Beschlussvorlage - B/18/1027

Der Rat der Stadt Oberhausen beschließt, dass die Stadt Oberhausen sich an den Gesamtkosten der Sanierung des Bades im Revierpark Vonderort, die nicht durch eine Bundesförderung abgedeckt sind, mit einem Eigenanteil von 30% (6.000.000 EUR) beteiligt. Mit Beschluss vom 07.09.2024 (Drucksachen-Nr. B/17/5698) hatte der Rat der Stadt Oberhausen für die Sanierung des Bades im Revierpark Vonderort bereits der Zurverfügungstellung eines Eigenanteils von bis zu 4.441.080 EUR zugestimmt. Der Rat der Stadt Oberhausen beschließt hiermit die Zurverfügungstellung eines weiteren Eigenanteils in Höhe von bis zu 1.558.920 EUR.

 

Die Zustimmung erfolgt unter dem Vorbehalt, dass die Förderung unter dem Programm „Sanierung kommunaler Einrichtungen in Bereichen Sport, Jugend und Kultur“ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) in Höhe von maximal 6 Mio. EUR gewährt wird und die zuschusspflichtigen Mitgesellschafter, der Regionalverband Ruhr („RVR“) und die Stadt Bottrop, ihre Anteile an der Finanzierung der Gesamtkosten der Sanierung ebenfalls sicherstellen.

 

• Drucksachen-Nr. B/17/3962-01 vom 25.09.2023 (Beteiligung der Stadt Oberhausen am Projektaufruf des Bundes 2023 / Sanierung Solebad Vonderort)

 

• Drucksachen-Nr. B/17/5698 vom 07.09.2024 (Freizeitgesellschaft Metropole Ruhr mbH; hier: Sanierung des Solebades im Revierpark Vonderort)

 

Ausgangspunkt des Sanierungsvorhabens sind zwei mit Gas beheizte Gebäude aus den 1970er Jahren: ein großes Schwimmbad und ein Freizeithaus auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Das Schwimmbad wurde mit großflächigen Fensterfronten und einem Foliendach errichtet, welches energetisch ineffizient ist und die Installation einer Photovoltaikanlage verhindert. Im Jahr 2019 erlitt das Bad einen erheblichen Beckenschaden und ist seitdem außer Betrieb. Das Freizeithaus ist als Begegnungsstätte mit Hallencharakter konzipiert worden. Hohe und weitläufige Räume prägen das Gebäude, während Dächer und Wände, typisch für die 70er Jahre, unzureichend isoliert sind. Hier finden gelegentlich Ausstellungen und Versammlungen statt, während zahlreiche Vereine regelmäßig Trainings und Treffen abhalten. Die Angebote im Freizeithaus sind niederschwellig und teilweise kostenlos. Die geplante Maßnahme sieht nun vor, das ehemalige Schwimmbad energetisch zu sanieren und die Begegnungsstätte mit ihren niederschwelligen Sport- und Kulturangeboten in das sanierte Gebäude des Bades zu integrieren. Diese Integration des Freizeithauses führt zu zusätzlichen Einsparungen bei Energie- und Betriebskosten und löst grundsätzlich die Sanierungsproblematik des Freizeithauses. So wird möglicherweise auch Raum für neue Angebote auf dem Gelände des heutigen Freizeithauses geschaffen.

Bis zu seiner Schließung im August 2019 verzeichnete das Bad täglich etwa 600 Besucher und war ein wichtiger Ort zur Förderung der Gesundheit in Vonderort, insbesondere für ältere Bürger. Das Durchschnittsalter der Besucher betrug im Jahr 2018 ca. 62 Jahre. Angesichts der alternden Gesellschaft und eines nach Durchführung des Projektes generalsanierten Gebäudes mit Neubaustandard wird die Nachfrage voraussichtlich steigen. Außerdem bedeutend ist, dass aktives Schwimmen und Schwimmenlernen integrale Bestandteile des neuen Konzepts des Bades sind und eine wesentliche Erweiterung des bestehenden Angebots darstellen. Eine Machbarkeitsstudie aus dem Jahr 2020 prognostiziert durchschnittlich etwa 820 Badbesucher pro Tag in den nächsten 10 Jahren. Hinzu kommen täglich etwa 150 bis 200 Besucher für die aus dem Freizeithaus integrierten Begegnungsstätten. Durch diese Kombination entsteht ein multifunktionales, postfossiles Gebäude, das täglich von bis zu 1000 Bürgern / Bürgerinnen aller Altersgruppen zum Schwimmen, zur Gesundheitsförderung und zur Begegnung genutzt werden kann.

Das Projekt soll auch demonstrieren, dass der Betrieb von großen Schwimmbädern im "Nullenergiebereich" möglich ist. Während dies vereinzelt bei kleineren Freibädern im Sommer gelingt, ist dies bei ganzjährig betriebenen, größeren Bädern mit Saunaanlagen und Solebecken bisher nicht der Fall. Das Altgebäude hat aktuell einen Energiebedarf von 255 kWh je Quadratmeter im Jahr, der Vergleichswert des generalsanierten Gebäudes wird 77 kWh betragen. Das entspricht noch ca. 30 % der heute benötigten Energie, die dann zudem an 250 Tagen im Jahr mittels Photovoltaik komplett selbst erzeugt werden soll. Oder anders ausgedrückt: Mit der Modernisierung geht eine enorme Senkung des Energiebedarfs um ca. 70 % einher. Durch den geringeren Gasverbrauch von ca. 5.000.000 kWh werden zudem ca. 1.250.000 kg Kohlendioxid weniger emittiert. Es wird auf dieser Basis mit jährlichen Energieeinsparungen von ca. 500 TEUR gerechnet. Dies erfordert zwar hohe Investitionszuschüsse, reduziert aber zukünftige Betriebskostenzuschüsse deutlich. 

Bedingt durch die Größe der FMR müssen während der Bauzeit keine Mitarbeiter entlassen werden, stattdessen werden sie in anderen Betriebsstätten eingesetzt. Ursprünglich war ein Ersatzneubau geplant. Ein entsprechender Fördermittelantrag aus dem Jahr 2022 blieb jedoch erfolglos, vermutlich aufgrund des Neubaucharakters. Daher wurde im Frühjahr 2023 entschieden, das Projekt mit reduziertem Budget inhaltlich zu verschlanken (Wegfall eines Verwaltungsbereichs und eines großen Soleinnenbeckens) und einen weiteren Antrag auf Fördermittel für eine energetische Sanierung zu stellen.

Beschlüsse des Rates der Stadt aus den Jahren 2023 / 2024

Der Rat der Stadt Oberhausen hat daraufhin in seiner Sitzung am 25.09.2023 (Drucksachen-Nr. B/17/3962-01) mehrheitlich beschlossen, dass sich die Stadt Oberhausen an dem Förderaufruf des Bundes „Sanierung kommunaler Einrichtungen in Bereichen Sport, Jugend und Kultur“ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) beteiligt und die Kosten für die Sanierung des Solebades im Revierpark Vonderort in Höhe des Eigenanteils nach den Bedingungen des Förderprogramms übernimmt. Der damalige Beschluss erfolgte unter dem Vorbehalt, dass

- Fördermittel des Bundes bewilligt werden und

- die Mitgesellschafter der FMR, der RVR und die Stadt Bottrop, die Finanzierung ihrer Anteile sicherstellen.

Das zuständige BMWSB teilte am 15.03.2024 mit, dass es die eingereichte Interessenbekundung für die Förderung des Projekts mit einer maximalen Förderung von 6 Mio. EUR berücksichtigt. Auf der Grundlage dieser Zusage war bzw. ist von der Stadt Oberhausen in einem nächsten Schritt ein Antrag auf Erteilung eines formalen Zuwendungsbescheides zu stellen. Dieser Zuwendungsbescheid wird dann alle Grundlagen für die Umsetzung des Projektes im Detail festlegen. Die Planung und Realisierung wird durch die FMR erfolgen. Die bewilligten Fördermittel werden auf der Grundlage eines Weiterleitungsvertrages der FMR zur Verfügung gestellt. Die Eigenanteile werden der FMR durch die Gesellschafter als Zuschuss gewährt. Im Koordinierungsgespräch zu den Einzelheiten des Förderantrages am 20.06.2024 hat der Fördermittelgeber darauf hingewiesen, dass dem eigentlichen Fördermittelantrag ein Ratsbeschluss der Stadt Oberhausen in aktueller Fassung beizufügen ist, welcher eine Auflistung und eine verbindliche Erklärung der Bereitstellung der Eigenmittel zum Inhalt hat. Die damalige Kostenschätzung ging für die Sanierung des Solebads im Revierpark von einem Projektvolumen von 18,44 Mio. EUR netto aus. Die Stadt Oberhausen hat daraufhin am 07.09.2024 (Drucksache Nr. B/17/5698) beschlossen, sich an den Kosten, die nicht durch die maximale Bundesförderung in Höhe von maximal 6 Mio. EUR abgedeckt sind, mit einem Eigenanteil von 30% (= 4.441.080 EUR) brutto zu beteiligen. Auch dieser Beschluss erfolgte wiederum unter dem Vorbehalt, dass

- Fördermittel des Bundes bewilligt werden und

- die Mitgesellschafter der FMR, der RVR und die Stadt Bottrop, die Finanzierung ihrer Anteile sicherstellen.

Stand des Projektes

Als wesentlicher Meilenstein wurde am 13.03.2026 aufgrund der unermüdlichen Anstrengungen aller Beteiligten die Baugenehmigung für die Sanierung des Solebades erteilt. Diese Baugenehmigung ist dabei auch eine der wesentlichen Voraussetzungen für die Einreichung der finalen Antragsunterlagen, um den Zuwendungsbescheid zu erhalten. Aktuell arbeitet das Team an der Fertigstellung und Überarbeitung der für den Fördermittelantrag notwendigen weiteren Unterlagen der Leistungsphase 4 bzw. Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung), ohne die der finale Zuwendungsbescheid nicht beantragt werden kann. Dementsprechend ist mit dem Zuwendungsbescheid nicht vor Ende August 2026 zu rechnen. Vor Erlangung des Zuwendungsbescheids dürfen keine Aufträge der Leistungsphase 6 HOAI (Vorbereitung Vergabe / Leistungsverzeichnisse) vergeben werden, da dies die Fördermittel gefährden würde. Gegebenenfalls kann ein "vorgezogener Maßnahmenbeginn" beantragt werden, sobald der Zuwendungsantrag gestellt wurde. Dies ist jedoch mit Risiken verbunden, falls der Mittelgeber bauliche Änderungen wünscht, die denkbar sind. Es ist jetzt bereits absehbar, dass der Rückbau das alten Bades nicht vor Oktober 2026 beginnen kann. Mit der Fertigstellung des Vorhabens ist nicht mehr vor dem vierten Quartal 2028 zu rechnen.

Aufgrund der in der Zwischenzeit erfolgten Detailplanungen sowie weiteren Untersuchungen und Gutachten geht die Projektleitung derzeit von Gesamtkosten in Höhe von 26 Mio. Euro aus. Das entspricht Mehrkosten von ca. 7,5 Mio. Euro gegenüber der ursprünglichen Kostenschätzung von 18,44 Mio. EUR, wobei die maximalen Fördermittel in Höhe von 6 Mio. EUR unverändert bleiben.

Die zu erwartenden Mehrkosten gliedern sich dabei wie folgt auf:

Zu der nicht einkalkulierten Inflation lässt sich zum einen ausführen, dass die nun zu beobachtende Verzögerung mit einer Projetdauer bis 2028 / 2029 im Jahr 2023 bzw. 2024 so nicht voraussehbar war. Zum anderen wurde eine Einberechnung von eventuellen Kostensteigerungen zum damaligen Zeitpunkt nicht präferiert, insbesondere auch um sicherzustellen, dass alles getan wird, um höhere Kosten zu verhindern.

Im Bezug auf den Keller und die Gründungsprobleme ist festzustellen, dass bei den damaligen Antragstellungen bzw. Gremienvorlagen, die von knapp 18,5 Mio. EUR ausgingen, ein Betongutachten vorlag, das inhaltlich nachvollziehbar und plausibel war, so dass solche Kostensteigerungen wie nun nach den weiteren Prüfungen validiert, damals nicht wahrscheinlich erschienen. Auch der Umfang der Gründungsprobleme war auf Basis des Zustands des Gebäudes und der bekannten Tatsachen nicht absehbar. Hinzuweisen ist auch darauf, dass im Vorfeld der zweiten Antragstellung auf eine Förderung bewusst aus Kostengründen keine weiteren Gutachten beauftragt worden sind, da eine positive Entscheidung für eine Förderung des Projektes im damaligen Umfeld eher unwahrscheinlich schien. Es sollten hier keine weiteren großen Kostenblöcke ohne eine Klarheit zu einer Förderung entstehen.

Die zusätzlichen Kosten für das Dach in Höhe von 640 TEUR resultieren im Wesentlichen aus einer späteren Änderung der Regularien für die Installation von Solaranlagen, die ein Gründach erfordern, sowie einer aufwändigeren Konstruktion. Die Versorgung über eine PV-Anlage ist zentral für das Energiekonzept der neuen Anlage und somit nicht verzichtbar.

Zu den nun bekannten Kosten für die Freibadintegration muss man zum einen anmerken, dass die gesamte Freibadtechnik in einer nicht idealen Form im Keller des Bestandsbades untergebracht worden ist. Dies ist damals geschehen, da diese Form der Installation die günstigste Alternative war und andere Lösungen das damalige Förderbudget für die Sanierung des Freibades deutlich überschritten hätten. Bei der Planung der Sanierung des Solebades ist man davon ausgegangen, dass man diese Technik im Wesentlichen so im Keller belassen kann und bis auf ein paar Sicherungsmaßnahmen und die Installation neuer Rohrverbindungen nicht anfassen muss. Es war zu diesem Zeitpunkt nicht vorauszusehen, dass die gesamte Freibadtechnik und Verrohrung aus dem Keller ausgebaut (und dann später wieder eingebaut) werden muss, da auch dieser Keller substantiell saniert werden muss, um die Standfestigkeit des darüber zu errichtenden neuen Gebäudes auf Dauer zu garantieren.

Im Bezug auf die bereits im Sommer 2024 angenommenen Mehrkosten in Höhe von ca. 550 TEUR ging man zunächst davon aus, diese vergleichsweise noch geringen Kostensteigerungen woanders wieder einsparen zu können (Stichwort Reduzierung des Projektumfangs).

Die zusätzlichen Kosten in Höhe von 350 TEUR für weitere Planungen und Gutachten erklären sich aufgrund der oben dargestellten neueren Erkenntnisse, die Prüfungsaufwand und die Planung von verschiedenen Optionen zur Identifizierung der kostengünstigsten Lösung erforderten. Die Einschaltung eines spezialisierten Vergabeanwalts musste erfolgen, als klar wurde, wie komplex es ist, die Vorschriften für den Erhalt der Förderung einzuhalten.

Darüber hinaus wurde durch das Investitionscontrolling der Stadt Bottrop ein zusätzliches Risikopotential festgestellt. Diese Risikofaktoren beziehen sich im Wesentlichen auf die bislang nicht berücksichtigten Risikoaufschläge sowie auf planungsbedingte Kostensteigerungen. Ob und in welchem Umfang diese Risiken tatsächlich eintreten, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht mit hinreichender Genauigkeit prognostiziert werden.

Nach den oben zur Verfügung gestellten Schätzungen und Tabellen zu den Kostensteigerungen sind derzeit nur knapp 7 Mio. EUR mit detaillierten Begründungen hinterlegt. Es sollte jedoch hier die Zurverfügungstellung von bis zu ca. 7,5 Mio. EUR zusätzlich zu den bisherigen 18,5 Mio. EUR (Gesamtvolumen des Projektes dann vor Förderung 26 Mio. EUR) unterstützt werden. Zum einen ist die Kalkulation mit einer 2%igen Inflation unter Umständen zu optimistisch. Zum anderen sollte auch ein kleiner Spielraum eingeplant werden, damit nicht bei kleineren Änderungen wiederum komplett neue Gremienbeschlüsse notwendig werden. Wie oben ausgeführt, würde das dann für die Stadt Oberhausen grundsätzlich einen Eigenmittelanteil von insgesamt 6 Mio. EUR (26 Mio. EUR Gesamtkosten abzgl. 6 Mio. EUR Förderung; davon 30%) bedeuten. Auf Grundlage des letzten Ratsbeschlusses, der die Bereitstellung von Eigenmitteln in Höhe von bis zu ca. 4,44 Mio. EUR vorsah, müsste die Stadt Oberhausen demnach weitere ca. 1,56 Mio. EUR an Eigenmitteln zur Verfügung stellen.

Vor dem Hintergrund der beschriebenen, umfangreichen Maßnahmen bleibt festzuhalten, dass zum jetzigen Zeitpunkt die wesentlichen Risiken bekannt und im Detail untersucht, analysiert und kalkuliert worden sind, so dass mit Projektkosten in Höhe von 26 Mio. EUR aktuell eine solide Schätzung vorliegt. Hinzu kommt, dass für wesentliche Teile, wie zum Beispiel die einzelnen Becken, auch Kostenvoranschläge der Hersteller vorliegen. Es gibt daneben auch keine Anzeichen darfür, dass die Kostensteigerungen auf Versäumnisse in der Projektsteuerung zurückzuführen sind. Gleichzeitig versuchen alle Beteiligten fortlaufend, Einsparpotenziale zu identifizieren, was an einigen Stellen bereits erfolgreich betrieben wird: auf Teile des ursprünglich geplanten Gebäudes wie eine überdachte Außenterrasse oder ein zusätzliches Warmbecken im Saunabereich wurde bereits verzichtet. Wandqualitäten und Fensterflächen wurden neu geplant. Die einzubauende Technik steht ständig auf dem Prüfstand. Zahlreiche Optionen wurden auch mit Blick auf die zu erwartenden späteren Betriebskosten dahingehend geprüft, ob günstigere Problemlösungen möglich sind. 

Wie bei jedem Bauprojekt sind jedoch weitere Kostensteigerungen leider nicht auszuschließen, zum einen mit Blick auf die noch frühe Projektphase vor der Ausschreibung und der endgültigen Vergabe der einzelnen Gewerke, zum anderen aber insbesondere auch mit Blick auf Kosten, die auf multiple, globale Krisen zurückzuführen, aber nicht vorhersehbar und daher auch nicht verlässlich kalkulierbar sind. 

Abschließende Hinweise

Die Geschäftsführung der FMR weist darauf hin, dass das Bauprojekt auch noch gestoppt werden könnte. Eine Fortführung des derzeit stark eingeschränkten Betriebs in Vonderort ist jedoch nur noch für wenige Monate möglich. Das Gebäude ist stark beansprucht und die Belegschaft ist personell erschöpft. Der Abriss des Gebäudes wäre kurzfristig zu planen und die Problematik der Zukunft des Freizeithauses wäre ebenfalls dringlicher zu klären. Die Folgekosten eines Projektstopps werden auf mindestens 9,5 Mio. EUR geschätzt:

Auch die Förderung in Höhe von in Aussicht gestellten 6 Mio. EUR wäre dann leider nicht mehr erreichbar. Schließlich ist wie bereits mehrfach geschehen auch darauf hinzuweisen, dass sich die Komplettsanierung des Bades verglichen mit der heutigen Situation der Gesellschafterzuschüsse voraussichtlich durch die wesentlich niedrigeren Energiekosten sowie die verbesserte Einnahmesituation tatsächlich rentieren sollte. Die finanzierenden Gesellschafter bekommen für ihr Geld also nicht nur ein neues, modernes Bad, sondern in Zukunft auch wesentlich geringere Betriebskosten, die vielleicht sogar ein Stück weit die ideellen Kosten für den Betrieb des Revierparks auffangen könnten.

In der Bilanz der FMR würde im Falle eines positiven Beschlusses zur Finanzierung bzw. Fertigstellung des Projektes neues Anlagevermögen auf der Aktivseite und ein Sonderposten auf der Passivseite in gleicher Höhe entstehen. Beide Bilanzposten würden jährlich über die Nutzungsdauer in gleicher Höhe abgeschrieben bzw. aufgelöst werden. Die Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung der FMR würden sich somit neutralisieren. Um das Bilanzierungsziel der FMR aus Sicht der kommunalen Bilanz erreichen zu können, ist eine Auszahlung des Zuschusses zur Sanierung des Bades auf der Grundlage eines förmlichen Zuwendungsbescheides mit einer Gegenleistungsverpflichtung und zeitlicher Zweckbindung notwendig. Öffentliche Zuschüsse, die auf dieser Grundlage gewährt werden, werden in der kommunalen Bilanz unter den „Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten“ ausgewiesen und entsprechend der Zweckbindungsfrist ratierlich aufgelöst (§ 44 Abs. 2 Satz 2 KomHVO NRW). Daher empfiehlt es sich, dass zwischen den kommunalen Anteilseignern der FMR eine Abstimmung in Bezug auf Dokumentation und Bilanzierung des Vorganges erfolgt.

Die Geschäftsführung der FMR geht von einer voraussichtlichen Bauzeit von 20 Monaten bei einem frühesten Baubeginn im Herbst / Winter 2026 aus, vorausgesetzt erforderliche Genehmigungen erfolgen entsprechend dieser Planung. Hinzuweisen ist auf den Umstand, dass das Freibad vermutlich in den Jahren 2027 und 2028 während der Bauphase nicht betrieben werden kann. Das Freibad ist an die Technik des Solebades angeschlossen, so dass im Zuge der Abrissmaßnahmen die Technikstränge und alle technischen Komponenten im Solebad getrennt bzw. ausgebaut werden müssen. Ob eine Öffnung des Freibades im Jahr 2029 technisch möglich ist, hängt mit dem Baufortschritt zusammen. Während der rund zweijährigen Bauzeit entfallen somit sämtliche Umsatzerlöse aus dem Bad- und Freibadbetrieb. Gleichzeitig fallen keine Energiebezugskosten für den Badbetrieb an. Lediglich das Freizeithaus und der Revierpark werden weiterhin betrieben und müssen somit bewirtschaftet werden. Die Mitarbeitenden des Bades in Vonderort werden auf andere Betriebsstätten verteilt, um hier dringend notwendige Personalbedarfe zu decken. Hierdurch reduzieren sich die Personalkosten in der Betriebsstätte Vonderort erheblich, während die Personalkosten in den übrigen Betriebsstätten im Zuge der Fluktuation nicht ansteigen sollen.