Beschlussvorlage - B/18/0348

1. Der Rat der Stadt nimmt die bauplanungsrechtlichen Neuregelungen insbesondere aus den §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 36a und 246e BauGB und die sich daraus für die Gemeinde ergebenden neuen Handlungsmöglichkeiten im Kontext der Ausübung der kommunale Planungshoheit im Sinne des Artikels 28 Abs. 2 GG zur Kenntnis. Er beauftragt die Verwaltung, die neuen bauplanungsrechtlichen Regelungen zur Beschleunigung und Förderung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung nach den aus der Anlage 1 ersichtlichen „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ anzuwenden.
2. Der Rat der Stadt überträgt die Zuständigkeit für die nach den aus der Anlage 1 ersichtlichen „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ erforderlichen politischen Entscheidungen nach § 41 Abs. 2 GO NRW auf den Stadtplanungs- und Umweltausschuss.
3. Der Rat der Stadt nimmt ferner die Projektübersicht „aktuelle Bebauungsplanverfahren“ (Anlage 2) zur Kenntnis. Er beauftragt die Verwaltung die darin identifizierten „Bauturbo-Potentiale“ vor dem Hintergrund der „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ zu prüfen, mit den jeweiligen Projektträgern abzustimmen und dem Rat der Stadt bei positivem Prüfergebnis Beschlussvorlagen vorzulegen, um die identifizierten Bebauungsplanverfahren einzustellen, die dazu gefassten Beschlüsse aufzuheben und die erforderliche Baurechtsschaffung unter Anwendung der gesetzlichen Neureglungen im BauGB in die weiterhin erforderlichen Baugenehmigungsverfahren zu verlagern.

Kein Bezug

Der Gesetzentwurf zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) wurde am 9. Oktober 2025 vom Deutschen Bundestag verabschiedet. Am 29.10.2025 erfolgte die Verkündung im Bundesgesetzblatt, sodass die BauGB-Novelle 2025 am 30.10.2025 in Kraft getreten ist. Seit diesem Zeitpunkt ist eine Anwendung des „Bauturbos“ in der Praxis grundsätzlich möglich.

 

Schlüsselinhalte der BauGB-Novelle 2025 („Bauturbo“)

Anlass für die aktuellen Änderungen des BauGB ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in vielen urbanen Räumen in Deutschland. Mit den vorgeschlagenen Rechtsänderungen soll das bauplanungsrechtliche Verwaltungsverfahren zur Schaffung von Wohnraum deutlich beschleunigt werden. Unberührt dieser Gesetzesnovellierung bleiben ebenfalls relevante Aspekte für das Bauwesen, wie z.B. die Entwicklung der Baukosten, Zuschuss- und Fördermodalitäten für den Wohnungsbau, energetische Restriktionen sowie bauordnungsrechtliche Genehmigungsprozesse.

Als weitgehende Flexibilisierung für den Wohnungsbau wird - als bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 befristete Experimentierklausel - § 246e in das BauGB eingefügt. Zugleich werden die Möglichkeiten zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines rechtsgültigen Bebauungsplans zu befreien in § 31 Absatz 3 BauGB deutlich erweitert. Parallel werden nunmehr auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) in größerem Umfang Abweichungen vom Einfügungsgebot ermöglicht, indem in einem neuen § 34 Absatz 3b BauGB bei Errichtung von Gebäuden – sowohl im Einzelfall als auch in mehreren vergleichbaren Fällen – entsprechende Abweichungen rechtlich gestattet werden.

Die neue Sonderregelung aus § 246e BauGB und weitere damit verbundene Neuregelungen des BauGB ermöglichen sehr weitreichende Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Sie ermöglichen es insbesondere ansonsten grundsätzlich städtebaulich erforderliche Bebauungsplanverfahren auszulassen und darüber hinaus bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauvorhaben hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsprüfung zu beschleunigen, um in der Konsequenz schneller neue Wohnungen zu bauen, Wohngebäude zu erweitern, aufzustocken und Gebäude in Wohnraum umzuwidmen, beispielsweise Gewerbeflächen und -gebäude.

Die Nutzung dieses neuen bauplanungsrechtlichen Beurteilungsspielraums bedarf allerdings der aktiven „Zustimmung der Gemeinde“, die nunmehr in § 36a BauGB geregelt wird.

Die Anforderung an eine gesicherte Erschließung für Bauvorhaben bleiben in allen Anwendungsfällen des „Bauturbos“ unberührt.

 

§ 246e BauGB – befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau („Experimentier-klausel“)

Nach dieser neuen Experimentierklausel kann sowohl von den Vorschriften des BauGB als auch von den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung folgenden Vorhaben dient:

1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.

Im Außenbereich ist die Experimentierklausel nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die entweder den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen i.S.v. § 34 BauGB zuzurechnen und damit faktisch bereits baulich geprägt sind oder mindestens durch rechtsgültige, qualifizierte Bebauungspläne i.S.v. § 30 Abs. 1 und 2 BauGB bereits für eine bauliche Nutzung vorbereitet und gesichert sind.

Die „Zustimmung der Gemeinde“ i.S.v. § 36a BauGB ist zur Nutzung der Experimentierklausel erforderlich. Eine angemessene Würdigung nachbarlicher Interessen ist dabei ebenso erforderlich, wie eine Vereinbarkeit des jeweiligen Vorhabens mit sonstigen öffentlichen Belangen.

 

§ 31 Abs. 3 BauGB – erweitertes Befreiungsrecht zugunsten des Wohnungsbaus im Geltungsbereich von Bebauungsplänen

§ 31 Abs. 3 BauGB ermöglicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zukünftig mehr Wohnbebauung, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt sind. So kann durch erweiterte Befreiungen, beispielsweise durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe, neuer Wohnraum geschaffen werden. Die Befreiung kann auch über den Einzelfall hinaus zur Anwendung kommen. Die Neuregelung ist nicht mehr an einen „angespannten Wohnungsmarkt“ geknüpft.

Die „Zustimmung der Gemeinde“ i.S.v. § 36a BauGB ist zur Nutzung des zugunsten des Wohnungsbaus erweiterten Befreiungsrechts erforderlich. Eine angemessene Würdigung nachbarlicher Interessen ist dabei ebenso erforderlich, wie eine Vereinbarkeit des jeweiligen Befreiungstatbestandes mit sonstigen öffentlichen Belangen.

 

§ 34 Abs. 3b BauGB – Abweichung vom Einfügensgebot – im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Wohnungsbauvorhaben nicht mehr zwingend städtebaulich in die nähere Umgebung einfügen

§ 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht im unbeplanten Innenbereich – über die bestehenden Möglichkeiten in § 34 Abs. 3a BauGB hinaus – auch die Neuerrichtung von Wohngebäuden dort, wo sie sich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen. Vom Erfordernis des Einfügens kann auch bei Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen an Nichtwohngebäuden abgesehen werden, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen werden.

Die „Zustimmung der Gemeinde“ i.S.v. § 36a BauGB ist zur Nutzung des zugunsten des Wohnungsbaus erweiterten Befreiungsrechts erforderlich. Eine angemessene Würdigung nachbarlicher Interessen ist dabei ebenso erforderlich, wie eine Vereinbarkeit des jeweiligen Vorhabens mit sonstigen öffentlichen Belangen.

 

§ 36a BauGB – Zustimmung der Gemeinde zur Wahrung der Planungshoheit im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung (Art. 28 Abs. 2 GG)

Die Anwendung des „Bauturbo“ aus § 246e BauGB bedarf ebenso wie die Anwendung des erweiterten Befreiungsrechts aus § 31 Abs. 3 BauGB und dem Abweichen vom Einfügensgebot nach § 34 Abs. 3b BauGB der aktiven Zustimmung der Gemeinde. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die gemeindliche Zustimmung ersetzt daher rechtsfunktional eine entsprechende Bauleitplanung. Voraussetzung ist, dass die Gemeinde bereits anhand des Vorhabenantrags zu dem zustimmenden Ergebnis kommt, dass das Vorhaben ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung entspricht.

Das Zustimmungserfordernis beschränkt sich – anders als das gemeindliche Einvernehmen aus § 36 BauGB – nicht auf eine Rechtskontrolle, sondern es gestaltet die kommunale Planungshoheit im Sinne des Artikels 28 Abs. 2 GG aktiv aus. Denn welche Vorstellungen die Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung hat, bestimmt die Gemeinde im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung und Planungshoheit. Sie hat dabei weite Gestaltungsfreiheit und bleibt lediglich an die allgemeinen Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - insbesondere an die Anforderungen des Gleichheitssatzes nach Art. 3 GG – gebunden. Diese allgemeinen verfassungsrechtlichen Anforderungen sind insbesondere insofern relevant, als dass kein Rechtsanspruch auf Erteilung einer gemeindlichen Zustimmung i.S.v. § 36a BauGB besteht und sich die Versagensgründe nicht – wie bei der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens i.S.v. § 36 BauGB – in einem Rechtsverstoß nach den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB erschöpfen. Folglich können für die Versagung der gemeindlichen Zustimmung auch andere städtebauliche Erwägungen der Gemeinde – z.B. im Kontext der Wahrung der gemeindlichen Planungshoheit als verfassungsrechtliches Selbstverwaltungsrecht – Relevanz entfalten, wie der Bundesgesetzgeber in der BT-Drs. 21/781 (neu), S. 24 ausdrücklich erklärt. Den Gemeinden ist über § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB zudem ausdrücklich das Recht eingeräumt, ihre Zustimmung von weiteren Bedingungen – z.B. einer Umsetzungsverpflichtung des Vorhabens – abhängig zu machen.

Die Gemeinde kann nach § 36a Abs. 2 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit in diesem Zusammenhang vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb eines Monats einräumen.

Die Zustimmung der Gemeinde gilt nach den gesetzlichen Regelungen des § 36a BauGB als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde bei der Gemeinde von dieser verweigert wird. Wird der Öffentlichkeit im Rahmen der Zustimmungserteilung Gelegenheit zur Stellungnahme gewährt, verlängert sich Zustimmungsfiktion um die Dauer der Stellungnahmefrist.

 

Umsetzung der Erteilung der gemeindlichen Zustimmung i.S.v. § 36a BauGB in Oberhausen

Um den „Bauturbo“ der §§ 246e, 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB im Kontext der neuen gesetzlichen Zustimmungsregeln aus § 36a BauGB „zu zünden“, diesen also zügig, pragmatisch, erfolgreich und zugleich transparent und rechtssicher in Oberhausen anwenden zu können, bedarf es einer guten Vorbereitung in der örtlichen Verwaltung und einer idealerweise politisch legitimierten Definition der erforderlichen verwaltungsinternen Abläufe und Entscheidungszuständigkeiten. Darüber hinaus ist durch konsequentes Verwaltungshandeln sicherzustellen, dass nicht nur Baugenehmigungen zur genehmigungsrechtlichen „Grundstücksveredelung“ eingeholt werden, sondern auch tatsächliche Wohnungsbauaktivität in Oberhausen unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Endberichts Themenjahr 2024/2025 „Wohnen“ (Beschluss des Rates vom 07.07.2025 – B/17/6795) sowie im Kontext sonstiger durch den Rat der Stadt beschlossener städtebaulicher Entwicklungskonzepte i.S.v. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verpflichtend entsteht und positiv gefördert wird. Hierzu können mitunter sowohl das bauaufsichtliche Bescheidungsverfahren als auch die bauaufsichtliche Entscheidung ergänzende öffentlich-rechtliche / städtebauliche Verträge i.S.v. § 54 VwVfG i.V.m. § 11 BauGB genutzt werden.

Um die Chancen und Potenziale, aber auch die Restriktionen und Probleme des „Bauturbos“ frühzeitig zu erkennen wird – wie bislang bereits praktiziert – ein enger Dialog der Verwaltung mit Bauträgern, Investoren und Wohnungsunternehmen gepflegt. Wichtig ist hier auch eine klare, transparente und verbindliche Kommunikationskultur, um das trotzdem erforderliche, behördliche Genehmigungsverfahren wechselseitig so effizient zu gestalten, dass insbesondere die Genehmigungsprozesse tatsächlich merklich beschleunigt werden.

Durch den Entfall von Bebauungsplanverfahren unterliegen entsprechende Bauvorhaben zunächst formell weniger der politischen Kontrolle. Deshalb soll über die in Anlage 1 zu dieser Vorlage definierten „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ eine politische Konsultation zur Legitimierung der gemeindlichen Zustimmung i.S.v. § 36a BauGB eingeführt werden. Denn die inhaltliche Arbeit (städtebauliche Qualitätssicherung, Abarbeitung baunebenrechtsrelevanter Fachthemen etc.) bleibt – auch ohne flankierende und konfliktlösende Bauleitplanung – regelmäßig unverändert, womit die materiellen Anforderungen insbesondere an das städtebauliche Vertragswesen aber auch an das bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren steigen. Die Verwaltung hat auch deshalb bereits im Vorgriff auf die erwartete Novellierung des BauGB bereichsübergreifende Steuerungsrunden initiiert, um die projektbezogene, inhaltliche Abstimmungsarbeit zu potentiellen Bauvorhaben aus den formellen Genehmigungsverfahren grundsätzlich zu lösen. Größere städtebauliche Projekte werden in der durch Entscheidung des Verwaltungsvorstandes eingerichteten, verwaltungsweiten „Planungskonferenz“ vorbesprochen (Federführung: Bereich 5-1 Stadtplanung); Stadtbildprägende Einzelvorhaben mit hohem Koordinationsaufwand werden insbesondere durch den Einsatz einer Stelle mit Baulotsenfunktion, die bei der Bauaufsichtsbehörde verortet ist, koordiniert (Federführung: Bereich 5-3 Bauordnung). Darüber hinaus wird eine enge verwaltungsinterne Abstimmung zwischen der im Baugenehmigungsverfahren federführend zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Bereich 5-3 / Bauordnung) und dem Stadtplanungsamt (Bereich 5-1 / Stadtplanung) – z.B. durch engmaschige Turnusrücksprachen und kurzfristigen bilateralen Austausch – bereits im heutigen Verwaltungshandeln aktiv gelebt. Auch kann der Gestaltungsbeirat verstärkt in die Projektprequalifizierung einbezogen werden, um stadtgestalterische Aspekte zu diskutieren und städtebauliche Qualitäten zu sichern. Grundsätzliches Ziel der Verwaltung ist es dabei, durch den Einsatz des „Bauturbos“ Planungs- und Genehmigungsverfahren im Sinne der Bauherren und Investoren zu beschleunigen und inhaltliche Fragen bestmöglich und lösungsorientiert „vor die Klammer“ abschließender formeller Genehmigungsprozesse zu ziehen. Mittelbar wird so auch die Qualität von Bauantragsunterlagen bereits vor der formellen Antragstellung verbessert.

Die Verwaltung schlägt für den praktischen Vollzug und die verwaltungsseitige Umsetzung der „Zustimmung der Gemeinde“ i.S.v. § 36a BauGB, die eine Weiterentwicklung des gemeindlichen Einvernehmens i.S.v. § 36 BauGB darstellt, die aus der Anlage 1 ersichtlichen „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ vor.

Über die so definierten Anwendungsgrundvoraussetzungen des „Bauturbos“ in Oberhausen soll bereits eine transparente und nachvollziehbare Vorhabenselektion erfolgen, die sich im Kontext der Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung insbesondere an einer bedarfsgerechten, kurzfristig realistischen Vorhabenumsetzbarkeit orientiert. Ist die kurzfristige Umsetzbarkeit eines Vorhabens – z.B. im Kontext anderer, genehmigungsrechtlich relevanter öffentlicher-Belange oder einer praktischen Flächenverfügbarkeit – nicht gegeben, ist dies ein Indiz für den Vorrang eines klassischen Bauleitplanverfahrens. Sollten Bauvorhaben den stadtentwicklungspolitischen Interessen zuwiderlaufen, kann auch vor diesem Hintergrund ein Bauleitplanverfahren ausgelöst werden, um andere Planungsziele zu sichern.

Im Kontext der Oberhausener Stadtgröße und Siedlungsraumdichte soll der „Bauturbo“ grundsätzlich eher eine Relevanz bei größeren Vorhabenprojektierungen entfalten, für die ansonsten die förmliche Aufstellung eines Bebauungsplanes städtebaulich erforderlich wäre.

Die Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ ermöglichen eine – auch außenwirksame – transparent aufgeteilte Entscheidungszuständigkeit zwischen Verwaltung und Politik und binden auch eine ansonsten in Bebauungsplanverfahren übliche Öffentlichkeitsinformation und -beteiligung mindestens bei Vorhaben mit hoher städtebaulicher / quartiersräumlicher Bedeutung grundsätzlich mit ein.

 

Projektübersicht „aktuelle Bebauungsplanverfahren“ und „Bauturbo-Potentiale“

Der für Stadtplanung relevante Fachausschuss hat in seiner Sitzung am 17.09.2019 die Verwaltung einstimmig beauftragt, halbjährlich die in Arbeit befindlichen Bebauungspläne im Fachausschuss in einer Übersicht darzustellen.

Aufgrund dieses Beschlusses wurde die Projektübersicht „Bebauungsplanverfahren“ erstmalig am 12.10.2019 und mit Unterbrechung in 2023 und 2024 zuletzt am 06.02.2025 als regelmäßiger Statusbericht (zweimal im Jahr) mit dem Stand ihrer Bearbeitung dargestellt, um eine zusammenfassende Übersicht über die jeweils aktuell in der verwaltungsmäßigen Bearbeitung befindlichen Bebauungsplanverfahren für politische Beratungen zu ermöglichen und verfahrensbezogene Projektfortschritte zu dokumentieren.

In der hier als Anlage 2 beigefügten Projektübersicht „Bebauungsplanverfahren“ sind alle derzeit laufenden Bebauungsplanverfahren enthalten, die hinsichtlich ihrer individuellen städtebaulichen Erforderlichkeit insbesondere auch unter Berücksichtigung der Chancen einer zügigen Verfahrensdurchführung im Sinne eines effizienten Personalressourceneinsatzes in „aktive“ und „ruhende“ Verfahren untergliedert werden (vgl. Anlage 2). Im Kontext der neuen gesetzlichen Regelungen der BauGB-Novelle 2025 hat die Verwaltung darüber hinaus die die aktuellen Oberhausener Bebauungsplanverfahren auf „Bauturbo-Potenziale“ untersucht, um im Ergebnis festzustellen, dass sich folgende Bebauungsplanverfahren grundsätzlich zugunsten der direkten Herbeiführung einer auf den „Bauturbo“ gestützten bauordnungsrechtlichen Genehmigungslage anbieten könnten:

„Bauturbo-Potentiale“ bei im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplänen in Oberhausen
Bezeichnung	Planungs- / Projektträger	Flächengröße	Nutzung (aktuell)
Bebauungsplan Nr. 742 - Alsterfeld	Ten Brinke	Ca. 9.500 m²	Brache (Gewerbe)
Bebauungsplan Nr. 750 - Brammenring	Euro Auctions Immobilien GmbH	Ca. 120.000 m²	Brache (Gewerbe)
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 29 – Dorstener Straße	N.N. Grundstückseigentümer sucht aktuell konkreten Projektträger	Ca. 9.500 m ²	Brache (Gewerbe)

 

Bei entsprechender Beschlusslage zu 3., wird die Verwaltung in einem nächsten Arbeitsschritt mit den Planungs- und Projektträgern in vertiefende Abstimmung treten, um die Projektumsetzbarkeit im Kontext der nunmehr gültigen bauplanungsrechtlichen Gesetzeslage und unter Berücksichtigung der aus Anlage 1 ersichtlichen „Anwendungsvoraussetzungen und Leitlinien zur Anwendung des „Bauturbos“ in Oberhausen“ auszuloten.