Beschlussvorlage - B/17/5906

 

Der Rat der Stadt beschließt die Sanierung von zunächst 3 unbewohnten Wohngebäuden an der Gustavstraße mit einem Gesamtvolumen i. H. v. 3.242.000,00 EUR.

 

Mittel sind wie folgt im investiven Haushalt 2024 angemeldet worden:

 

 Finanzstelle 870001130101010 - Gustavstr. - Sanierung

 

  HH 2024  HH 2025  HH 2026   HH 2027

7851.00 Auszahlungen für Hochbaumaßnahmen

1.125.000

2.500.000

2.500.000

2.875.000

 

Da zum Zeitpunkt der Anmeldung der Haushaltsjahre 2024 ff. noch keine Kostenberechnung und damit kein Ratsbeschluss vorlag, wurde vorerst der Kostenrahmen der Förderung über das Gesamtprojekt veranschlagt.

 

Die Mittel entsprechend der Kostenberechnung für die ersten 3 Häuser werden für die Haushaltsjahre 2025/26 über die Veränderungsnachweisung wie folgt angemeldet:

 

2025

Finanzstelle	Bezeichnung	Finanzposition	Bezeichnung	Betrag in EUR
870001130101010	Gustavstraße Sanierung	785100	Auszahlungen f. Hochbaumaßnahmen	1.342.000

 

 2026

Finanzstelle	Bezeichnung	Finanzposition	Bezeichnung	Betrag in EUR
870001130101010	Gustavstraße Sanierung	785100	Auszahlungen f. Hochbaumaßnahmen	1.900.000

 

Drucksache Nr. B/17/3408-01 des Haupt- und Finanzausschusses vom 08.05.2023

Aufnahme von zwei Darlehen bei der NRW.Bank für die Sanierung der denkmalgeschützten Siedlung Gustavstraße 102-116 und 113-117

 

Sanierung der Arbeitersiedlung Gustavstraße

 

Nach der Gutehoffnungshütte ist die Zinkfabrik Altenberg die älteste industrielle Produktionsstätte in Oberhausen. Die in dem Zeitraum von 1898 - 1902 nördlich der Fabrik angelegte Siedlung an der Gustavstraße veranschaulicht die Wohn- und Lebensverhältnisse der Fabrikarbeiter und deren Familien.

 

Die Arbeitersiedlung Gustavstraße besteht aus 12 freistehenden Wohngebäuden, die ursprünglich jeweils 4 Wohneinheiten beheimateten. Seit rund 10 Jahren ist der erhebliche Sanierungsbedarf dem Grunde nach bekannt.

 

Aus diesem Grunde wurden bereits 2017/2018 Überlegungen angestellt, die Wohn­bauflächen in ihrer Gesamtheit zu veräußern; Investoren konnten jedoch nicht ermittelt werden. Gleichzeitig hatte sich die Stadt letztlich zu ihrer gesellschaftlichen Verpflichtung zum Erhalt der Werkssiedlung und ihrer Bewohnergemeinschaft in ihrer Gesamtheit bekannt.

 

In der Folge wurde die Sanierung der Arbeitersiedlung mit Fördermitteln verwaltungs­intern abgestimmt, um für die Zukunft eine betriebswirtschaftlich darstellbare Ver­mietungssituation zu schaffen. Nach vor Jahren erfolgter Zusammenlegung von 2 x 2 Wohneinheiten existieren derzeit 46 Wohneinheiten, von denen 29 aktuell bewohnt werden. Mit Blick auf die Sanierungsabsicht im bewohnten Bestand wurde in den letzten Jahren auf eine Neuver­mietung der leerstehenden Wohneinheiten nach dem natürlichen Ablauf der Mietverhältnisse bewusst verzichtet.

 

In Abstimmung mit der Mieterschaft sollten diese Leerstände nach Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vorübergehend als sogenannte „Springerwohnungen“ alternierend für die Dauer der Sanierungsarbeiten in 4 Bauabschnitten genutzt werden. Bestand­teil der Sanierungen war stets die Überlegung, zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen, in dem durch das Versetzen von Innenwänden statt bislang 46 dann 36 größere und zweckmäßig geschnittene Wohneinheiten geschaffen werden, also 3 Wohnungen je Gebäude.

 

In umfassender Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde wurde die Genehmi­gungsplanung 2018 konkretisiert und Anträge auf Fördermittel nach dem Wohnungs­bauförderungsgesetz gestellt. Im Rahmen der Bewilligung musste festgestellt wer­den, dass die Förderkonditionen weniger günstig als erwartet ausfielen und zudem objektspezifische Mehraufwendungen für die Herrichtung der unter Denkmalschutz stehenden Wohngebäude nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

 

Durch den Bereich 5-4/Wohnen wurde 2021 auf das NRW-Förderprogramm RL mod. (Modernisierungsrichtlinie) hingewiesen, das speziell für die Sanierung von Bestands­wohngebäuden auch unter Berücksichtigung von denkmalfachlichen Mehrkosten und den Ausbau von standortnaher sozialer Infrastruktur entwickelt wurde.

 

Im Rahmen der beiden Förderanträge wurde auch deutlich, dass das Land NRW ein starkes Interesse an der Sanierung der Bausubstanz und Erhalt der Mieterstruktur besitzt.

 

Nach Gesprächen der Verwaltung mit dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung wurde die Bewilligung nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz zurückgezogen und die Sanierung nunmehr für 10 Wohngebäude à 3 Wohnungen, ein Quartiershaus und eine nicht von der Förderung umfassten KTE-Außengruppe geplant, um den Anforderungen der RL mod. konzeptionell zu entsprechen. Eine Förderzusage hierzu ist Ende 2022 ergangen. Sie umfasst Fördermittel in Form von zinsgünstigen Darlehen über rund 6,5 Mio. EUR und einem Tilgungsnachlass von rund 2 Mio. EUR.

 

 

  Bauuntersuchung/Kostenentwicklung

 

Vor dem Hintergrund erster Erkenntnisse musste im Jahre 2021 von einem Gesamt­investitionsvolumen von insgesamt 8.250.000 EUR ausgegangen werden. Mit Blick auf die Komplexität der denkmalgerechten Kernsanierung wurde zunächst am Objekt Gustavstraße 116 eine Entkernung, Schadstoffsanierung und umfangreichen Begut­achtung der Bausubstanz vorgenommen. Für verschiedenartige baufachliche Problemstellungen mussten in Zusammenarbeit mit einem beauftragten Architektur­büro Lösungsansätze erarbeitet und die Umsetzbarkeit geprüft werden.

 

Letztlich wurde erkannt, dass der bis dahin angehaltene Kostenansatz aus 2021 zur Wiederherrichtung in Höhe von rund 750.000 EUR je Gebäude selbst bei denkbar geringstem Dämmstandard und ohne Sanierung der Dachkonstruktionen nicht weiter haltbar ist.

 

Zudem haben die immensen Kostensteigerungen im Bausektor von 2021 bis 2024 und die deutlich strengeren Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes ab 2024 zu einem sprunghaften Anstieg des baulichen Herstellungsaufwandes - der mit üblichen Wohngebäuden nicht zu vergleichenden Objekte - geführt.

 

 

  Gustavstraße 114, 115 und 116

 

Die Wiederherstellung des entkernten Wohngebäudes 116 (Referenzobjekt) wird mit 1.188.200 EUR veranschlagt. Hier wurde der Dachstuhl bereits geöffnet und auf Mängel überprüft sowie umfangreiche Schadstoffsanierungen durchgeführt. Aus förderrechtlichen Gründen muss das Wohngebäude 116 grundsätzlich zum Ende der Förderung zum Quartiershaus ausgebildet werden; eine temporäre Zwischennutzung als Springerwohnung wäre möglich. Aktuell wird auch geprüft, ob es Sinn machen könnte, das Haus Nr. 116 für Wohnzwecke herzurichten und das Quartiershaus in Abstimmung mit dem Fördergeber und dem Verein zur Erhaltung der Gustavstraße an anderer Stelle zu errichten.

 

Die Wiederherstellung der leergezogenen Wohngebäude Gustavstraße 114 und 115 beinhaltet den Umbau von 4 WE auf 3 WE zu Baukosten in Höhe von jeweils 1.026.900 EUR. Die niedrigeren Baukosten gegenüber dem „Referenzobjekt“ lassen sich durch den geringeren Sanierungsbedarf hinsichtlich der Bausubstanz erklären.

 

Die grundsätzlichen Unwägbarkeiten bei einer Sanierung im Bestand stellen sich bei den rd. 140 Jahre alten Gebäuden besonders ausgeprägt dar. Zudem erschwert der nicht einheitliche Instandhaltungszustand die abschließende Beurteilung der notwen­digen Sanierungsmaßnahmen, wodurch ein gesteigertes Kostenrisiko entsteht. Deshalb sollen die im 1. Bauabschnitt gewonnenen Erkenntnisse auch dazu dienen, konkretere Aussagen über die Herstellungskosten der restlichen Gebäude machen und Einsparpotenziale erkennen zu können.

 

Aus dem für 2024 zur Verfügung stehenden Budget sollen u. a. die anstehenden Dachöffnungen und Beprobungen für die Objekte Gustavstraße 114 u. 115 erfolgen, um die Kostenrisiken bei Eingriffen in Bestandsgebäude zu minimieren. Teilöffnungen ermöglichen dann auch den Einblick auf beispielsweise denkmalwertiger Böden, die bisher unter aufgebauten Holzdielen verborgen waren.

Infolge eines solchen Vorgehens können zukünftig Rückschlüsse auf mögliche Funde in den noch bewohnten und ungeprüften Objekten gezogen werden. Es wird ein Sanierungsbeginn bis Mitte 2025 angestrebt. Ab Baubeginn ist von einer Bauzeit von 1 ½ Jahren auszugehen.

 

Eine Umsetzung der vom 1. Bauabschnitt betroffenen zwei Mietparteien in „Springer­wohnungen“ innerhalb der Siedlung Gustavstraße ist bereits erfolgt.

 

Inwieweit die aktuellen Kostenansätze auf die restlichen Gebäude der Siedlung Gustavstraße übertragbar sind, bleibt dem Ergebnis der anstehenden Umsetzung und den dort gewonnenen zusätzlichen Erkenntnissen vorbehalten. Der Suche nach einer Umsetzungs- und Kostenoptimierung gilt hier das besondere Augenmerk. Aufgrund der vielen Unwäg­barkeiten bei der Sanierung dieser denkmalgeschützten Altbauwohnungen wird vorerst keine Gesamtkostenprognose abgegeben und ein entsprechender Beschluss der Sanierung der kompletten Siedlung wird vorerst nicht eingeholt.

 

 

 Alternativüberlegungen

 

Bereits im Vorfeld der ersten Fördermittelantragsstellung hat es Alternativüber­legungen zum Umgang mit der sanierungsbedürftigen denkmalgeschützten Bau­substanz gegeben.

 

Mit Blick auf die industriehistorische Bedeutung der Siedlung und die engagierte Mieterschaft wurden alle Formen einer Privatisierung (Gesamtverkauf, Bestellung Erbbaurechte, Haus- und Wohnungseigentum u.a.) am Ende verworfen.

 

Auch aus denkmalrechtlicher Sicht wurde eine Beibehaltung der bestehenden Eigen­tumsverhältnisse favorisiert. Zumal die Stadt hinsichtlich des Umgangs mit denkmal­geschützten Objekten auch eine Vorbildfunktion einnimmt und in einem besonderen Fokus der Öffentlichkeit steht.

 

An dieser Einschätzung hat sich - ungeachtet der zu erwartenden finanziellen Be­lastung für die Stadt - im Grunde nichts geändert.

 

Der anstehende finanzielle Kraftakt für den Bauherrn lässt sich nur mit der eingangs dargestellten besonderen Bedeutung der ehemaligen Arbeitersiedlung in der Ge­schichte der Stadt Oberhausen rechtfertigen.

 

 

Abstimmungstermine mit dem Verein zur Erhaltung der Arbeitersiedlung

 

Mit Vertretern des Bau- und Immobilienmanagements unter Leitung der technischen Betriebsleitung fand zuletzt am 12.09.2024 vor Ort mit mehreren Vertretern des Vereins zur Erhaltung der Gustavstraße ein Abstimmungsgespräch statt.

 

Der regelmäßig zu beteiligende Verein besteht im Wesentlichen aus Mietern der in Rede stehenden Siedlung und hat - mit Blick auf eine Reduzierung der Sanierungs­kosten - der SBO jüngst auch aus Mietersicht eventuell bestehende Einspar­potenziale benannt.

 

Diese wird die SBO - unter Berücksichtigung der im Zuge der Realisierung gewonnen Erkenntnisse sowie den förder- und denkmalrechtlichen Vorgaben - auf eine Um­setzbarkeit prüfen.

 

Die Sanierung der im Beschlussvorschlag genannten ersten 3 Objekte ist mit der Mieterschaft und dem Verein konkret abgestimmt. Für die übrigen Objekte erfolgt eine solche im weiteren Verlauf. Eine abgestimmte Umzugsplanung für alle Wohnungen der Siedlung existiert bereits.

 

 

 Anstehende Maßnahmen

 

Nach Erteilung der erforderlichen denkmalrechtlichen Erlaubnisse werden die Dächer der Wohngebäude 114 und 115 geöffnet, um eine gutachterliche Bewertung der Dachkonstruktionen vornehmen zu können. Im Anschluss werden die Wohngebäude 114 und 115 wie beschrieben mit je drei Wohneinheiten hergestellt. Zeitgleich könnten Teile des Erdgeschosses der Gustavstraße 116 zunächst als provisorische „Springerwohnung“ hergerichtet werden, um nach Abschluss der Gebäude­sanierungen die Entwicklung zum Quartiershaus vornehmen zu können, sofern die anstehenden Prüfungen kein geeigneteres Objekt ergeben.

 

  

Ergänzende Fördermittel

 

Die Modernisierungsförderung NRW schließt die Inanspruchnahme weiter Förder­mittel - z. B. der Landesdenkmalpflege, der Heimatförderung oder aus dem Euro­päischen Fond für regionale Entwicklung - nicht kategorisch aus, auch wenn diese Förderprogramme inhaltlich/konzeptionell eine andere Ausrichtung aufweisen. Ergän­zende Fördermöglichkeiten werden durch die SBO zeitnah geprüft.

 

  

 Finanzwirtschaftliche Betrachtung

 

Im Haushalt 2024 ist unter der Finanzstelle 870001130101010 (Gustavstr. Sanie­rung), Finanzposition 785100 (Auszahlung für Hochbaumaßnahmen) ein Budget in Höhe von 1.125.000,00 EUR abgebildet. Die Finanzmittel sind auskömmlich, um den bislang entstan­denen und bis Ende Dezember 2024 noch entstehenden Aufwand der Bauvorbereitung in Form von Schadstoffsanierungen, Begutachtungen, Herstellung von zwei Springer­wohnungen in den Gebäuden 106 und 117 abzudecken.

 

In der Finanzplanung 2025 ff. waren weitere 7.875.000,00 EUR vorgesehen.

 

Im aktuellen Entwurf des Haushalts 2025 wurden nur noch 750.000,00 EUR zur Wiederherstellung des entkernten Gebäudes dargestellt, da eine Umsetzung zu diesem Zeitpunkt der Haushaltsanmeldung ungeklärt war. Die nun bekannten Ge­samtkosten des 1. Bauabschnittes werden im Rahmen der Veränderungs­nachweisung des Haushaltsanmeldeverfahrens 2025 ff. auf die Haushaltsjahre 2025 und 2026 verteilt. Auch die Finanzplanung 2026 ff. ist auf Basis der derzeitigen Erkenntnisse entsprechend anzupassen.