Beschlussvorlage - B/17/6041

Der Rat der Stadt beschließt die Fortführung der Maßnahme.

 

Drucksache Nr. B/17/0590-01 vom 03.05.2021

„Anlassbezogene Schulentwicklungsplanung zur Sekundarstufe I in Oberhausen 2021“

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

 

Mittel sind bislang wie folgt zum Entwurf 2025 ff. im investiven Haushalt angemeldet worden:

Finanzstelle 330003010600000 – Neue Schule

 

 

 HH 2025 HH 2026 HH 2027 HH 2028

785100 Auszahlungen für Hochbaumaßnahmen

19.300.000

46.500.000

44.000.000

32.000.000

 

 

Im Haushalt 2024 sind Baukosten in Höhe von 5.800.000 EUR abgebildet, wobei ein Mittel­abfluss von 3.800.000 EUR prognostiziert wurde. In den Jahren 2021 bis 2023 wurden be­reits rd. 2.378.000 EUR verausgabt. Somit sind bis 2028 unter Beachtung des diesjährigen prognostizierten Mittelabflusses rd. 147.978.000 EUR eingeplant worden.

 

Die aktuellen Gesamtkosten gem. Kostenberechnung i. H. v. rd. 157.650.000 EUR liegen somit höher als der bisher angemeldete darstellbare Gesamtkostenrahmen. Die ausstehen­den 9.672.000 EUR werden im Rahmen des Haushaltsanmeldeverfahrens 2026 ff in 2029 erfasst. Die bisherige Anmeldung der Jahre 2024 und 2025 ist entsprechend des zu erwartenden Mittelabflusses auskömmlich.

 

Einzahlungsbeträge sind nicht ausgewiesen. Zuschussmöglichkeiten seitens des Landes und/oder des Bundes liegen bislang nicht vor, werden aber fortlaufend durch die Verwaltung geprüft.

 

 

Begründung

 

Auf  Basis  der  Erkenntnisse  aus  der anlassbezogenen Schulentwicklungsplanung gemäß § 81 Abs. 2 SchulG NRW hat der Hauptausschuss für den Rat der Stadt am 03.05.2021 beschlossen, eine neue Gesamtschule an der Knappenstraße auf dem Gelände der ehe­maligen Hauptschule St. Michael zu errichten.

 

In mehreren Workshops wurde unter Beteiligung diverser fachkundiger Personen aus Politik, Schule und Verwaltung ein Anforderungskatalog für die neue sechszügige Gesamtschule entwickelt. In vergangener Zeit wurde der Frontalunterricht (die Lehrkraft steht vor der Klasse und erklärt die unterrichtlichen Inhalte) präferiert. Die bauliche Gestaltung von Schulen um­fasste in der Regel eine Reihe von Klassenräumen, die mit einem Flur verbunden waren.

 

 

In Oberhausen sollen nun moderne pädagogische Konzepte umgesetzt werden können, was sich auch in der architektonischen Konzeption der Schulgebäude widerspiegeln soll, indem das Konzept der „Offenen Lernlandschaften“ umgesetzt wird. Diese Reformansätze (Raum­gestaltung, Digitalisierung, etc.) wurden bei der Planung der neuen Gesamtschule an der Knappenstraße berücksichtigt.

 

Im Rahmen des Architekturwettbewerbs wurde ein Gesamtbudget im April 2022 in Höhe von rd. 85 Mio. EUR als Kostenrahmen, was die gröbste Art einer Kostenkalkulation darstellt, vorgegeben. Berücksichtigt wurde innerhalb dieses Kostenrahmens das Preisniveau aus April 2022. Die tatsächlichen Baukosten stehen erst dann fest, wenn die Ausführung folgt. Eine Baukostensteigerung von 3,5 % wurde prognostiziert. Ein Risiko-Budget wurde nicht einkalkuliert.

 

Nach der Vergabe der Architekturleistungen im März 2023 und den ersten Rückmeldungen zum Wettbewerbsbeitrag wurde dieser bisherige Entwurf des Architekturbüros überarbeitet. Der damalige Siegerentwurf umfasste eine höher zu errichtende Bruttogrundfläche als bei der Annahme erwartet wurde.  Auf  Basis  dieser  Fläche  war mit Gesamtkosten in Höhe von 91 Mio. EUR zu kalkulieren.

 

Im März 2023 stand somit fest, welche Angaben für ein Leistungsverzeichnis zur Aus­schreibung von Ingenieurleistungen gemacht werden konnten. Für die folgenden Leistungs­phasen 1 bis 3 wurden ab Juni 2023 die Fachplaner vergeben, die in der Folge die Planungen des Architekturbüros im Detail ausgearbeitet haben.

 

 

Entwicklung bis zur Kostenberechnung

 

Im Rahmen der Kalkulation der Kostenschätzung wurde die Höhe der Baukostenindex­steigerung von 3,5 % auf eine Höhe von rd. 12 % angepasst.

 

Auf Basis der neuen Preisentwicklung wurde die Prognose auf 8 % vom aktuellen Preis­niveau bis zum Vergabezeitraum (avisiert im 3. Quartal 2025) angepasst.

 

Unter Hinzunahme eines Risikobudgets von 10 %, um Preisschwankungen und Unvorher­gesehenes abzufangen, erhöht sich das Kostenvolumen auf 109.850.000 EUR.

 

Diese Preisanpassung umfasste lediglich die geplante Kubatur aus dem Wettbewerbs­entwurf. Im Planungsverlauf sind notwendige Technik- und Verkehrsflächen ausgeweitet worden. Diese unvermeidbaren Bedarfe haben die Fläche um 11 % und das Gebäude­volumen gar um 22 % erhöht.

 

Durch die Weiterentwicklung des Wettbewerbsentwurfes wurden weitere kostenintensive Faktoren ermittelt, die zum Zeitpunkt des Architektenwettbewerbs noch nicht ersichtlich waren. Die Baugrube wird tiefer ausfallen müssen. Hierdurch steigen die Gründungskosten. Zudem wurde festgestellt, dass das Grundwasser höher liegt und somit eine Wasser­schalung den Unterbau schützen muss. Ein Verbau ist zu errichten, um die Baugrube trocken und stabil zu halten als auch die benachbarten Grundstücke zu schützen. Ebenso muss die Deckenstärke angepasst werden. Mit den zusätzlichen Änderungen für die technischen Anlagen in den Freianlagen steigen die Kosten nochmals um rd. 10 Mio. EUR.

 

Die aktuellen Pläne liegen in Gänze der Verwaltung und SBO vor. Aufgrund der Größe sind der Anlage exemplarisch nur einzelne Ansichten aller Bauteile und die jeweiligen Grundrisse der Erdgeschosse beigefügt.

 

Die vom Büro Lorber Paul Architekten GmbH zusammengefasste Kostenberechnung nach der Leistungsphase 3 gem. HOAI wurde durch den Projektsteuerer Assmann GmbH geprüft und daraus ergibt sich aktuelles Bild:

 

KG 200	2.633.584,24 EUR
KG 300	78.197.703,84 EUR
KG 400	25.459.050,25 EUR
KG 500	4.349.854,66 EUR
KG 600	2.499.000,00 EUR
Zwischensumme	113.139.192,99 EUR
Bauindexsteigerung (9,4%)	10.635.084,14 EUR
KG 700 (HOAI)	19.543.550,15 EUR
Zwischensumme	143.317.827,28 EUR
Risikozuschlag nach Indexsteigerung (10 %)	14.331.782,73 EUR
Summe Kostenberechnung	157.649.610,01 EUR

 

(Stand Oktober/November 2024)

 

 

 

Anmerkung zur Kostenberechnung:

 

Bei der KG 200 sind die Abbruchkosten (ca. 1,2 Mio. EUR) in der Auflistung des Architektur­büros nicht eingerechnet worden.

 

Die KG 400 für die Technischen Anlagen des Neubaus beinhaltet die Kostenberechnung der Fachingenieure. Aus Zeitgründen konnte eine Prüfung durch den Projektsteuerer noch nicht erfolgen.

 

Die KG 600 beinhaltet eine Annahme der Kosten für die Einrichtungsgegenstände. Die Innenraumplanung hat noch nicht die für eine Kostenberechnung erforderliche Planungstiefe erreicht. Zudem ist die IT-Ausstattung aus dem Budget der Neuen Schule nicht inkludiert.

 

 

Zeitplan

 

 

Die Termingrobplanung ab Leistungsphase 5 des Architekturbüros Lorber Paul Architekten GmbH baut auf den Planungsterminplan bis Leistungsphase 4 auf. Der erhöhte Ab­stimmungsbedarf führte zu einer längeren Planungsphase, so dass unabhängig des Bau­zeitenplanes eine Übergabe des Gebäudes im Mai 2028 nicht gehalten werden kann. Bei einer Umsetzung mit Einzelvergaben der verschiedenen Gewerke erwartet das Architektur­büro eine bauliche Fertigstellung Ende 2028.

 

Ehe alle Abnahmen mangelfrei erfolgt sind und eine Inbetriebnahme möglich ist, wird mit einer Übergabe des Gebäudes ab April 2029 kalkuliert. Ein zeitlicher Puffer ist hier nicht berücksichtigt. Infolgedessen sind wertbare Ausschreibungsergebnisse als auch termin­gerechte Arbeitsaufnahmen und mangelfreies Arbeiten für eine Übergabe zwischen den 30 einzelnen Gewerken in dieser zeitlichen Prognose vorausgesetzt. Probleme bei Koordi­nierungen dieser hohen Anzahl an Gewerken oder auch Insolvenzen einzelner Firmen können nicht ausgeschlossen werden. Verzögerungen durch verlängerte Lieferzeiten oder auch langanhaltende Schlechtwetterphasen würden bei der angegebenen Zeitplanung zwangsläufig zu weiteren Verschiebungen des baulichen Fertigstellungstermines führen.

 

 

GU-Alternative

 

Aufgrund der steigenden Kosten und des eng kalkulierten Zeitplans ohne Puffer für Unvor­hergesehenes prüft die Verwaltung zusammen mit der SBO neben der Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke auch die Möglichkeit einer einzelnen Vergabe an einen General­unternehmer ab der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung).

 

Über das Ergebnis der Prüfung zur Vergabeart wird die Verwaltung unaufgefordert den Rat der Stadt in einer der nächsten Sitzungen informieren.