Berichtsvorlage - M/16/1366-01

Sachdarstellung

Anlass

Die elf kreisfreien Städte Duisburg, Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Hagen, Dortmund und Hamm arbeiten seit 2003 an gemeinsamen Projekten unter dem Titel Städteregion Ruhr 2030. Eines der ersten gemeinsamen Leitprojekte war der Prozess „Masterplan Ruhr“. Angestoßen durch diesen Prozess wurde 2009 unter dem Titel „Wohnen in der Städteregion Ruhr“ der Erste Regionale Wohnungsmarktbericht erstellt. Zum damaligen Zeitpunkt war dieser Bericht landesweit der erste regionale Wohnungsmarktbericht dieser Art. Vereinbart wurde eine Fortschreibung alle 3 Jahre.

Den beteiligten Städten war und ist bewusst, dass der Wohnungsmarkt nicht an den Grenzen der kreisfreien Städte endet. Daher wurden die benachbarten Kreise in die Fortschreibung des regionalen Wohnungsmarktberichtes einbezogen. Der zweite, wie auch der jetzt vorliegende Dritte Regionale Wohnungsmarktbericht wurde zusammen mit den Kreisen Unna, Recklinghausen, Wesel und dem Ennepe-Ruhr-Kreis erarbeitet.

Damit entspricht die räumliche Kulisse dem Verbandsgebiet des Regionalverbandes Ruhr (RVR). In der Vergangenheit hatte die Stadt Dortmund die Federführung für die Erstellung der Regionalen Wohnungsmarktberichte inne. Diese soll nun sukzessive an den RVR abgegeben werden. Einerseits hat sich der kommunal verfasste Verband positiv in die Erarbeitung des Regionalen Wohnungsmarktberichtes eingebracht, andererseits gehört die regionale Raumbeobachtung zu den Kernaufgaben dieses Verbandes.

Alle drei Wohnungsmarktberichte wurden mit Unterstützung und Begleitung der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK erstellt.

Inhalt des Berichtes

Der regionale Wohnungsmarktbericht ist eine gemeinsame Bestandserhebung zur Wohnungsmarktsituation in den kreisfreien Städten und Kreisen des Ruhrgebietes. Der Bericht versteht sich nicht als Städteranking, sondern soll Gemeinsamkeiten, aber auch siedlungsstrukturelle Unterschiede aufzeigen.

Anders als bei den vorangegangenen Berichten taten sich beim vorliegenden Bericht erhebliche Probleme bei der Bereitstellung bzw. Fortschreibung der Daten auf. Diverse Daten (insbesondere für die Vorausberechnungen der Bevölkerung und der Haushalte) standen auf Grund des Zensus vom 09.05.2011 nicht rechtzeitig zur Verfügung. Daneben waren Zeitreihenbildungen oder -vergleiche noch nicht oder nicht mehr in der gewohnten Form bzw. in den gewohnten Zeiträumen möglich.

Der Bericht untergliedert sich in die Kapitel

1. Grundstücks- und Immobilienmarkt
2. Wohnungsangebot
3. Bedarf und Nachfrage
4. Bilanzierung der Wohnungsmarktentwicklung
5. Ausblick

Er enthält zudem einen Exkurs zu den Entwicklungsperspektiven „alternder“ Ein- und Zweifamilienhausgebiete.

Der aktuelle wie auch die vorhergehenden Wohnungsmarktberichte und ergänzende Tabellen sind als PDF-Dokumente auf der Internetseite der Städteregion Ruhr (http://www.staedteregion-ruhr-2030.de/cms/handlungsfeld_wohnen.html) abrufbar.

Wesentliche Ergebnisse

Weitgehend stabile Kaufpreise bei Bauland, zum Teil deutlicher Preisanstieg bei Bestandsimmobilien mit großem Angebotsspektrum.

Im Vergleich des Zeitraums von 2004 zu 2013 sind die Baulandpreise in den meisten Kommunen konstant geblieben, die beobachteten Preisanstiege sind mäßig. Die Stadt Oberhausen verzeichnet in diesem Zeitraum einen Preisanstieg zwischen 5 und 9 Euro/qm und liegt damit im oberen Mittelfeld des Wohnungsmarktes Ruhr.

Bei den Bestandsimmobilien in der Region zeichnen sich hingegen eine deutliche Zunahme im Angebotsvolumen und ein zum Teil deutlicher Preisanstieg ab. Im direkten Vergleich ist in den Städten Gelsenkirchen, Oberhausen, Hagen und Kreis Wesel, trotz des verzeichneten allgemeinen Preisanstiegs, ein leichter Preisrückgang vor allem im unteren Preissegment zu verzeichnen.

Die Bauland und Bestandsimmobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt Ruhr liegen im Mittelfeld der Preise in NRW. Große Preisspannen spiegeln jeweils ein breites Angebotsspektrum wider, das vielen Zielgruppen die Eigentumsbildung ermöglicht.

Wohnbauflächenpotenzial für mindestens 32.000 Wohnungen ist vorhanden.

Insgesamt stehen auf dem Wohnungsmarkt Ruhr circa 2.110 ha Flächenreserven (Betrachtungsebene ab 0,2 ha) für Wohnbebauung zur Verfügung; das entspricht 4,9 % der Wohnbauflächen. Die Bestandsentwicklung bleibt daher äußerst bedeutsam für die Entwicklung des Wohnungsmarktes Ruhr.

Die Stadt Oberhausen verfügt über ca. 51ha Wohnbauflächenreserven ab 0,2 ha. Diese Reserven decken weitestgehend die errechneten Bedarfe an zukünftigen Wohnbauflächenentwicklungen ab. Hierbei ist zu beachten, dass die ermittelten Wohnbauflächenreserven immer auch der Maßgabe der Verfügbarkeit bzw. Mobilisierbarkeit unterliegen. Daher ist es nicht immer möglich bestehende Wohnbauflächenreserven bedarfsgerecht zu aktivieren.

Bautätigkeit mit leicht steigendem Trend.

Seit ihrem Tiefpunkt im Jahr 2009 schwanken die jährlichen Baufertigstellungen in der Region zwischen 6.600 und 7.600 Wohnungen mit leicht steigendem Trend, liegen jedoch noch deutlich unter den Werten von 2004. In den Jahren 2004 bis 2013 gewann der Mehrfamilienhausbau an Bedeutung. In Oberhausen lag im gleichen Zeitraum der Mehrfamilienhausbau leicht über den Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern (1593 zu 1369 Fertigstellungen). Im Kurzfristtrend (2011 bis 2013) lagen die Fertigstellungen im Mehrfamilienhausbau deutlich über den Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern (448 zu 196 Fertigstellungen). Die Bauintensität von Mehrfamilienhäusern liegt in Oberhausen über dem regionalen Durchschnitt.

Vielfältiger Wohnungsbestand

Der Wohnungsbestand ist sehr vielfältig, jedoch im Landesvergleich überdurchschnittlich alt. In Oberhausen sind fast 50% des Wohnungsbestands vor 1959 gebaut worden. Neuerer Wohnungsbestand, insbesondere der Baujahre 1990 und jünger, ist nur zu ca. 12 % in Oberhausen vorhanden.

Dahinter können sich einerseits sowohl hohe Wohnqualitäten (z.B. sanierte Jugendstilgebäude) oder auch besondere Herausforderungen (z.B. Bedarfe an energetischen Sanierungen, Schaffung von Barrierefreiheit) verbergen. Durch den Bedeutungszuwachs des Mehrfamilienhausbaus hat sich der Gebäudebestand in den meisten Kommunen etwas zugunsten dieser Gebäudeart verschoben.

Weiterhin Rückgang des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes als Mittelstandsförderung

Der vorhandene, flächendeckende Rückgang in diesem Marktsegment setzt sich voraussichtlich weiter fort, insbesondere beim geförderten Mietwohnungsbestand, aber auch bei selbstgenutztem Wohneigentum. In Oberhausen ist für die Jahre 2004 bis 2013 ein Rückgang von öffentlich gefördertem Wohnraum im Vergleich zum Bestand in Höhe von 5,6% zu verzeichnen. Damit liegt Oberhausen leicht unter dem regionalen Durchschnitt (5,9%), aber über dem landesweiten Durchschnitt (4,4%). Im regionalen Vergleich ist der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum in Oberhausen noch überdurchschnittlich hoch. Zukünftig (bis 2030) ist eine weiter fallende Tendenz im öffentlichen geförderten Mietwohnungsbau für die Region und Oberhausen zu erwarten (-32,6% auf Basis des Bestandes von 2012).

Langfristig kann diese Entwicklung zu fehlenden Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen führen. Inwieweit die Verbesserungen der Förderkonditionen durch das Land NRW im Wohnbauprogramm 2014–2017 diesen Trend auffangen, bleibt abzuwarten.

Mehrheitlich rückläufige Zahlen bei den Einwohnern und bei den Haushalten, allerdings etwas abgeschwächt

Der demographische Wandel prägt auch den Wohnungsmarkt Ruhr. Zwischen 2011 und 2013 betrug der Bevölkerungsrückgang rund 10.000 Personen, einzig Essen und Dortmund konnten leicht zulegen. Die Stadt Oberhausen verzeichnete im genannten Zeitraum einen Rückgang von rund 1.160 Personen. Im Vergleich der Rückgänge in den Jahren 2012 zu 2013 verzeichnet Oberhausen einen deutlicheren Rückgang der Einwohner. (-0,43% zu
-0,03% im Wohnungsmarkt Ruhr und einem Plus von 0,10% landesweit)

Die Bevölkerungsvorausberechung von IT.NRW (2015) bis zum Jahr 2040 weist erstmals für Essen und Dortmund leicht steigende, für die anderen kreisfreien Städte und für die Kreise weniger stark rückläufige Bevölkerungszahlen als in den bisherigen Vorausberechnungen aus. Insgesamt verzeichnet der Wohnungsmarkt Ruhr bis 2040 demnach einen Einwohnerverlust von „nur noch“ -3,9 %. Dies beruht jedoch vor allem auf der Annahme, dass die (internationale) Migration zunimmt. Für die Stadt Oberhausen wurde ein Bevölkerungsverlust bis zum Jahre 2040 von -4,9% ermittelt (ca. 10.350 Einwohner weniger als im Jahre 2014).

Die strukturelle Alterung der Bevölkerung setzt sich fort: Die Altersgruppen der über 65-jährigen und der über 80-jährigen wachsen, die jüngeren Altersgruppen verkleinern sich. Hierbei bestehen jedoch teilräumlich unterschiedliche Muster von Wachstum und Schrumpfung und dem Ausmaß der Alterung. In Oberhausen werden sich die größten Veränderungen bis zum Jahr 2040 in der Altersstruktur der Altersgruppen der 65-80 Jahrigen (ein Zuwachs von ca. 20% zum Basisjahr 2014) und den 80 Jährigen und älter (ein Zuwachs von ca. 55% zum Basisjahr 2014) ergeben. In den Altersgruppen 18 bis unter 25 und 45 bis 65 Jahren werden insgesamt Bevölkerungsverluste von ca. 40% erwartet.

Wachsende Leerstände – Monitoring erforderlich

Die strukturellen Angebotsüberhänge auf dem Wohnungsmarkt Ruhr haben tendenziell zugenommen und liegen zum Teil deutlich über einer notwendigen Fluktuationsreserve von 2 bis 3 %. Sinkende Haushaltszahlen und Nachfrageverschiebungen zeichnen jetzt und in Zukunft u. a. dafür verantwortlich. Kleinräumig konzentrierte strukturelle Leerstände können u. U. zur Destabilisierung ganzer Quartiere führen. Daher ist ein kleinräumiges Leerstandsmonitoring weiterhin erforderlich, um diese Prozesse systematisch und frühzeitig auf kommunaler Ebene zu erkennen und ggfls. geeignete Interventionsstrategien entwickeln und umsetzen zu können. Im Rahmen des Zensus 2011 wurde für Oberhausen eine Leerstandsquote von ca. 3,5 % bis 4,1 % ermittelt. Damit liegt Oberhausen im regionalen Vergleich im Mittelfeld bzgl. der ermittelten Wohnungsleerstände.

Ausblick

Der Dritte Regionale Wohnungsmarktbericht wurde im Rahmen einer Fachtagung am 16.11.2015 lokalen und regionalen Wohnungsmarktakteuren vorgestellt. Die Ergebnisse werden in einer gesonderten Dokumentation online zu Verfügung gestellt (www.städteregion-ruhr-2030.de)

Mit dem Dritten Regionalen Wohnungsmarktbericht Ruhr hat sich diese Berichterstellung in der Region etabliert. Dies liegt nicht zuletzt auch an dem im Juli 2014 zum Abschluss gekommenen Projekt „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“, das sich intensiv mit der Förderpraxis des Landes Nordrhein-Westfalen auseinander gesetzt hatte und Vorschläge entwickelte, die zu einer Verbesserung der Situation der Kommunen bzw. zu Erkenntnisgewinnen des Wohnungsmarktes Ruhr beitragen sollen. Der Abschlussbericht zum Projekt „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“ steht ebenfalls im Internet zur Verfügung (www.staedteregion-ruhr-2030.de).

Der Vierte Regionale Wohnungsmarktbericht soll unter Federführung des Regionalverbandes Ruhr in drei Jahren vorgestellt werden. In dem nächsten Bericht wird dann auch wieder ein besserer (Zeitreihen-)Vergleich mit den Daten aus dem Dritten Regionalen Wohnungsmarktbericht möglich sein. Zudem werden sich in dem kommenden Bericht auch schon Erkenntnisse und Daten aus der aktuellen Flüchtlingssituation und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt abbilden lassen.

Die AG regionale Wohnungsmarktbeobachtung der Städteregion Ruhr plant für das Jahr 2016 einen Austausch zu den Themen: Quartiersentwicklung/-beobachtung (Methoden, Nutzen, Ziele), Umgang mit der Zuwanderung von Flüchtlingen und ihren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt Ruhr, sowie die Erarbeitung einer möglichst einheitlichen regionalen Methode zur kleinteiligen Erfassung von Wohnungsleerständen.