare Aussagen verwendet werden. Die Ergebnisse der Studie sollen perspektivisch als ein Baustein für ein integriertes Stadtentwicklungskonzept genutzt werden.

Die Neuerarbeitung der Wohnungsmarktstudie wird benötigt zur Beurteilung, sowie für die strategische Ausrichtung der zukünftigen Versorgung Oberhausens mit Wohnraum.

Eine „einfache“ Aktualisierung/Fortschreibung der Prognosezahlen für den Mietwohnungsmarkt aus der Studie „Wohnen in Oberhausen 2012“, wie im o.a. Antrag A/16/1334-01 gefordert, greift hier nach fachlicher Einschätzung zu kurz und würde zu keinen plausiblen Ergebnissen für Oberhausen führen. Der Wohnungsmarkt sollte nur in Gänze beschrieben werden, da er aus einem Zusammenwirken von vielen Einzelfaktoren besteht.

Die Ziele der neuen Studie „Wohnen in Oberhausen“ sind zum einen die Analyse der sich verändernden Rahmenbedingungen, wie die Bevölkerungsentwicklung und die sich daraus bedingenden zukünftigen Bedürfnisse nach Wohnraum. Zum anderen soll durch die Studie der zukünftigen Wohnungsbedarfs ermittelt und Handlungsempfehlungen, für eine strategische Ausrichtung der Stadt Oberhausen auf dem Wohnungsmarkt erarbeitet werden. Hierbei sollen unter anderem die Möglichkeiten des sozialgeförderten Wohnungsbaus, sowie das etwaige Erfordernis zur Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens mit in Betracht bzw. in eine erste Prüfung mit einbezogen werden.