Berichtsvorlage - M/16/2483-01

Sachdarstellung

Vorbemerkung

Im Folgenden wird dargestellt, wie die Verwaltung die im Antrag geforderten Daten, Analysen und Handlungsvorschläge erarbeiten und der Politik zur Verfügung stellen möchte. Auf Grund der veralteten Datengrundlage können einzelne Fragen heute nicht allumfassend beantwortet werden. Dazu soll eine Studie „Wohnen in Oberhausen“ als Baustein für die Aufstellung eines „Masterplans Wohnen“ dienen.

1.Die Verwaltung wird beauftragt, die Prognosezahlen aus dem Gutachten „Wohnen in Oberhausen 2012“ im Besonderen für den Mietwohnungsbau zu aktualisieren.

Die letzte Studie „Wohnen in Oberhausen“ wurde im Jahre 2012 vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin (IfS) erarbeitet (s. Bericht M/15/2107-01). Die Ergebnisse der Studie können aufgrund der sich geänderten Rahmenbedingungen, wie z.B. der Bevölkerungsentwicklung und der dahinter liegenden demografischen Struktur sowie der Erschließung neuer, damals noch nicht in Betracht genommener Wohngebiete bzw. durch den zwischenzeitlich stattgefundenen höheren Zuzug an Flüchtlingen, insbesondere im Jahr 2015, nicht mehr für quantitativ belastbare Aussagen verwendet werden.

Es wird deshalb die Neuerarbeitung der Wohnungsmarktstudie vorgeschlagen. Damit würde die Stadt über eine aktuelle Datenbasis verfügen, die zur  Beurteilung und  strategischen Ausrichtung der zukünftigen Versorgung Oberhausens mit Wohnraum benötigt wird.

Die Ziele der neuen Studie „Wohnen in Oberhausen“ bestehen im Wesentlichen aus der Analyse der sich verändernden Rahmenbedingungen, wie eben der Bevölkerungs-entwicklung und den sich daraus ergebenden zukünftigen Bedürfnissen an Wohnraum. Zum anderen soll durch die Studie der zukünftig Wohnungsbedarfs ermittelt und Handlungsempfehlungen, für eine strategische Ausrichtung der Stadt Oberhausen auf dem Wohnungsmarkt erarbeitet werden. Hierbei sollen unter anderem die Möglichkeiten des sozialgeförderten Wohnungsbaus, sowie das etwaige Erfordernis zur Gründung eines kommunalen Wohnungsmarktunternehmens mit in die Betrachtungen bzw. in eine erste Prüfung mit einbezogen werden.

2. und 3. Die Verwaltung wird beauftragt,

… die Bedarfe an sozialgefördertem Wohnraum in den nächsten 5 Jahren, im Besonderen aufgrund aktueller Prognosen über den Zuzug von geflüchteten Menschen nach Oberhausen darzustellen. Hierbei gilt es, den Rückgang des Sozialwohnungsbaubestandes, wie im  Jahresbericht 2014 „Wohnungsbauförderung“ dargestellt, zu berücksichtigen.

… darzustellen, welche Möglichkeiten der Ersatzneubau von Geschosswohnungen in integrierten innerstädtischen Lagen bietet sowie, welche Möglichkeiten es für die Sanierung von Bestandsbauten, im Besonderen die Leerstandsmobilisierung sowohl für private Investoren als auch die Kommune gibt. Dabei gilt es, bestehende und neue Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen.

Ermittlung der zukünftigen Wohnungsnachfrage

Die wesentliche Grundlage zur Prognose der Wohnungsbedarfe ist eine aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung für Oberhausen. Diese wird gebildet aus den Indikatoren der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, den Wanderungsbewegungen und der Altersstruktur. Die letzte Bevölkerungsvorausberechnung fand im Jahre 2015 statt. Aufgrund der veränderten äußeren Rahmenbedingungen, ab Ende des Jahres 2014, durch die Flüchtlingszuwanderung nach Deutschland und damit auch nach Oberhausen, sind die Ergebnisse heute nicht mehr belastbar. Der Bereich 4-5 bereitet in diesem Zusammenhang eine aktualisierte Bevölkerungsschätzung für die Jahre 2017 bis 2030 vor. Die Ergebnisse der Schätzung liegen voraussichtlich im Juni 2017 vor.

Aus den Ergebnissen der Bevölkerungsschätzung errechnet sich die Anzahl der zukünftigen Haushalte. Sie bilden die entscheidende Größe bzgl. der Wohnungsnachfrage und -bedarfe. Zusätzlich zu den zuvor genannten Indikatoren sind weiter Rahmenindikatoren von Belang, die die aktuelle und zukünftige Wohnungsmarktsituation in Oberhausen differenziert nach Stadtteilen beschreiben. Neben der Haushaltsentwicklung und dem damit verbunden Bedarf nach Wohnraum ist es notwendig zu ermitteln, welche Art von Wohnraum nachgefragt wird (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser/ Miet- oder Kaufobjekte). Ein wichtiger Faktor bzgl. der Nachfrage ist auch die finanzielle Situation der Nachfrager. Daher sind in einer neuen Studie die verfügbaren Einkommen und die Preise der Miet- und Kaufangebote gegenüberzustellen.

Neben den solventen Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt darf die Anzahl der Personen mit “Zugangsschwierigkeiten“ zum Wohnungsmarkt nicht außer Acht gelassen werden. Diese spezielle Gruppe an Nachfragern hat Bedürfnisse an den Wohnungsmarkt, die sich mit ihren finanziellen Möglichkeiten nicht immer befriedigen lassen. Für dieses Marktsegment ist es notwendig auch zukünftig ein quantitativ ausreichendes Angebot im Bereich der sozialen Wohnraumversorgung vorzuhalten.

Der demographische Wandel ist ein Einflussfaktor auf den Wohnungsmarkt, der zum einen zu einer veränderten Nachfrage nach Wohnraum im Alter führen könnte, dies kann auch zu Wohnortwechseln führen.

Ermittlung Zukünftiger Wohnungsbedarfe

Bevor eine Ermittlung der zukünftigen Bedarfe an Wohnraum erstellt werden kann, ist es notwendig, den Zustand der Bestände mit zu betrachten. Wesentliche Indikatoren sind neben der bisherigen Bautätigkeit und den Baufertigstellungen die Betrachtung der vorhandenen Bestände und deren Wandel durch Sanierung, Abriss und Neubau sowie bestehende Leerstände. Durch den Zuzug von Flüchtlingen in den vergangenen zwei Jahren und der Schaffung von neuem Wohnraum ist es auch notwendig eine aktuelle Erfassung der Wohnungsleerstände vorzunehmen. Die Leerstände wurde in der Vergangenheit in Zusammenarbeit mit der EVO durch den Bereich 4-5/Statistik ermittelt. Eine erneute Erhebung der Leerstande soll im Juni 2017 erfolgen.

In der vergangenen Studie konnten bisher keine belastbaren Zahlen für den Wandel im Bestand hinsichtlich des Abrisses und Neu-/Ersatzbau von Wohngebäuden/Wohnungen ausgewertet werden. Im Zuge der Erstellung des Konzeptes „Masterplan Wohnen“ ist es wünschenswert mit Hilfe des Bereichs 5-3 entsprechende Daten bereitzustellen. Diese Daten bilden die Reproduktion des Bestandes ab und sind damit eine wesentliche Kenngröße zur Beschreibung der aktuellen Wohnungsmarktsituation bzw. des Neubaubedarfes.

Aus den Ergebnissen der Bestandsanalyse und der Haushaltsschätzung ergeben sich die Zielgrößen für den benötigen Wohnungsneubau und den Anteil an sozialgeförderten Wohnungsneubau. Der prognostizierte Wohnungsneubaubedarf wird dem ermittelten Ersatzneubau/Rückbau und den bestehenden Wohnbaupotenzialen (in Bebauungsplänen und Baulücken) gegenübergestellt, um eine Zielgröße für zusätzlichen Wohnungsneubau zu berechnen. Die ermittelten Zielgrößen für den Neubau sind differenziert nach Bautypen (ein-/Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungsbau, Eigentumswohnungen, …) zu betrachten.

Fördermöglichkeiten werden je nach aktuellen Programmen und Ausschreibungen auf Landes und Bundesebene mitberücksichtigt.

4.Welche städtischen Liegenschaften, laufenden Bebauungsplanverfahren, städtischen erschlossenen Grundstücke sowie zusätzlich vorhandene Wohnungsbaureserveflächen kommen für Neubau, Ersatzneubau, Aufstockung etc. in Frage.

Die Stadt Oberhausen verfügt über folgende Liegenschaften, die grundsätzlich für eine Wohnbebauung geeignet sind:

Sportplatzgrundstück Lilienthalstraße

Der Sportplatz wurde im Rahmen des Sportentwicklungskonzepts als entbehrlich eingestuft. Die OGM wurde mit der Vermarktung beauftragt und die WBO wurde mit der Erschließung beauftragt. Der rechtkräftige Bebauungsplan Nr. 662 Lilienthalstraße / Nürnberger Straße sieht eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern vor.

Sportplatzgrundstück an der Dinnendahlstraße

Der Sportplatz wurde im Rahmen des Sportentwicklungskonzepts als entbehrlich eingestuft. Eine Vermarktung zur Realisierung einer Wohnbebauung wird angestrebt. Aufgrund der problematischen Bodenverhältnisse hat sich die Entwicklung verzögert. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 659 Dinnendahlstraße / Bronkhorststraße wurde bereits im Jahr 2011 gefasst. Vorgesehen ist eine Bebauung mit Einfamilienhäusern in Form von Doppel- und Reihenhäusern. Denkbar wäre auch eine Bebauung mit Geschosswohnungen.

John-Lennon-Platz

Für das Grundstück befindet sich der Bebauungsplan Nr. 721 – John-Lennon-Platz in Aufstellung. Vorgesehen ist eine Bebauung mit Geschosswohnungsbau auf ca. 50 % der Gesamtfläche. Dabei ist es denkbar, auch geförderten Wohnungsbau zu integrieren.

Vennepothschule

Die schulische Nutzung und die Zwischennutzung zur Flüchtlingsunterbringung wurden aufgegeben. Es besteht sowohl die Möglichkeit einer Umnutzung des Gebäudes als auch eines Abbruchs mit anschließendem Neubau. Die Intensität einer zukünftigen Bebauung hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Die Vermarktungsbemühungen wurden wieder aufgenommen.

Albert-Schweitzer-Schule

Die schulische Nutzung soll im Sommer 2017 aufgegeben werden. Aufgrund der Lage des vorhandenen Gebäudes bietet sich ein Abbruch an. Die Intensität einer zukünftigen Bebauung hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll.

Tackenbergschule

Die schulische Nutzung und die Zwischennutzung zur Flüchtlingsunterbringung wurden aufgegeben. Es besteht sowohl die Möglichkeit einer Umnutzung des Gebäudes mit ergänzenden Neubauten als auch eines Abbruchs mit einer Neuordnung und Neubebauung des Grundstücks. Die Intensität einer zukünftigen Bebauung hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll.

St. Michael Hauptschule zuzüglich des Sportplatzes

Die schulische Nutzung als Hauptschule wurde aufgegeben. Eine anderweitige mögliche schulische Nutzung wird noch geprüft. Es besteht sowohl die Möglichkeit einer Umnutzung des Gebäudes als auch eines Abbruchs mit anschließendem Neubau. Die Sportplatz-Nutzung steht ebenfalls zur Disposition. Zur Bebauung des Sportplatzes ist die Aufstellung eines Bebauungsplans unerlässlich.

Fröbelschule

Die schulische Nutzung wurde aufgegeben. Es besteht sowohl die Möglichkeit einer Umnutzung des Gebäudebestands als auch eines Abbruchs mit einer Neuordnung und Neubebauung des Grundstücks. Die Intensität einer zukünftigen Bebauung hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll.

Stötznerschule

Die schulische Nutzung wurde aufgegeben. Derzeit wird das Gebäude noch als Flüchtlingsunterkunft (als Notstandort vorgehalten) genutzt. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Ein Abbruch kommt von daher nicht infrage.

Sportplatz Biefangstraße

Die Nutzung des Sportplatzes soll aufgegeben werden. Es besteht die Möglichkeit das Grundstück zukünftig auch wohnbaulich zu nutzen. Bei der Planung sind ebenfalls die Freiraumziele für diesen Bereich zu berücksichtigen. Zur Bebauung des Sportplatzes ist die Aufstellung eines Bebauungsplans unerlässlich.

Tennenplatz Dachsstraße

Die Nutzung des Tennenplatzes wurde aufgegeben. Es besteht die Möglichkeit das Grundstück zukünftig auch wohnbaulich zu nutzen. Bei der Planung sind ebenfalls die Freiraumziele für diesen Bereich zu berücksichtigen. Ebenfalls ist die Nähe zu der noch bestehenden Sportplatznutzung zu berücksichtigen.

Falkestraße

Die Fläche wird zur Erweiterung des Friedhofs nicht mehr benötigt. An dieser Stelle besteht die Möglichkeit verschiedene Wohnformen zu realisieren. Zur Bebauung der Fläche ist die Aufstellung eines Bebauungsplans notwendig.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit im weiteren städtischen Gebäudebestand zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Um das genaue Potential zu ermitteln, ist eine aufwendige Prüfung der jeweiligen Gebäude erforderlich. Eine solche Prüfung ist nur dann sinnvoll, wenn tatsächliche Bauabsichten bestehen.

5.Die Verwaltung wird beauftragt, die Gründung einer eigenen kommunalen gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft zur Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht zu prüfen. Hierbei sind aktuelle Veränderungen in der Förderlandschaft zu berücksichtigen.

Folgende Umsetzungsoption für den Bereich Sozialer Wohnungsbau sollen dabei näher untersucht sowie Aufwand, Prozess und Kosten dargestellt werden, z.B.

a)durch eine bestehende städtische Gesellschaft

b)durch eine neue Gesellschaft (in Rechtsform einer GmbH / GmbH & Co. KG)

c) durch ein Genossenschaftsmodell.

Um die Voraussetzungen und unterschiedlichen Aspekte bezüglich der Gründung einer Wohnungsgesellschaft (WG) abzuklären, fand neben zahlreichen Gesprächen mit Vertretern von Städten, die bereits über WG verfügen, ein erster Workshop mit der NRW Bank statt.

Nach der Bestandsbeschreibung durch die Stadt Oberhausen wurden die Herausforderungen und Problemfelder von den Vertretern der NRW Bank folgendermaßen zusammengefasst:

•                   Leerstandsproblematik insbesondere bei Bestandsimmobilien
•                   Überalterung des Wohnungsbestandes
•                   fehlender altersgerechter / barrierearmer Wohnraum
•                   einfacher Wohnstandard mit Modernisierungsbedarf
•                   fehlende Wohnungen für bewegungseingeschränkte Personen
•                   erforderliche Modernisierung des Altbestandes
•                   starker Rückgang des geförderten Wohnraums
•                   Wohnraum für Flüchtlinge nötig
•                   altersgerechte Quartiere erforderlich
•                   erforderliche Gestaltung von Übergängen in verschiedene Altersphasen
•                   fehlende zielgruppenspezifische Angebote (z. B. Studenten, junge Leute)
•                   Verbesserung der Wohnqualität
•                   energetische Sanierung

Aufgrund der getroffenen Feststellungen und der Erfahrung der NRW Bank, hält diese die Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens durchaus für sinnvoll.

Steuernde Aufgaben könnten sein:

•                   Entwicklung attraktiver Quartiere, soziale Mischung bei Neubauquartieren ermöglichen
•                   Erhöhung des Einflusses auf die Bebauung und den Wohnungsmarkt
• Bedarf an preisgünstigen, altersgerechten und modernem Wohnraum kann gedeckt werden
•                   Wahrnehmung als Akteur auf dem Oberhausener Wohnungsmarkt
•                   Steuerungselement für die soziale Wohnraumförderung.

Aufgabe als Akteur könnte sein:

•                   Grundstücksflächenentwicklung verfolgen
•                   Wohnungsneubau verfolgen
•                   Ausweitung des Anteils des geförderten Sozialwohnungsbaus forcieren
•                   Bestandsverwaltung bzw. Erneuerung vorantreiben

Soziale Aufgaben könnten sein:

• Nachhaltige und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung für Menschen die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind.
•                   Mieterberatung
•                   Beratung zur Vermeidung von Zwangsräumung und Obdachlosigkeit
• Stärkung der Identifikation der Bewohner/innen mit ihrem Wohnumfeld durch die Einrichtung von „Mieterbeiräten“

Allerdings rät die NRW Bank, vor einer Entscheidung für oder gegen und insbesondere bezüglich der Ausrichtung einer möglichen WG die Datenbasis der Stadt Oberhausen auf einen aktuellen Stand zu bringen. Mit der Erarbeitung der oben beschriebenen Studie würde diese Datenbasis geschaffen. Der Gutachter wird beauftragt Möglichkeiten zu prüfen, wie etwaige zukünftige Angebotslücken geschlossen werden können, um einen „ausgeglichenen“ Wohnungsmarkt im Sinne von Angebot und Nachfrage zu schaffen. Hierbei soll insbesondere das Erfordernis zur Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens mit in die Prüfung hineingenommen werden.

Auf dieser Basis können dann die strategischen  Leitlinien sowohl zur Unternehmensstruktur und zu den Unternehmensprozessen als auch zu dem Auftrag des Wohnungsunternehmens erarbeitet werden. Mitwirkungsstrukturen bieten die Möglichkeit langfristig belastbare Lösungen zu entwickeln und zur sozialen Integration beizutragen.